關(guān)于北京市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的幾點思考

文│康 健

社區(qū)商業(yè)綜合體組合多種生活性服務(wù)業(yè)態(tài)，承擔社區(qū)商業(yè)中心的功能，是除蔬菜零售、便利店、早餐、末端配送等小型生活性服務(wù)網(wǎng)點之外，北京生活性服務(wù)業(yè)配置的重點，也是維護和建立良好社區(qū)生態(tài)的重點。社區(qū)商業(yè)綜合體形態(tài)多樣，包括購物中心、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)、以及以超市、百貨店、規(guī)范化社區(qū)菜市場等為核心，組合周邊店鋪形成的綜合體等等。

一、社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢

（一）由商業(yè)中心逐漸向生活方式中心轉(zhuǎn)型

從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律看，當某一國家或地區(qū)人均GDP突破1萬美元時，消費者用于文化、健康、休閑的消費將大為增強，開始步入體驗消費時期。2018年北京人均GDP突破2萬美元，北京城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降至20%，已經(jīng)達到最富裕的標準，完全步入體驗消費時期。居民的消費結(jié)構(gòu)隨服務(wù)消費、文化消費、休閑娛樂消費等非商品消費比重加大，商品消費的主體地位在逐漸喪失，主流消費內(nèi)容由“商品消費”轉(zhuǎn)向“體驗型消費”。社區(qū)商業(yè)中心的功能逐漸由商品消費中心，向商品消費與服務(wù)、文化、休閑、娛樂等融合的集商業(yè)中心、服務(wù)中心、文化中心、交往中心、休閑中心等功能于一體的生活方式中心轉(zhuǎn)型。

生活方式中心按生活方式組合業(yè)態(tài)、品牌和功能格局，滿足居民社區(qū)內(nèi)日常購物、交往、休閑、活動、文化、健身等多元需求，集商業(yè)中心、服務(wù)中心、休閑中心、交流中心、文化中心等多重功能于一體，體現(xiàn)區(qū)域宜居水平。生活方式中心以與家庭生活密切相關(guān)的體驗式消費為運營核心。消費環(huán)境寬松宜人，與居住區(qū)相對分離，社區(qū)居民可以在此享受高品質(zhì)休閑生活。規(guī)模體量按服務(wù)區(qū)域具體條件量身配置。

（二）由以零售為核心逐漸向以文化休閑消費為核心轉(zhuǎn)型

“云消費”時代來臨，消費者通過手機、IPAD等終端可以在任何時間，任何地點得到所需要的商品和服務(wù)，時間、地點不再成為消費的障礙，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)綜合體的一站式滿足不再是優(yōu)勢。購物實體消費需求在不斷縮減，文化、休閑、藝術(shù)、娛樂等體驗型消費需求的比重則越來越高。2018年全國人均文化娛樂消費支出2226元人民幣，占人均可消費支出的11.2%；2018年演出市場總體規(guī)模已達到514.11億元，較上年增加5.03%；2018年大麥網(wǎng)APP端月均活躍人數(shù)達237.3萬人，月均使用次數(shù)達2165.4萬次，月均使用時長達89.9萬小時。居民文化消費頻次、規(guī)模增大，文化消費需求不斷提升。社區(qū)商業(yè)綜合體的空間結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生變化，文化藝術(shù)等體驗業(yè)態(tài)將逐漸成為消費主旋律，增加體驗業(yè)態(tài)，強化文化休閑功能，增加文化、藝術(shù)類消費已成為社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的重點之一。

（三）由方便消費向沉浸式消費體驗轉(zhuǎn)型

“云消費”時代來臨，人們對社區(qū)商業(yè)中心空間環(huán)境的需求也發(fā)生變化。從方便消費和簡單的購物，到追求文化性、體驗性、藝術(shù)性、沉浸式等消費環(huán)境的體驗，追求更多能夠進行交往互動的社交空間。輕松愉快、具有情境、樂趣、互動性強的沉浸式消費環(huán)境，可以使人身臨其境，產(chǎn)生共鳴，激發(fā)對環(huán)境氛圍所表達的生活方式的向往，增加歸屬感，產(chǎn)生消費欲望。對消費環(huán)境進行沉浸式主題化包裝，打造主題沉浸式消費環(huán)境，為消費者提供更多休閑、社交的空間成為社區(qū)商業(yè)綜合體更好滿足消費需求、提升消費體驗的重要手段。

二、北京市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)

