租房市場正在起變化

胡萬程

農(nóng)歷年后，對房屋租賃市場來說，一般都是“小陽春”的存在。

上一年的獎金到手，借著開年之際，不少務工人員有著調(diào)整工作的打算。企業(yè)的人員流出，放出大量崗位需求。慣例的延續(xù)，也使得租賃合同在此時迎來一批“到期潮”，產(chǎn)生了大量空房。

然而，一場突如其來的疫情不但帶走了“小陽春”，甚至凍僵了整個房屋租賃市場。而另一方面，租賃糾紛的數(shù)量陡然攀升。

看不了房，租不出房，收不了款……在這場席卷全行業(yè)的風暴中，租戶、房東、租賃公司，每一方都不好過。

進不去的房客

“其他小區(qū)的門都進不去，這房沒法租了。”

原本計劃3月初搬家的吳超，年前在廣州員村一帶物色的多個小區(qū)，現(xiàn)在都因為“外人禁入”的原因無法看房。

去年房東曾告知吳超合同不再續(xù)簽。但眼看著合同就要到期，遲遲找不到房的他，無奈之下找房東寬限了兩個月。“房東雖然答應了，但兩個月后房子好不好找，還是個問題。”吳超的語氣里，滿是擔憂。

租房的影響波及了他的轉(zhuǎn)職計劃。“想去的幾家公司，離我現(xiàn)在的住所比較遠，租不到房子的話暫時不準備動。”此外，企業(yè)延遲復工、民眾不能出門，不少公司面臨生存危機，招聘需求縮減。吳超坦言，年前接觸的幾家公司中，有的直接取消了崗位需求。

吳超的例子并非個例。疫情當前，全國的小區(qū)采取的都是封閉式的管理，雖然各地松緊程度有一定差別，但其中絕大多數(shù)都對外來人員采取禁入的措施。“想要此時實地看房，除非一些管理較松散的城中村之外，基本上不可能?！睆V州市一位鏈家的員工告訴《南風窗》記者。

老家是疫情嚴重地區(qū)的租戶，年后返工時甚至因為嚴格的“禁入”措施而無法回家。如3月3日前，江蘇省昆山市要求對無自有房產(chǎn)的湖北、浙江、河南等7省人員全部遣返。成都市龍華社區(qū)要求租客如果要進入小區(qū)，須出租方和租賃方各交50萬元保證金。

老家在安徽阜陽的沈之陽，原本在浙江溫州的一家企業(yè)打工。因為無法出具房產(chǎn)證，租賃的小區(qū)直接勸返了他，無處可去的他只得二次返鄉(xiāng)。房屋空置了將近一個多月了，企業(yè)的復工仍然沒有消息。他想以“不可抗力”的理由免責退了房子，但房東不愿意，執(zhí)意讓他賠償兩個月的違約金，由此產(chǎn)生了糾紛。

這樣的租房糾紛，在各地頻繁上演。

根據(jù)中國法律服務網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)，截至2月底，涉疫情法律咨詢近5000條，其中有關房屋租賃合同的糾紛占了相當部分。主要表現(xiàn)為：租賃中介企業(yè)未經(jīng)出租人同意延付或拒付租金、續(xù)租環(huán)節(jié)租賃中介企業(yè)單方面上漲租金、退租環(huán)節(jié)暫時無法辦理物業(yè)交割手續(xù)或搬家騰房等。

為防范和化解住房租賃行業(yè)的矛盾糾紛，3月5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會率先發(fā)布了《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引》（下稱《指引》），指出新冠肺炎疫情屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，在法律上可構成不可抗力或情勢變更。

他想以“不可抗力”的理由免責退了房子，但房東不愿意，執(zhí)意讓他賠償兩個月的違約金，由此產(chǎn)生了糾紛。這樣的租房糾紛，在各地頻繁上演。

但《指引》同時強調(diào)，具體到住房租賃合同關系中，還是要結合合同目的、受疫情影響程度、因果關系等因素，按照公平原則確定各方責任。

北京豐臺法院的有關人士向記者透露，案件如通過判決處理，程序需時較長，且涉及金額爭議往往會有反復上訴，反而不利于化解矛盾。在實際操作中解決涉疫情新類型合同糾紛的最佳路徑通常是調(diào)解，實現(xiàn)雙方皆贏。

對房東的“道德綁架”

二月初，租客小李轉(zhuǎn)的一條“朋友圈”讓房東陳姨耿耿于懷。

朋友圈的內(nèi)容是國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會的倡議書，倡導出租房屋的業(yè)主們適當減免租金。小李沒在這條內(nèi)容上評論，但加了個睜大眼睛表示期待的表情。

陳姨刷到這條朋友圈后，陷入了糾結。

平時和小李的關系和諧，小李按時交租，房子也弄得干凈，算是理想的租客。但眼下自己經(jīng)營的盲人推拿店，因為疫情的關系已經(jīng)關了一個月了。自己店鋪的租金沒人給免，如果還給人免了房租，那就真的是入不敷出了。

租金免不免？疫情之下，對于房東來說的確是一個有關道德和財富的選擇。免的話，自己白白遭受損失，尤其是對于那些靠房租生活的家庭更是不易。不免的話，似乎又顯得有些“不近人情”。

