關于個人房產稅的征收建議

[摘要]目前，對于房產稅改革的呼聲不斷，文章從我國現有房產稅的現狀入手，通過分析房產稅改革試點的內容，發現試點過程中存在的問題，提出對完善我國征收個人房產稅的政策建議和配套措施建設。

[關鍵詞]房產稅;問題;政策建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008144

1986年，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，標志著我國開征房產稅。2018年，李克強總理在十三屆全國人大一次會議中作政府工作報告，其中重要一條是穩妥推進房產稅立法，筆者認為，這傳遞了征收個人房產稅的政策信號。

1我國房產稅的現狀及改革試點中存在的問題

11我國房產稅的現狀

111稅基太窄

房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區這四個區域征收，農村房屋暫不征收，《國家稅務總局房產稅宣傳提綱》中解釋道，因為新中國成立以來，城鎮建設發展迅速，國家花費巨大投資建設城鎮地區，企業應為國家籌集資金做出貢獻，加快四化建設。然而，經過三十多年的發展，國家為農村地區的建設也做出了相當大的努力，城鄉一體化的趨勢日益明顯，甚至有些農村地區的經濟發達程度已遠超部分城市，再把農村地區排除在房產稅征收范圍之外是不合理的。

112計稅依據不科學

房產稅計稅依據是房產原值扣除10%～30%后的余值，其扣除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定，若無房產原值，由稅務機關參考同類房產核定。房產的折余價值不能反映房產的實際經濟價值，由此確定的房產稅也不能調節因經濟發展而產生的房產收益，對于使用價值相同而不同年度所建的房產，其折余價值具有很大差異，據此征收對于納稅人不公平。

113稅率不合理

房產稅稅率區分生產經營用和出租用，前者按房產余值以12%計算繳納，后者按租金收入以12%計算繳納，稅率差距10倍，這顯然不科學，為投機者提供了可操作的空間。

114稅收優惠不完善

個人所擁有的非營業用房產免征房產稅，是鑒于我國城鎮居民當年住房的實際狀況，配合住房制度改革，鼓勵居民自建房、購房，提高居住質量。經過三十多年國民經濟高速發展，房地產市場日漸繁榮，人民住房條件得到極大提高，1986年的情況早已不復存在，面對現狀，修正不適宜的規定勢在必行。

12上海、重慶房產稅改革試點的內容及存在的問題

121征收對象

房產稅改革試點中，兩地征收對象明顯不同。上海對存量房不征收房產稅，對本市居民新購房且屬于第二套及以上住房征收，對非本市居民家庭的新購房征收;重慶對本市居民存量房即征收房產稅，對非本市居民新購的第二套及以上普通住房征收。上海對外來人口新購房即開始征收，而重慶對本市居民更嚴苛。兩地征收對象差異較大，征收范圍較窄，因戶口的不同而采取不同的政策不利于人口的自由流動，會限制人才跨區域發展，征收對象不統一導致區域之間的稅負不公平。

122稅率

上海采用06%的統一比例稅率，對于應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率為04%。重慶為不同比例稅率，以應稅房產交易單價與上兩年度主城九區新建住房單價相比較，前者在后者3倍以下的，稅率05%;在3～4倍的，稅率1%;4倍以上的稅率為12%，非本市居民新購第二套以上的普通住房，稅率為05%。稅率偏低且兩地實行比例不一致，對于試點期間為檢驗效果可以采取不同稅率，房產稅立法實施后，應采取統一稅率，促進區域之間的公平。

123計稅依據

上海在試點初期計稅依據參照市場價格確定評估值，暫按市場交易價格70%計算。重慶試點初期為房產交易價，未來以房產評估值為計稅依據。兩地未來按照房產評估值可以真實地反映每一處房產的經濟價值，體現出經濟發展所帶來的增加價值。

124稅收減免

上海對房產稅試點的減免規定具體列出了五條，其中一條確定了人均60平方米的免征面積，另外出臺了針對引進人才和非本市居民的房產稅退稅政策;重慶市主要規定了對農村地區免征房產稅和具備相應條件的外來人口退稅政策，區分存量獨棟商品住宅和新購住宅，前者免稅面積為180平方米后者為100平方米。兩個試點地區對于稅收減免這一部分都比較寬松，減免政策有很大差異。房產稅立法實施前，應進行充分調研，配合其他政策的實施，綜合考慮各地土地條件、人口條件，制定出因地適宜的減免政策。

