小貸公司房抵貸業務資金來源對比分析

張宇姍

摘 要：小額貸款公司原為政府支持“三農”而設立，近些年來蓬勃發展，逐漸成為銀行、信托等金融機構的資金補充，為資金不達標準的優質借款人提供相應的資金供給，在這其中房抵貸業務是其主要業務利潤來源之一，本文為研究房抵貸業務目前主要三大資金來源及其優劣勢比較，引出對于小額貸款融資的相關思考。

關鍵詞：小額貸款公司;融資需求;房抵貸

小額貸款模式最早源自孟加拉國，后因其良好的信貸資金業務模式協助有效地消除了農村貧困，為周邊各國所學習和傳播，目前已在全世界范圍內得廣泛推廣。我國自1999年起開始在農村地區推進小額信用貸款，2008年5月4日中國銀保監會、中國人民銀行聯合發布的《關于小額貸款公司試點的指導意見》，小額貸款公司為我國經濟體系建設起到重要作用。

由于金融機構如銀行對于貸款用款企業的嚴苛限制（包括不限于企業規模、資質、利潤等），使得大多數處于蓬勃發展期的中小企業主無法從“正式軍”銀行手中獲得資金，而中小企業主所嚴重缺乏的資金有效的從小額貸款公司得到彌補。在我國企業中有90%以上為中小微型企業，而這些企業所貢獻的經濟總量占到60%以上，小額貸款公司因滿足中小企業資金需求而為我國經濟發展進步助力巨大。本文主要探討小貸公司資產抵押中的房產類型業務，中小企業主通過將個人房產抵押給小額貸款公司以獲得流動資金，文章就目前主流的三種資金來源進行優劣分析，并結合目前新興模式給予相關延伸啟發。

1 房抵貸業務概述

1.1 業務概要

房抵貸，全稱為個人房屋抵押貸款，是指申請人以個人名下的房屋產權（住房、商住兩用房）作為抵押物，向金融機構申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。

最初，房抵貸業務主體是以銀行為首的金融機構，后由于銀行針對借款人資質審核、房產審核要求較為嚴格（例：要求借款人年齡不超過55周歲，要求房產房齡低于30年等），同時存在流程長、時間長等劣勢，后起國家倡導為“三農”服務而興起的小額貸款公司逐漸成為房抵貸業務的另一“業務大戶”，與銀行的高標準嚴要求不同，小額貸款公司對于客戶資質的審核更為寬松，同時針對房產的房齡、地理位置等要求較低，最重要的是面對急需資金的客戶，小貸公司以高額服務費為交換充分滿足了此類人群短平快的資金需求，從而補充銀行等金融機構無法覆蓋的客戶群體。

1.2 業務流程

小額貸款公司房抵貸業務主要分為以下幾個流程：獲客—初審—下戶—終審—公證—進抵—放款。業務前期通過渠道拓客，渠道反饋客戶基本信息（身份證、戶口本、結婚證、房本、征信）由小貸公司風控端進行初篩，篩選合格后與客戶預約進行房屋現場拍照查看（即“下戶”），同時在現場/公司對借款人的借款用途及還款事項的詢問記錄（即“面審”），后由風控復審將基礎資料、下戶資料和面審資料結合進行審核，通過后交由風控經理及風控總監進行終審，終審合格后預約公證處簽訂借款抵押合同并進行公證，于房屋所在區域房管局辦理抵押手續，反饋抵押回執單/他項權證后執行放款流程。

1.3 相關參與方

渠道方：主要負責前期獲客階段。由業務經理找到有資金需求且在業務區域具備個人符合要求房產的客戶，并將其資料交由小貸公司風控進一步審核，整個業務過程中渠道公司在后續階段處于配合小貸公司推進業務流程的角色，并協助在獲客初期對其基礎資質進行篩選，以提高其引入客戶最終成單的效率。

小額貸款公司：主要負責客戶資質審核及后續公證、進抵、放款流程。由渠道引入客戶后，具體的客戶資金、抵押物資質等詳細審核由小貸公司完成，與此同時，小貸公司將符合條件的客戶引至公證處進行合同公證，并與渠道公司、客戶約定共同時間辦理房產抵押，待取回公證回執單、抵押受理單后，審核無誤進行放款流程。整個業務流程中起到主導作用，是房抵貸業務的核心主體。

資金方：資金方職責由其與小額貸款公司劃分決定。部分時候資金方僅參與終審、放款流程，具體審核由小額貸款公司完成;部分時候資金方參與除獲額外的業務全流程，并起到監督作用。在業務進行中，起到“堅強后盾”的作用，資金充足永遠是客戶的第一關注點。