近年來，發(fā)展和保障民生，完善北京生活性服務(wù)業(yè)配置一直是北京市政府關(guān)注的重點，各區(qū)商業(yè)主管部門在國務(wù)院和北京市政府相關(guān)文件的指導(dǎo)下，結(jié)合各區(qū)實際，為完善社區(qū)生活性服務(wù)配置做了不懈的努力，針對社區(qū)商業(yè)綜合體的配置也設(shè)立了相關(guān)的指標并參照執(zhí)行，取得很大成績，但與北京市“建設(shè)國際一流的和諧宜居之都”的發(fā)展目標還有很大差距。

結(jié)合北京市生活性服務(wù)業(yè)關(guān)于社區(qū)商業(yè)綜合體的配置要求，對北京市部分城區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體現(xiàn)狀調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展主要面臨以下兩個挑戰(zhàn)。

（一）分布不均衡，資源過剩與不足并存

北京市社區(qū)商業(yè)綜合體配置以街道為單位，梳理各區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體資源，多數(shù)城區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)模總量達到配置標準，但從各街鎮(zhèn)具體指標看，社區(qū)商業(yè)綜合體在各街鎮(zhèn)分布并不均衡，資源分布過剩與不足并存。尤其是中心城區(qū)外的其他城區(qū)，新城區(qū)商業(yè)資源相對集中，其他街鎮(zhèn)很多因人口分布分散，或居民消費力不強，存在社區(qū)商業(yè)綜合體嚴重不足的問題。如調(diào)研中某城區(qū)，新城區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)模已經(jīng)達到人均12萬平方米，其他鎮(zhèn)有的則人均不足400平方米。而中心城區(qū)和部分新城區(qū)，尤其是一些傳統(tǒng)老城區(qū)，因空間資源有限，且租金成本高昂，如果社區(qū)商業(yè)綜合體不足，增設(shè)的難度將非常大。

（二）整體品質(zhì)有待優(yōu)化提升

近年北京市規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體配置指標時，更多關(guān)注的是社區(qū)商業(yè)綜合體的數(shù)量和規(guī)模，對于社區(qū)商業(yè)綜合體的品質(zhì)標準提及較少。經(jīng)調(diào)研，北京市社區(qū)商業(yè)綜合體整體品質(zhì)與“國際一流的和諧宜居之都”的宜居性和示范性還有很大差距。

以傳統(tǒng)零售為主，業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)待優(yōu)化。總體看北京市社區(qū)商業(yè)綜合體多以傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主；品牌結(jié)構(gòu)以大眾傳統(tǒng)零售品牌為主，同時大部分傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)相對傳統(tǒng)，業(yè)態(tài)和品牌的時尚化、藝術(shù)化、體驗化水平仍有待提升。

環(huán)境品質(zhì)有待優(yōu)化和提升。近年北京市社區(qū)商業(yè)綜合體新項目、新業(yè)態(tài)、優(yōu)質(zhì)品牌發(fā)展迅速，但以綜合超市、傳統(tǒng)百貨店、傳統(tǒng)商業(yè)街等為主體的社區(qū)商業(yè)綜合體仍發(fā)揮著重要作用，大部分傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施建設(shè)時間較早，軟硬件設(shè)施相對陳舊，限于原有建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施環(huán)境品質(zhì)提升難度較大， 近年雖有一定改善，但消費環(huán)境的文化性、藝術(shù)性、時尚性、互動性仍有較大提升空間。其中，很多傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)是經(jīng)歷漫長的發(fā)展過程，逐漸自發(fā)形成的，街區(qū)各項目之間的融通性較差，同時因年代較比久遠，還存在基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊，街區(qū)環(huán)境差的問題。

三、北京市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展思路

（一）因地置宜，合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體配置

理想狀態(tài)下，居民出家門步行15分鐘范圍內(nèi)應(yīng)該至少有一家社區(qū)商業(yè)綜合體。目前北京市社區(qū)商業(yè)綜合體多以街道為單位進行配置，而各區(qū)大部分城鎮(zhèn)轄區(qū)與街道轄區(qū)差別不大，所以可以對街道和城鎮(zhèn)的社區(qū)商業(yè)綜合體設(shè)置統(tǒng)一的配置標準，同時各街道（城鎮(zhèn)）轄區(qū)人口規(guī)模不一，各區(qū)可以在每個街道（城鎮(zhèn)）不少于1個的指標要求下，對人口規(guī)模指標有進一步的限定，如2萬人至少有1個社區(qū)商業(yè)綜合體，才能有效滿足居民對社區(qū)商業(yè)綜合體的需求。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)綜合體配置應(yīng)逐漸向城市（城鎮(zhèn)）社區(qū)標準看齊，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少設(shè)1個社區(qū)商業(yè)綜合體，同時承擔鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心功能，具體規(guī)模根據(jù)當?shù)厝丝谝?guī)模和消費能力酌情配置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)選擇靠近公交站點、交通便捷、可達性好的區(qū)域，發(fā)展建設(shè)社區(qū)商業(yè)綜合體。建議集郵局、派出所、銀行、餐飲、購物、當?shù)靥厣a(chǎn)品的展售、旅游服務(wù)中心等多元功能于一體，一站式滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民多元消費需求，同時承擔當?shù)芈糜畏?wù)中心功能，并為當?shù)鼐用裉峁┨厣a(chǎn)品展銷平臺，促進當?shù)靥厣a(chǎn)品外銷。

