北京大型商業(yè)設施發(fā)展變革與演進趨勢

文│李馥佳

一、北京大型商業(yè)設施發(fā)展概況

在北京新版城市總規(guī)和減量建設的發(fā)展背景下，近年來北京商業(yè)增量逐年放緩，北京在商業(yè)發(fā)展上重點從新增轉向存量建設與發(fā)展，通過存量項目的調(diào)整改造、創(chuàng)新升級提升北京的商業(yè)活力與商業(yè)競爭力。尤其是得益于北京龐大的消費群體和堅實的商業(yè)基礎，北京正逐漸成為國外品牌進駐內(nèi)地的首選地以及新業(yè)態(tài)、新品牌孵化的重要城市，這對大型商業(yè)設施的品質(zhì)提升形成了有力的品牌支撐。

（一）大型商業(yè)設施存量、增量情況

截至2019年6月底，北京現(xiàn)有存量商業(yè)設施336個，面積約為1956萬平方米。2018年7月-2019年6月期間，北京共計新增7個商業(yè)項目，其中除了位于崇文門區(qū)域，在原崇文門菜市場地址上建立起來的摩方購物中心外，其余6個商業(yè)項目均位于五環(huán)外的近郊地區(qū)。

北京在建的商業(yè)項目大都處于五環(huán)外區(qū)域，在商業(yè)形態(tài)上以購物中心模式為主。隨著北京商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)范化和成熟化發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商的專業(yè)化要求也越來越高。大悅城地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)作為全國知名的地產(chǎn)商，在北京的商業(yè)布局對促進北京商業(yè)發(fā)展起到重要的引領和帶動作用。

（二）北京大型商業(yè)設施的分布情況

1.行政區(qū)位分布

按商業(yè)設施所處行政區(qū)分析，全市萬米以上大型商業(yè)設施分布最集中的行政區(qū)仍然是朝陽區(qū)，共有71個；其次是海淀區(qū)和豐臺區(qū)，分別為39個和36個。延慶區(qū)、懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)分布較少，但隨著郊區(qū)商業(yè)中心的建立，大型商業(yè)設施也在逐步增加，門頭溝區(qū)由2018年的1個大型商業(yè)設施增加為3個。目前北京的發(fā)展控制線已經(jīng)控制到五環(huán)外區(qū)域，尤其是東西北三個方位。依據(jù)北京新總規(guī)的指導，未來北京需要新的經(jīng)濟發(fā)展模式形成新的經(jīng)濟引擎，更多的商業(yè)空間將在近郊及北京南城規(guī)劃開發(fā)。

2.商圈集聚分布

隨著北京常住外來人口向郊區(qū)聚集，傳統(tǒng)商圈和新興商圈商業(yè)發(fā)展差距逐漸縮小，部分新興商圈單體項目的客流甚至超越了傳統(tǒng)商圈中的項目單體。根據(jù)北京社零總額增速、人均購物中心面積、商圈日均客流量、軌道交通數(shù)、購物中心首層租金水平與空置率等維度進行綜合考量，北京劃分為30個主要商圈。

根據(jù)商圈的知名度、影響力，劃分出8個核心商圈，基本分布在北京四環(huán)以內(nèi)，偏東北部地區(qū)；13個次核心商圈，基本也在四環(huán)內(nèi)；9個潛力商圈，大多分布在四環(huán)以外的地區(qū)。

3．地鐵沿線分布

截至2018年，北京擁有22條地鐵線路，370座站點，608公里的運營里程，每天超過1000萬人次的流量。北京地鐵建設在大大緩解交通壓力的同時，也為沿線區(qū)域的房地產(chǎn)商業(yè)市場帶來重新開發(fā)、人口重新分布的新契機。聚焦北京地鐵沿線商業(yè)開發(fā)狀態(tài)，沿著當前22條地鐵線路及多條在建線路，綜合300多個商業(yè)體（主要是地鐵站1公里范圍內(nèi)的，但包括少量地鐵周圍打的起步費范圍內(nèi)項目），統(tǒng)計沿線商業(yè)設施分布規(guī)模及數(shù)量，可以大致概括出北京地鐵沿線商業(yè)的發(fā)展具有以下幾點特征：