好在租客沒有再發(fā)文章進行“道德綁架”，陳姨想了許久后，主動減免了小李三分之一的房租，也算是“共度時艱”了。

相較于普通的房屋租客，像陳姨這種店面租戶的壓力更大。陳姨的店租在廣州市科韻路附近，一個月的租金8000元，現(xiàn)在一個月沒開業(yè)，等于租金白白打了水漂。

“這一帶的商戶其實有向店鋪所有人提議減租，但是并沒有消息?！标愐瘫硎緹o奈。

1月25日到2月29日，萬達集團對廣場內(nèi)商戶租金及物業(yè)費實行全免政策受到了廣泛熱議。據(jù)統(tǒng)計，此次萬達減免的金額超過40億元。興業(yè)證券分析師王家遠認為，萬達集團與入駐商家本身屬于利益共同體，幫助中小微企業(yè)抵御部分風險，從長遠來看既是企業(yè)履行社會責任，也是一種自救行為。

為了幫扶中小微企業(yè)，目前各地均推出了各種減免房租政策。

拿廣州來說，2月7日，廣州市政府出臺了《中小微企業(yè)十五條》中，對承租市屬和區(qū)屬國有企業(yè)物業(yè)用于線下商業(yè)實體店經(jīng)營的中小微企業(yè)，減免2020年2月份和3月份物業(yè)租金。承租市屬和區(qū)屬國有企業(yè)物業(yè)經(jīng)營的專業(yè)市場開辦方應減免2個月商鋪租金。

當然政府層面的減免房租政策，僅限于承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)，并未對個人減免房租做強制規(guī)定。對于私人的“租公租婆”減免與否，還是鼓勵為主，具體要看實際情況。

長租平臺，挺得住嗎？

中介平臺在此次疫情當中的爭議是最大的。

2月起，各地業(yè)主開始收到一些公寓平臺的通知，要求業(yè)主給予免租、減租、延期付款等優(yōu)惠。普遍是要求業(yè)主免租一個月，對武漢業(yè)主要求免租三個月。

把房子交給蛋殼公寓管理的王洋告訴《南風窗》記者，在接到平臺通知后就再未收到房租。蛋殼說疫情結束后再補交，但并未給出具體日期。

另一方面，租客能從平臺獲得的優(yōu)惠卻非常有限，大多是以平臺代金券抵房租的形式，且房租天數(shù)普遍為10天。這樣的操作使得蛋殼等長租平臺遭受不少非議，被認為在“無良吃差價”，“發(fā)國難財”。

因受到非議，2月3日，蛋殼發(fā)布《致蛋殼公寓租客的一封信》承諾，對武漢租客將會返還一個月的租金，其他城市的租客則根據(jù)當?shù)卣l(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)返還租金。希望和房東一起“攜手共渡難關”。

2月18日，蛋殼更在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節(jié)后本應是長租公寓行業(yè)的旺季，但今年隨著疫情的發(fā)展，這個旺季沒有了。

有人不解，1月17日才上市融資的蛋殼，因為一場疫情，會以近似“哭窮”的方式向房東訴苦。但究其深層原因，則是高成本擴張后留下的后遺癥。

春節(jié)前后是租客退租、換租的一個高峰，如今這個過程被今年的疫情打斷，年前囤積了大量空房等待節(jié)后的長租平臺吞了苦果。

2018年的時候，有一則很出名的帖子。貼主是北京天通苑一位業(yè)主，透露蛋殼、自如公寓平臺紛紛抬價收他的房子。原本預估7500元一月的房子，被他們抬到了10800元一月。

二房東瘋狂抬價搶房的現(xiàn)象貫穿著2018年和2019年?，F(xiàn)金流不會撒謊，2018年年底，蛋殼公寓賬上現(xiàn)金為10.87億元，而到了2019年9月30日現(xiàn)金余額變成了3.77億元，9個月時間減少了7億元。

2019年10月，蛋殼公寓招股書顯示，公司通過“租金貸”模式獲取的租金預付款，占公司租金收入的80%。對于蛋殼這種“燒錢”換規(guī)模、流血上市的長租公寓，最怕的就是“不可抗力”。一旦手中房源空置增加，資本風險急劇升高。而這次，還真給他們趕上了。

一般而言，春節(jié)前后是租客退租、換租的一個高峰，如今這個過程被今年的疫情打斷，年前囤積了大量空房等待節(jié)后的長租平臺吞了苦果。

蛋殼沒有公布自己的空置率，業(yè)界人士推算已超過20%，以蛋殼的體量，一個月的損失超過2億元。作為行業(yè)龍頭，此次“雙面操作”的后果，應該不是沒有想到，而是已經(jīng)到了不得不這樣做的危急關頭。

為了減少空置率，通過VR看房、在線選房、遠程簽約等方式的“無接觸看房”成了不少租賃公司的新手段，但能帶來多少實際轉(zhuǎn)化率仍有待觀察。“APP看房和實際帶看存在一定落差。房屋空間布局、采光條件單從照片和視頻很難完全感受，此外小區(qū)環(huán)境也看不到?！币晃蛔夥恐薪橄蛴浾咄嘎?。

覆巢之下，焉有完卵。疫情下的租房行業(yè)，每一個利益相關者都不好過。好在隨著疫情進一步得到控制，租房需求的逐漸釋放讓從業(yè)者看到希望。如何努力找到各方利益的平衡點，共渡難關，仍是關鍵。

（文中王洋為化名）