房地產項目精細化質量管理體系的構建研究

王金燦　張鶴嚴

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產企業精細化管理體系構建的內涵和必要性，接著分析了房地產工程項目開發過程中的質量精細化管理工作要點，最后對精細化管理理念的具體應用進行了探討。

關鍵詞：房地產企業;精細化管理

1? 引言

精細化管理主要是從流程化、定量化、信息化的角度出發，從而可以保證其各個環節的質量達到要求，可以更好地為整個項目的順利進行提供良好的基礎條件。精細化管理措施的應用，需要以常規管理為出發點，逐步深化改革，其主要包含了規范化、精細化、個性化等方面。在工程管理中，需要積極的創新管理方式，細化流程環節，從而可以保證項目得以順利進行，給企業創造更高的經濟效益。

2? 房地產企業精細化管理體系構建的內涵和必要性

我國各線城市房地產新政的出臺，土地兩級開發、建設審批等各種政策不斷完善，房地產企業傳統模式的融資日趨收緊，房地產行業在各個城市的準入門檻不斷提高，在項目開發過程中，一個環節的問題處理不當往往導致整個項目運行的連鎖反應，嚴重的甚至導致項目失敗乃至公司失敗。對于抗風險能力不強的房地產公司，全方面提升企業管理水平成為企業發展的必要環節。

在國家供給側結構性改革的背景下，使公司開始認真思考如何開發出適應市場的產品。金融機構對房地產企業的貸款審批日趨嚴格，各城市出臺兩限等房地產緊縮政策，使得消費者購房趨于理性，公司的發展戰略需要進行合理化調整，房地產公司本身土地儲備薄弱，甚至在當前市場背景下拿地已不再容易。如何把一個項目做成功，是企業可持續發展的重要工作，這其中，企業內部優化管理，構建精細化管理體系并很好的實施，是公司短時間調整和提升業務水平切實有效的手段。

3? 房地產工程項目開發過程中的質量精細化管理工作要點

3.1? 決策階段

在房地產工程質量管理過程中，決策階段的任務主要是對該工程項目進行準確識別，具體表現在兩個方面。第一，房地產行業現狀條件下，企業應當與市場發展需求以及需求者的訴求結合在一起，尤其是剛需更為重要，這樣才能提高決策的針對性以及房地產工程項目建設與發展的戰略性。第二，房地產開放商應當立足實際，結合擬建工程特點以及功能性要求，從技術性、經濟性等方面綜合考慮，對其可行性進行綜合論證，最終確定合適的項目建設方案。

3.2? 設計階段

當前，有部分房地產開發企業，其圖紙審核還只是停留在形式主義階段，圖紙審核的深度和廣度不足。在施工時會逐步暴露出很多問題。不僅會造成經濟損失，而且重復施工也將影響項目開發進度。客服部門要從客戶關注點、使用便利性、售后服務、物業管理等方面，分析設計文件的缺陷和提升點。設計部門要組織部門聯合審圖，從項目概念設計階段、方案設計階段、初步設計階段施工圖階段、項目后評估五個階段入手，多輪次的開展設計文件的精細化管理工作。

3.3? 準備階段

房地產工程項目施工建設過程中應當制定切實可行的質量監管體系，而且應當有明確的質量管控目標，即準備階段應當進行優化設施工建設方案。就其工作要點而言，表現一下層面。一是，設計單位應當全面把握建設方的決策以及工程項目設計方的意圖，并在此基礎上進行整體現規建設。通過對擬建工程項目進行產品優化設計，明確其目的以后，將工程項目施工質量管理目標確定下來;二是，整體現規劃以及方案設計過程中，應當注意房地產開發項目建設的切實可行性，其中包括技術性、施工安全可靠性以及經濟性等，均需進行嚴格論證和仔細審核，在國家標準以及行業規范下使質量目標更加的細致，以此來提高方案落實效果。