（1）北京地鐵1號線、2號線沿線商業(yè)設施分布最多

北京商業(yè)設施分布最發(fā)達的地鐵線路分別為地鐵1號線、2號線、4號線、10號線。地鐵1號線是北京最早建設的地鐵路線，連接北京東西軸長安街沿線，穿過北京市中心最繁華的商區(qū)，沿線商業(yè)設施分布眾多。地鐵2號線貫穿東西，沿線分布較多知名商業(yè)中心，如崇文門新世界、西直門凱德。

（2）郊區(qū)軌道線網(wǎng)帶來人口轉移，加速郊區(qū)商業(yè)中心崛起

在郊區(qū)商業(yè)中心里，西紅門薈聚購物中心、龍湖長楹天街、天宮院凱德MALL等地鐵上蓋商業(yè)設施，都發(fā)揮了巨大的磁石效應，將區(qū)域內(nèi)的消費客流牢牢鎖住，甚至開始吸引一些中心城區(qū)的客流。

圖：地鐵1號線沿線主要商業(yè)設施分布（含在建項目）

圖：地鐵2號線沿線主要商業(yè)設施分布（含在建項目）

二、北京城市發(fā)展對大型商業(yè)設施演進的影響

商業(yè)是城市最活躍的功能組成，在北京的城市發(fā)展轉型中，商業(yè)也隨之調(diào)整發(fā)展。尤其是隨著北京的城市功能定位規(guī)劃、人口變化、消費升級等因素的綜合影響，北京的大型商業(yè)設施也在不斷演進發(fā)展。

（一）城市功能定位的影響

一個城市的定位規(guī)劃引導著城市的商業(yè)發(fā)展，作為商業(yè)集中化、大體量存在的大型商業(yè)設施，城市定位更是決定了其未來的走向。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》，北京正在有序疏解非首都功能，優(yōu)化提升首都功能。位于城區(qū)的北京動物園服裝批發(fā)市場、大紅門服裝批發(fā)市場、雅寶路服裝批發(fā)市場等商業(yè)項目陸續(xù)疏解騰退，批發(fā)市場等低端產(chǎn)業(yè)逐步轉移至北京周邊區(qū)域；中心城區(qū)限制各類用地調(diào)整為大型商業(yè)項目、商務辦公項目，人口、企業(yè)、商業(yè)均在四環(huán)外聚集，逐漸形成新的商業(yè)圈；王府井、前門等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域進行功能優(yōu)化與改造，實現(xiàn)商圈升級，打造國際性商業(yè)標桿。與此同時，得益于北京快速發(fā)展的軌道交通網(wǎng)絡、人口流向轉移、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整等因素，北京商業(yè)層級不斷提升的8個核心商圈、13個次核心商圈和9個潛力商圈互為補充、聯(lián)動發(fā)展，再加上滲透到城市各個角落的社區(qū)商業(yè)中心和特色商業(yè)街中的專業(yè)店、百貨、購物中心，共同構成了北京大型商業(yè)設施的主要生態(tài)場。而傳統(tǒng)的批發(fā)市場等大型商業(yè)設施業(yè)態(tài)正在逐漸退出城市發(fā)展的核心區(qū)域。

（二）商業(yè)網(wǎng)點布局的影響

依據(jù)《北京市商業(yè)服務業(yè)設施空間布局規(guī)劃》，核心區(qū)要實行商業(yè)設施規(guī)?？偭靠刂圃瓌t，原則上不再新增商業(yè)建筑規(guī)模?？紤]到中心城區(qū)人口規(guī)模減量發(fā)展和城市核心區(qū)減量發(fā)展的要求，核心區(qū)商業(yè)設施總規(guī)模應適當核減，將在全市構建廣域級、區(qū)域級、地區(qū)級、社區(qū)級四級商業(yè)中心體系。