農(nóng)村地區(qū)商業(yè)按居住人口規(guī)模配建農(nóng)村生活綜合服務(wù)中心，替代社區(qū)商業(yè)綜合體功能。新建農(nóng)村生活綜合服務(wù)中心優(yōu)先配置大眾餐飲、生鮮菜店、超市（便利店）、末端配送、維修、美容美發(fā)等基本服務(wù)功能。

（二）統(tǒng)籌各區(qū)商業(yè)資源，完善社區(qū)商業(yè)綜合體布局

統(tǒng)籌各區(qū)現(xiàn)有超過1000平方米的連鎖超市、百貨店、購物中心、商業(yè)街、規(guī)范的社區(qū)菜市場為核心店，整合周邊的小型商業(yè)項目，形成以連鎖超市、百貨店、購物中心、商業(yè)街、規(guī)范的社區(qū)菜市場為核心的社區(qū)商業(yè)綜合體，以現(xiàn)有商業(yè)資源為基礎(chǔ)完善各區(qū)縣社區(qū)商業(yè)綜合體布局。

新建住宅區(qū)預(yù)留充足的社區(qū)商業(yè)綜合體用房，有序開發(fā)建設(shè)。新建住宅區(qū)，包括棚戶區(qū)改造和舊城改造安置住房小區(qū)，以及廉租房、公租房等保障性住房小區(qū)，均按不低于總建筑面積10%的規(guī)模預(yù)留集中的社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)用房，并探索與街道共建，與社區(qū)圖書館、社區(qū)文化體育設(shè)施、派出所的報警點等其他市政設(shè)施一體化考量。新建增補的社區(qū)商業(yè)綜合體，需根據(jù)街鎮(zhèn)發(fā)展和人口增加節(jié)奏，逐漸發(fā)展建設(shè)。

（三）優(yōu)化升級、樹立標桿，全面提升社區(qū)商業(yè)綜合體品質(zhì)

引導(dǎo)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)綜合體按生活方式中心的模式優(yōu)化升級，并選擇高品質(zhì)社區(qū)，打造社區(qū)商業(yè)綜合體示范店，樹立北京社區(qū)商業(yè)高端品質(zhì)的標桿，示范帶動北京社區(qū)商業(yè)綜合體品質(zhì)提升。

優(yōu)化業(yè)態(tài)與品牌結(jié)構(gòu)，置換消費類型。在保障基本生活服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，優(yōu)化社區(qū)商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，減少傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)比重，增加文化藝術(shù)融和體驗型業(yè)態(tài)。優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)，突出時尚化、個性化、體驗化，提升潮牌、文創(chuàng)品牌、設(shè)計師品牌比重，推社區(qū)商業(yè)綜合體品牌更新。引入多種消費融和、復(fù)合化、浸入式消費模式，強化消費體驗，引領(lǐng)現(xiàn)代生活方式。

增加社交空間，打造高品質(zhì)社區(qū)會客廳。深入挖掘社區(qū)商業(yè)綜合體項目的空間潛能，設(shè)置小型活動廣場、小型露天劇場、參與性游樂空間、小型開放式的展廳等活動空間，引進時尚書店、書吧、茶室、咖啡廳等具有社交功能的門店，設(shè)計安排各類講座和社交互動的場景，營造藝術(shù)化、時尚化的格調(diào)，和沉浸式、場景化的體驗，打造優(yōu)質(zhì)的生活和社交空間。

優(yōu)化環(huán)境設(shè)施，打造環(huán)境友好社區(qū)商業(yè)空間。優(yōu)化社區(qū)商業(yè)綜合體，尤其是商業(yè)街區(qū)形態(tài)綜合體的環(huán)境氛圍，充分考慮人行尺度，打造人車分流、立體通聯(lián)的人行系統(tǒng)。構(gòu)建社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)部相鄰建筑體的通聯(lián)系統(tǒng)，增加休閑、游逛的舒適度，并注重室內(nèi)室外融通設(shè)計。