3.4? 施工階段

對工程所有管理部門進行明確的權責和分工。將權責細化至各部門甚至時個人，建立完善的項目管理制度，避免出現權責不明，影響施工進度。嚴格控制工期考核時間，并盡可能的對其進行縮短，將時間控制在七天以下，確保在出現問題時能夠及時的予以解決。對可能影響施工進度的因素進行分析、監測以及適當的調整。完成一個工程難免有各級的承包商，因此，要確保各個承包商在進行分項施工時都有一個較為詳細的進度計劃，并對各項的進度計劃細化到極致，其精確度要達到每天。

3.5? 竣工階段

工程項目施工建設任務完成后，就業投入應用，收尾階段的項目管理工作也非常重要。首先，對建成的房地產工程項目進行竣工驗收，房地產建設方應當保證從施工方接收產品需符合事先簽訂的合同規范，尤其是性能、質量驗收標準等應當明確、準確、具體。其次，建筑產品的投入應用，一方面是為了能夠有效實現經濟利益，更重要的是要達到消費者滿意。在此階段，房地產開發商不僅要重視建筑產品的營銷策劃及其技術手段，更重要的是要注重消費者購買產品后的服務態度和物業管理質量等。最后，房地產開發商在工程項目施工質量管理過程中，應當注意加強收尾階段的精細化管控，從不同的視角對其整個建設周期以及施工質量進行全面控制，這樣才能實現建設目的和效益。

4? 精細化管理理念的具體應用

4.1? 質量精細化管理

原材料的進場控制措施。對于一個工程來說其主要的組成部分便是原材料，原材料就是其最為基礎的那一部分，而原材料的質量直接決定著這個工程的整體質量，以此可見原材料進場的重要性，要針對原材料進行精細化需從兩個方面來進行，一個是對原材料的檢驗;另一個是對原材料的檢測控制，針對原材料在其進場之前和進場之后不定時的進行多次抽樣檢測。開工前的先決條件檢查措施。細化開始施工前的各個先決條件，重點控制和檢查施工單位開始施工前準備的人、機、料、法、環等五個要素，有效、精致的完成各項準備工作，確保工程項目能夠順利的開工。工程實施過程中的精細化管理措施。在工程的施工過程中融入精細化管理理念，并將其貫穿至整個施工過程中，實施全面的質量精細化管理，在質量管理過程中監理與業主穿插進行監督、巡檢以及抽查工作，進一步確保施工現場總體的協調，以此來杜絕缺陷管理，能夠在工程出現缺陷或隱患時及時的進行處理。

4.2? 房地產企業的成本精細化管理

目標成本也就是預算成本，是項目成本控制的首要工作，同時也是項目成本的最后防線。目標成本的管理要以市場情況為導向，合理地進行管理和控制，最終可以促進企業經濟效益的提升。伴隨著房地產項目的順利實施，企業要逐步地從目標成本管理轉變為動態成本管理，也就是要即時進行成本管理，落實到項目實施的各個環節中。房地產項目的開發成本會伴隨著工程的實施而發生動態變化，其對于企業的決策產生直接的影響，比如項目預售價格、土地增值稅影響等，這些都會對最終項目的利益產生直接的影響，需要加強各個階段和環節的質量控制。進行動態成本的精細化管理，需要實現有效的動態成本管理，建立完善的預警管理機制，重點進行項目過程的監控和管理，從而實時、動態反映工程的成本變化情況。房地產項目完成之后，要進行整體成本的準確計算，此時要保證數據計算的詳細、真實和準確，并且積極總結經驗教訓，在今后的工程中改善缺陷部分，從而可以促進企業競爭力的提升，為今后發展奠定堅實的基礎。

5? 結束語

綜上所述，在房地產項目施工過程應用精細化管理理念，可以顯著提升企業的市場競爭力。使員工從思想上轉變為精細化管理，嚴格按照規范制度實行精細化管理。使精細化管理可以貫穿到各個層面。不斷的對管理流程和管理體系進行完善，持續不斷的對精細化管理進行改進，充分發揮出精細化管理的作用，實現房地產企業的持續化發展。

參考文獻：

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