高校社區實體商業管理困境與對策研究

洪旭亞

摘 要：大學生的消費觀念和消費習慣會隨著經濟社會的發展而發生改變，以大學生為主要消費對象的高校社區實體商業必將隨之發生變化，這些變化有符合發展規律的正面變化，也有目光短淺存在隱患的負面變化。要維持高校社區實體商業的繁榮、健康、可持續發展，高校的配套管理也需要因時而變。在貫徹新發展理念，做好業態布局更好滿足師生消費需求，科學管理確保校園安全穩定，加強引導讓商戶合法合規經營，多措并舉提高經營用房收益為學校提供財力支撐等多方面，高校內部管理部門需要持續改進創新。

關鍵詞：高校社區;實體商業;管理困境;對策

中圖分類號：F27?? 文獻標志碼：A?? 文章編號：1002-2589（2020）12-0067-02

2012年11月15日，習近平總書記在十八屆中央政治局常委同中外記者見面時的講話中指出：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”。高品質的美好生活離不開衣食住行等各方面需求的滿足。大學生是一個特殊的消費群體，市場人數和消費潛力巨大。2019年《全國教育事業發展統計公報》的數據統計顯示全國各類高等教育在學總規模已達到4 002萬人[1]，高校事實上構成了一個特定地域內由特定人群所組成的相對穩定、具有巨大消費市場的高校社區，也形成了特殊的高校社區商業，該商業與高校、周邊社區商業都形成了牢固的互動關系。但是高校社區商業在發展過程中，尤其是受到互聯網的沖擊以及師生消費習慣的改變，傳統商業發展模式和管理模式受到嚴峻挑戰，如何做好高校社區商業規劃，科學配置業態，加強管理，更好滿足師生消費需求等多方面還有待進一步研究。

一、高校社區實體商業存在的意義

高校社區實體商業主要由大學生創業者、社會個體或企業承租高校臨街經營用房開設各類師生需要的商業業態，一般由高校資產經營公司或者后勤部門負責日常管理，政府相關部門進行市場準入審批和監督。

高校社區商業對于靈活就業有積極意義，是社會就業的重要方式之一，解決了一定量社會勞動力;同時因為對校園的熟悉，也是熱衷創業的大學生喜愛的創業之地。同時高校通過充分發揮沿街用房的商業用途，為高校帶來了一定的租金收入，補充了學校事業發展經費，為教育事業的發展做出了貢獻。實體商業也為師生在高校學習生活提供了便利，通過銷售各類商品和服務，滿足師生在校學習和生活的需求。

二、高校社區實體商業管理面臨的問題

（一）制度不夠健全，人治問題突出

傳統的社區實體商業管理重人情輕制度建設，相關的準入許可、食品衛生、消防安全、用電安全、流動人口管理等方面未形成較好的制度體系，一線直接管理人員的工作職責存在著界限不清、任務不具體的問題。遇到問題時，更多是通過自己的經驗和人情尺度進行把控，管理不夠規范，容易產生管理時無規可依、無章可循的問題，出現責任事故也很難追責，容易產生爭議。比如商鋪招租圍標串標、惡意標高租金的問題依然存在，部分商戶在經營過程中，為了利益最大化，承租人不向學校申請，不遵守合同約定，隨意更換經營業態，違規經營、超范圍經營，更換門頭招牌，私自將商鋪進行分割，改變原來房屋格局，隨意轉租轉讓等等。當制度不健全時，很多問題即使發現了或者無法處理，或者只能靠管理人員自身的責任心和能力素養去制止違規行為，治標不治本，同時還容易產生廉政風險。

（二）注重細節不足，管理方式粗放

高校社區實體商業管理，對待商戶不僅要把他們當管理對象，也要當成服務對象;不僅要管理好商戶在經營過程中出現的各種問題，還要當好師生和商戶之間的橋梁，同時還要根據上級主管部門的各項規定，對商戶進行檢查監督，有時還要提供信息進行必要的指導。但目前，管理部門許多工作不夠注重細節，各類通知、文件、合同、招租信息以及流程的把控，經常會出紕漏;管理部門對商戶相關信息的掌握基本不是很全面，比如對商戶經營人員的文化程度、過往從業經歷、籍貫情況等有助于更好服務商戶的信息掌握不全，很難制定出一些有針對性的幫扶舉措。在管理上如果過于粗放，再加上部分商戶本身安全意識不強，店鋪空間裝修過于狹窄，學生密集人流量大時，會造成安全隱患。

（三）管理手段隨性，標準化有待完善

對實體商業的管理涉及裝修規范、水電安全、食品衛生、經營許可、消防安全、環境衛生等多方面事項，從經營用房報批、評估、招商、管理等各個環節，需要填寫各種表格，經歷各種流程。如果沒有標準化的程序，不同的人員經辦同一件事情，也許會得出不一樣的結果。在高校經營實體商業的商戶，文化程度普遍不高，如果管理過程中沒有統一的標準化的要求和流程，就很容易帶來一些不必要的困擾，非常不利于痕跡管理，給商戶也帶來一些困擾。

（四）管理人員專業知識不足，解決復雜問題能力不強

目前管理人員自身專業知識儲備有限，因此在開展商業業態規劃，幫助商戶了解國家相關政策，幫助商戶獲得一些資源，科學管理手段的使用等方面都停留在一個相對較低的水平。2020年新冠肺炎疫情發生后，部分商戶退房退租，作為管理部門，除了按照上級通知給予商戶一些幫助，在其他方面比如經營方向選擇、營銷手段使用、風險管理等方面給予商戶專業的指導是非常有限的，在復雜問題面前顯得束手無策。又如高校社區商業跟其他社區商業有一個明顯的區別就是寒暑假的因素，一方面商戶自身要想辦法克服幾個月的空窗期，另一方面管理部門在破解這個瓶頸問題方面也是辦法不多。