2我國征收個人房產稅的政策建議

21擴大征稅范圍

國家對農村地區建設投放了大量資金，教育質量、醫療水平與城市的界限逐漸邊緣化，差異不明顯，在全面開征個人房產稅后，建議將農村地區納入征稅范圍，保證城市、農村之間的橫向公平。此外，不應在房屋套數上作為納稅與否的區分，應將第一套房也納入征稅范圍，避免部分納稅人的投機活動。通過綜合評估，設定人均基本住房面積為免征面積，以此來作為納稅與否的區分。

22采用市場評估價值

現行房產稅中對于經營用房產，以原值作為計稅依據，這沒有反映出房產的實際價值，國家未獲得因經濟增長而產生房產增值的部分收益，未能公平地調節行業之間的收益分配;在上海、重慶兩地試點過程中，計稅依據是交易價值，房價高企形勢下，未能反映出房產的實際價值。全面開征個人房產稅后，應采用能真實反映房產價值的市場評估值作為計稅依據。

23使用超額累進稅率

現行試點中，稅率均采用比例稅率，根據房產交易單價和市場單價比較，選擇不同稅率，房屋價值由房屋單價和面積兩個因素共同決定，不能僅憑單價的高低來選擇稅率的高低，建議以房產的價值來判斷，設置全國統一的累進稅率表。根據家庭所擁有的房產總價值，扣除基本住房面積所對應的價值，比照累進稅率表，計算出具體的稅額。

相關學者認為，應采用差異稅率，對不同地區、檔次及類別房產，使用不同稅率。不同地區經濟發展程度的差異、不同檔次的房產，已在房產價值中體現了出來，在累進稅率表上已做區分，不必再設置稅率上的差異。不同類別的房產，比如經營用和出租用的房產，可以采用和個人生活房產選擇不同的稅率。

24合理確定減免范圍

征收個人房產稅，要保障居民基本的居住權利，在充分調查的基礎上確定合理的免征面積，應以家庭人均為單位。

3我國個人房產稅征收的配套建設

31完善整合房產稅稅制

目前我國房屋交易、持有環節設計的稅種繁多、稅制復雜，其中有些是不合理的。例如，在土地開發環節，房產開發商承受了巨額土地出讓金，國家作為所有者讓渡其資產使用權而收取租金本無可厚非，但對開發商來說，必會將成本轉嫁給購房者，終端消費者既要承擔高額的出讓金，又要承擔保有環節的房產稅，兩者之間雖不存在重復征稅，但雙重的高額稅負是不科學的，深化房產稅改革應規范稅費關系，簡化收費項目。

32健全房屋價值評估體系

以評估后的市場價值作為計稅依據，需要健全的價值評估體系。房屋價值的評估關系重大，應具備權威性與專業性，建議在房產部設立房屋價值評估機構，培養專業評估人員，利用技術手段，考慮地理位置、公共配套設施等多維度因素，客觀評估房產價值，將結果公示，接受各界監督。

33加大住房保障建設和監督力度

在試點中，房產稅收入用作保障性住房和公租房的建設，但沒有出臺具體的措施，也未被大眾所監督。因此，在征收房產稅時，加大對廉租房、保障房的建設不能停留于制度建議層面，應落實到實施操作層面。政府應考慮人口密度，在各區域建立與之適應的保障房，公開并接受監督;對房產開發商要有政策支持，引導其開發商品房的同時增加質量相同價格低廉的保障性住房。

34建立獎勵懲罰機制

房產稅不以收入為前提，有可能出現納稅人無經濟來源但需繳納房產稅的情況，會導致納稅人避稅、逃稅、抗稅等行為;個人房產稅是以家庭為單位征收，范圍廣難度大，我國居民納稅意識普遍不高，是征收房產稅的一大挑戰。要完善房產信息登記制度，明確產權歸屬，稅務部門與其他部門聯合，根據信息登記情況，將房產落實到具體家庭，嚴格征管。對按規定納稅的居民，給予相應獎勵，例如提供便捷的納稅流程或優惠待遇;對未按規定納稅的居民，實施嚴格懲罰，情節嚴重的，采取法律手段。

參考文獻：

[1]丁宛露個人住房保有環節征收房產稅的必要性及相關建議[J].納稅，2018（3）：45

[2]劉劍文 房產稅改革要走法治化立法路徑[N].經濟參考報，2014-08-26（8）.

[3]賈康再談房產稅的作用及改革方向與路徑、要領[J].國家行政學院學報，2013（4）：35-41

[作者簡介]王莉（1994—），女，漢族，山西運城人，現就讀于長安大學經濟與管理學院，會計學碩士學位。