以上布局中第一、二層級中多以大型商業(yè)設施中的購物中心、百貨為主力業(yè)態(tài)，超市、專賣店、專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)，形成商業(yè)中心的商業(yè)內(nèi)核；第三層級中尤其是特色商業(yè)街區(qū)，專業(yè)店、專賣店比例增加；第三層級社區(qū)級商業(yè)中心，多以大型超市及其外帶區(qū)、改造升級的社區(qū)菜市場或生鮮超市、區(qū)域性百貨店或購物廣場為主力商業(yè)業(yè)態(tài)，形成商業(yè)內(nèi)核。隨著北京近年來加大力度對社區(qū)商業(yè)進行改造與提升，第四層級中的大型商業(yè)設施也處于不斷的調(diào)整變革當中，過去一些經(jīng)營不善的樓宇得到重新改造與利用，一些低端的菜市場得以升級，具有北京特色的新的“鄰里中心”模式正在形成。

（三）商業(yè)用地規(guī)劃的影響

大型商業(yè)設施由于占地面積大，開發(fā)時間長，其商業(yè)用地市場投放總量與商業(yè)用地的使用指導意見都會對大型商業(yè)設施的開發(fā)與建設產(chǎn)生深遠的影響。近年來，無論是在土地供應市場上，還是在土地成交市場上，對于大型商業(yè)設施可供使用的商業(yè)用地都有很大變化。

1.土地供應市場——規(guī)模減少，向近郊轉移

2019年度北京全市確定建設用地供應計劃總量為3760公頃，較2018年減少540公頃，適當調(diào)低了交通運輸用地與市政基礎設施的用地規(guī)模。從供應規(guī)模上看，供地面積在逐年減少。從供應區(qū)域來看，主要集中在近郊新城板塊，這也符合北京發(fā)展重心外移的趨勢。

大量的近郊商業(yè)用地開發(fā)必然帶來大型商業(yè)設施的集中增長，可以預見，未來新城大型商業(yè)設施的發(fā)展將帶動新城商業(yè)層級的提升，整體建設水平與建設規(guī)模將優(yōu)于老城區(qū)。

2.土地成交市場——東南部成交量大

北京歷來商業(yè)發(fā)展尤其是大型商業(yè)設施的發(fā)展東部地區(qū)遠高于西部地區(qū)，這與東部地區(qū)拆遷改造、城市新區(qū)建設或開發(fā)或騰退的大面積土地緊密相關。隨著大興新機場、通州城市副中心的崛起，城市發(fā)展繼續(xù)向南推進、向東推進，東部地區(qū)大型商業(yè)設施建設繼續(xù)加碼。2019年上半年，北京土地市場共成交33宗經(jīng)營性用地，總成交額為910.025億元。其中包含住宅用地31宗，商業(yè)用地1宗，其他類多功能用地1宗。從成交地塊分區(qū)看，大興、亦莊、通州等區(qū)成交量較大。為實現(xiàn)首都減量高效創(chuàng)新發(fā)展，北京商業(yè)用地供應更加注重產(chǎn)業(yè)的定位引導和業(yè)態(tài)的優(yōu)化升級。這從土地成交上也能夠得到清晰反應。

（四）以地鐵為主的軌道交通的影響

2019年，北京擬（在）建軌道交通線共計20條，其中在建線路工程總里程達339.1公里。加上已經(jīng)建成超過600公里的地鐵里程，目前規(guī)劃中的北京地鐵總里程超過1000公里。新建地鐵周邊商業(yè)設施建設參照國際的通行做法，預先布局、同步規(guī)劃。在規(guī)劃地鐵線路的同時，商業(yè)用地也已經(jīng)同步預留，并且在消防通過的前提下，允許在新建地鐵換乘站等交通樞紐開設商業(yè)設施。