三、高校社區實體商業管理的對策與建議

（一）加強制度建設，助推管理的制度化

要切實加強學校社區經營用房管理，規范商戶的日常經營秩序，有效促進廉政風險的防控，建立健全內部管理責任制，建立健全實體商業管理常態化、系統化、規范化方面的規章制度，更好地服務師生。要加強內控管理，將職、權、責落實到人，實現分工合作、標準量化、定期考核的制度;加強對商戶考核方面的制度研究，嘗試將考核結果與招租掛鉤，真正實現制度為管理服務;加強實體商業用房出租管理制度以及操作規范的建設，進一步規范招租程序，提高招租規范化水平，解決圍標串標的問題，讓租金回歸到正常的市場行情，確保穩定經營，減少各項風險;加強對商業業態制定、變更、取消等方面的制度研究，不搞一刀切，也不能太隨意。要努力降低守法者的合規成本，提高違規成本，才能健康可持續發展。

（二）創新管理方式，助推管理的精細化

要注重工作細節，利用信息化技術，利用大數據，及時收集備案商戶經營者的相關信息，對商戶進行分析，做到普遍幫助和精準幫助相結合，幫助商戶適應經濟大環境和師生日常需求的變化，幫助商戶轉型升級。著力打造社區實體商業管理信息系統，提高數據管理、數據分析的能力，用數據輔助決策。要進一步研究推進商業業態規劃，助推商戶更精準地經營定位，營造良好的營商環境，防止業態過于集中或者業態無法滿足師生需求，導致商戶出現惡意競爭或者無序競爭的情況。要盡可能全面布局，保障師生基本生活、學習需求的業態，比如理發店、文印店、書店、文具店、便利店等;要盡可能多地引進滿足師生美好生活需求，提高生活品質、服務品質的業態，如咖啡店、鮮花禮品店等。

（三）強調科學規范，助推管理的標準化

要堅持理念先行，科學管理，將安全工作放在重中之重的位置，堅持“守住底線，不碰紅線，安全第一，效益優先”。要強調痕跡管理，對于日常使用的巡查記錄、消防安全檢查、食品衛生安全檢查、安全隱患整改通知書、商戶考核等表格都應設計標準化表格和模板。要加強合同管理，分類制定合同模板，實行統一編號。房屋移交手續、合同終止等方面的流程和手續都要依法依規、合法合規。要遵守契約精神，在業態規定的經營范圍內，鼓勵高校社區小店拓展服務項目，爭取“一店多能”，要引導商戶學會搭載借力電商平臺，利用平臺技術、流量、場景和資源優勢，創新云逛街、云購物、云直播、云體驗，拓展數字化營銷活動，創新廣告營銷、移動支付、數據分析、營銷模式和交易方式[2]。爭取標準化經營，提升管理水平和服務能力，為師生提供便利化、多樣化服務。

（四）注重能力提升，助推管理的專業化

高校社區實體商業的管理，不僅對商業經營方面的政策要有充分的了解，同時對市場經濟、對經營管理、對商業商圈等方面的專業知識也要有一定的儲備。高校社區商業管理者，要加強學習，要系統梳理國家和地方政策法規和運作規范要求，向商戶做好宣傳，幫助商戶及時收集更新已出臺的政策，幫助商戶利用優惠政策在特殊時期不僅能夠正常生存，而且能夠實現更大發展。要經常性開展員工交流學習，系統掌握科學思維和管理理論相關知識，主動適應經濟大環境和師生日常需求的變化，幫助商戶主動轉型升級。鼓勵商戶差異化經營，發展自身的特色和優勢;嘗試通過各類平臺，開發周邊住宅小區的客流量，彌補寒暑假學生不在校園的市場空檔期，提高經營收益。要努力提升管理境界和水平，爭取做到能夠創造需求、引領需求。

（五）打造特色文化，更好滿足師生需求

社區商業要發展“四度合一”的模式，即跨度+低度+速度+溫度[3]。高校社區商業實體，其消費對象、管理模式都存在特殊性，高校特有的文化氛圍，對高校社區商業有正向推動作用。高校社區商業在誠信、服務、創新、責任方面與大學立德樹人之根本相互促進，政府、高校、商戶、師生相互配合，共同打造特有的高校社區商業文化。多打造特色小店、網紅小店，多開展示范創優活動，條件允許的話，要打造各利益相關方共同交流的平臺，利用平臺將政策利好、師生需求、管理要求精準傳導給商戶;平臺還能統計分析店鋪的數量、就業人數、客流量、營業額等指標，商戶的問題和困難也能在平臺反饋，通過運用信息技術手段，幫助引導商戶更好經營，更好滿足師生對美好生活的向往。

參考文獻：

[1]教育部.2019年全國教育事業發展統計公報[EB/OL].（2020-

05-20）[2020-07-20].http：//www.moe.gov.cn/jyb_sjzl/sjzl_

fztjgb/202005/t20200520_456751.html.

[2]商務部流通業發展司.關于開展小店經濟推進行動的通知[EB/OL].[2020-07-16].http：//www.mofcom.gov.cn/article/h/redht/202007/20200702983516.shtml.

[3]周勇.社區商業的未來：四度合一[J].中國商界，2018（5）：54-55.