軌道交通對商業(yè)的帶動作用非常明顯，在北京，以地鐵匯聚人流來帶動消費的商業(yè)項目比比皆是，其中以西紅門薈聚購物中心尤為典型。與地鐵西紅門站、南五環(huán)及京開高速的連接保證了交通的便捷，加上薈聚購物中心舒適的購物環(huán)境、不斷優(yōu)化的業(yè)態(tài)組合和品牌調(diào)整，將沉寂多年的西紅門商圈徹底激活。北京在建的商業(yè)設施有大部分是以地鐵規(guī)劃為導向的，新增商業(yè)設施中，摩方購物中心、昌發(fā)展萬科、凱德天宮院均屬于地鐵上蓋或沿地鐵項目。在建的龍湖長安天街、京西大悅城等商業(yè)項目，也都選址在軌道交通節(jié)點布局。未來隨著更多的地鐵路線開通，地鐵沿線商業(yè)設施布局將越來越豐富。

（五）人口因素的影響

在北京的城市化發(fā)展過程中，人口是城市商業(yè)發(fā)展的重要影響因素，城市人口對商業(yè)設施的分布有著重要的決定作用。人口因素包含人口規(guī)模、人口結構、人口流向等方面，每一個因素都與商業(yè)設施的規(guī)模、分布密度、商業(yè)業(yè)態(tài)等相互影響。

2018年末，北京市常住人口為2154.2萬人，同比減少16.5萬人。北京疏解人口秉承了人隨產(chǎn)業(yè)走的模式，因此北京疏解非首都功能、拆除城中村也為控制常住人口起到了很大的作用。北京的常住人口總數(shù)在連續(xù)兩年下降的同時，相應的人口結構、人口流向也發(fā)生了改變。

表：北京部分商業(yè)項目營業(yè)額統(tǒng)計

在北京連續(xù)兩年的供地計劃中，都已經(jīng)明確提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城區(qū)”：其實就是特指通州、順義、房山、亦莊、大興等地。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，北京中心城區(qū)至少要疏解80萬人，這也就意味著北京新城板塊至少要新增常住人口80萬。行政區(qū)及主要居住組團內(nèi)人口分布的再調(diào)整將是北京人口調(diào)控的重點內(nèi)容，而新城區(qū)的建設與發(fā)展也勢必帶來大量人口的轉移，隨著人口流動大型商業(yè)設施的布局重心也將向重點新城轉移。

三、北京大型商業(yè)設施的發(fā)展演進趨勢

2019年6月底，北京實現(xiàn)市場總消費額12969.9億元，同比增長8.2%，其中實現(xiàn)服務性消費7282.5億元，占比總消費的56.1%。從消費結構上看，服務消費是總消費增長的“主引擎”。隨著北京市居民人均可支配收入的逐年增長，消費購買力不斷提升，實體經(jīng)濟也不斷回暖，這也促成了北京大型商業(yè)設施的不斷涌現(xiàn)，尤其是涵蓋購物、餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體成為大型商業(yè)設施建設的主要形態(tài)。

通過北京一些購物中心的動態(tài)營業(yè)數(shù)據(jù)可以直觀看出北京消費購買力的變化及走向。

由上表數(shù)據(jù)可以看出，北京重點大型商業(yè)設施營業(yè)額數(shù)據(jù)呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是核心商圈的以奢侈品零售為主SKP項目，2018年營業(yè)額同比2017年增加了近40億元?？梢?，北京的奢侈品消費市場不斷擴大，消費購買力不斷攀升。在消費影響下，北京大型商業(yè)設施整體呈現(xiàn)調(diào)整、上升趨勢。

（一）大型商業(yè)設施各類業(yè)態(tài)加速調(diào)整與集聚兼并

1.以百貨為代表的商業(yè)設施進入升級改造浪潮

2019年，北京傳統(tǒng)百貨步入了改造期，包括藍島大廈西區(qū)、靜安市場、長安商場、上地華聯(lián)、復興門百盛、阜成門華聯(lián)、甘家口大廈等近十家商業(yè)項目。以上項目未來大都會以新商業(yè)模式出現(xiàn)，隨著這些項目改造完成投入使用，標志北京傳統(tǒng)百貨業(yè)升級浪潮的形成。

2.購物中心成為商業(yè)設施的發(fā)展主流，匯聚其他類型商業(yè)設施

2018-2019年，購物中心進入多元化發(fā)展時期。北京坊以開放式、低密度建筑集群的空間形態(tài)打造的體驗型商業(yè)街區(qū)，將空間與品牌文化相結合，成為北京消費新地標；在城市更新大背景下，石景山區(qū)的首鋼工業(yè)園在商業(yè)形態(tài)上考慮新舊結合，用穿插、鑲嵌的方式打造新舊空間結構碰撞，結合自身獨特的文化符號，將工業(yè)文明和商業(yè)文明融合發(fā)展，將原有部分工業(yè)區(qū)改造為總規(guī)模在20萬平方米以上的商業(yè)區(qū)。商業(yè)形態(tài)的多樣

化，給眾多產(chǎn)業(yè)轉移后遺留的廠區(qū)、工業(yè)區(qū)帶來了新的生存空間，既為商業(yè)項目節(jié)約了建設成本，也塑造了項目的獨特性，實現(xiàn)了商業(yè)設施的合理布局。

（二）消費促進與消費提升引導大型商業(yè)設施發(fā)展新方向

2019年北京在消費升級的背景下，促銷費政策體系逐步完善，先后出臺了多項舉措促進消費增長。同時北京文化中心和國際交往中心的定位也使北京大型商業(yè)設施釋放出更為開放和多元的商業(yè)力量，北京老字號、故宮、胡同街區(qū)、京劇這些城市符號與潮流文化、首店、夜經(jīng)濟這些國際化商業(yè)元素，也開始以各種形式影響著大型商業(yè)設施的發(fā)展。尤其是“夜經(jīng)濟”的發(fā)展對大型商業(yè)設施的業(yè)態(tài)結構、布局、品牌的聚集構成等產(chǎn)生了較大的影響，許多大型商業(yè)設施為發(fā)展“夜經(jīng)濟”都做出了積極調(diào)整。

（三）“三城一區(qū)”崛起，大型商業(yè)設施同步規(guī)劃建設

中關村科學城、懷柔科學城、昌平未來科學城、亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)統(tǒng)稱為“三城一區(qū)”。“三城一區(qū)”是北京承載“四個中心”的重要規(guī)劃建設方向，是北京未來發(fā)展重要的新城。

伴隨“三城一區(qū)”的崛起區(qū)域內(nèi)將新增多個大型商業(yè)設施，大型商業(yè)設施的完善規(guī)劃與建設也將極大地推動“三城一區(qū)”建設水平與建設層級提升。

未來在新規(guī)劃與新的發(fā)展格局中，“促進協(xié)同聯(lián)動發(fā)展”將成為“三城一區(qū)”建設的一條核心主線。中關村科學城將以建設具有全球影響力的原始創(chuàng)新策源地和自主創(chuàng)新主陣地為目標；懷柔科學城將建立國際化、開放式管理運行新機制；昌平未來科學城將鼓勵入駐央企加大研發(fā)投入力度，利用科技金融支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展；亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將統(tǒng)籌大興、通州等空間資源，進一步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化提升1.引用自：北京市第十五屆人民代表大會第一次會議政府工作報告。。各區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設施的建設，也將遵循區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，為服務區(qū)域特定人群、提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)動產(chǎn)生積極影響。

（四）北京本土大型商業(yè)設施外溢發(fā)展

作為城市商業(yè)零售消費主戰(zhàn)場與城市地標，北京大型商業(yè)設施發(fā)展極大豐富的同時，其背后的地產(chǎn)開發(fā)商實力也不斷增強。其中既有萬達、萬科、龍湖等大陸知名地產(chǎn)開發(fā)商，也有太古、凱德、新鴻基等港資、外資開發(fā)商，而以王府井百貨集團、大悅城地產(chǎn)為代表的根植于北京本土，從北京起源走向全國的地產(chǎn)開發(fā)商對北京的商業(yè)發(fā)展乃至全國的商業(yè)發(fā)展都做出了巨大的推動與貢獻。