公證處及不動產登記中心：主要協助完成公證抵押流程。公證處公證員經核實借款人身份、現場簽訂借款抵押合同并對借款人知悉借款行為進行錄像留存，以辦理借款該項借款抵押合同公證并取得公證回執，于3個工作日內憑公正回執取得公證書;不動產登記中心完成房屋抵押登記手續并取得相應回執，于7個工作日憑抵押回執及本人/委托人身份證原件、委托書原件取得他項權證原件。在業務進展中起到“保護傘”作用，公證書和他項權證充分規避了小額貸款公司面臨的業務風險。

2 房抵貸業務主要資金來源

2.1 小額貸款公司自有資金

根據《指導意見》規定，小額貸款公司的資金來源為股東繳納的資本金、捐贈資金，以及來自不超過資本凈額50%銀行業金融機構的融入資金。該部分的資金是指公司在銀行賬戶內的現金，其主要是來自于股東投資和企業生產經營業務過程中的未分配利潤。

2.2 銀行資金

根據規定，小額貸款公司借款上限是其自身資本凈額百分之五十。然而，大多數小貸公司向商業銀行的借款數額遠低于50%的界限。究其原因是商業銀行出于規避風險，對小額貸款公司的借款申請較為謹慎，在對于公司資質、還款來源進行詳細審核的同時，銀行還要求小額貸款公司進行資產抵押或質押。除此之外，小額貸款公司可以作為銀行資金的渠道方角色，進行前期客戶引入、部分風控審核的工作，以賺取傭金，雖較貸款利息利潤略低，但也同時規避了資金損失的風險。

2.3 信托資金

資金信托，即委托人在基于受托人或受托相應機構的信任下，將自身合法擁有的資金資產進行委托，并由其進行特定目的相應管理行為。信托公司在整個委托融資中起到一個“中間人”的作用。信托公司以自有資金獲得小額貸款公司的信貸資產，在期限結束后收回投資并獲得回報的一種融資模式。信托資金雖然體量龐大，但在實際使用方面流程存在過于冗雜的情況，后續優劣勢將詳細分析。

3 資金來源優劣對比

3.1 自有資金

小額貸款公司的自有資金掌握在自己手中，無疑可根據市場需求自由決定其資金成本。在資金充足的市場下，資產緊俏可適當調整降低貸款利率;在資產充裕的市場下，資金稀少則可以適當提高貸款利率;自有資金優勢在于其使用自由度之高，資金成本控制、不同資產的資金分配、時效性均可以達到保障。同時，由于自有資金可以明確審核標準，對于不被銀行嚴格征信、抵押物標準所接納的實際較為優質的借款人提供資金服務。

與此同時，自有資金也存在一定劣勢，最為主要的就是自有資金的額度限制。小額貸款公司的業務廣度與其資金量直接相關，導致注冊資本金不高的小貸公司非常注重資金時效性，對于有限的資金，時間就是金錢，一天的閑置都將損失高額的利潤;除此之外，自有資金使得整個業務風險自擔，從初審、復審到終審全部由小額貸款公司的風控部門完成，針對房屋抵押貸單筆貸款金額數十上百萬的資金量，看似微不足道的一筆損失對于本資金量不充足小額貸款公司而言都是致命的，這就對小額貸款公司的風控總監有著極高的要求，在滿足資金使用率的基礎上平衡業務風險。

3.2 銀行資金

針對上述提到了小額貸款公司房抵貸業務與銀行合作的兩種方式：其一，引入銀行資金借款作為自有資金;其二，作為銀行資金的渠道方，發揮拓客和承擔部分風控職能。銀行資金的優勢不分合作方式，資金量充足、成本低、穩定性高自不必說，與銀行形成良好的合作關系對于小額貸款公司房抵貸業務的推廣也有較好的效應，針對第二種方式的合作，小額貸款公司并非以借款形式而是渠道方的形式合作，使得商業銀行的資金提供量不受限于50%的限制，因此其業務可提供的單筆金額上限有了較高額度的突破，有助于小貸公司搶占市場份額。

業務參與方越多，也意味著限制越多，銀行資金引入劣勢主要集中在審核嚴格、流程慢的缺點。第一種合作方式刨除商業銀行借款低廉的資金成本外，等同于自有資金的使用不在此討論范圍內;以渠道方參與銀行資金的房抵貸業務則存在諸多限制，與自有資金、信托資金不同，銀行資金注重還款來源，對于個人借款的還款要求限制較多。要求借款企業的經營地址及照片，同時對于借款人征信要求較為嚴格（通常為24個月內連三累六），銀行資金通常要求公證書、他項權證原件取得并審核后再進行放款流程，無形之間拖延了借款人獲得資金的時間，這對于部分時間緊急的借款客戶而言并不友好。

3.3 信托資金

信托資金更像是介于銀行資金和自有資金中的一種形式。其優勢主要是相較于銀行資金的流程較快、資金限制低;信托資金的流程審核慢集中在前期資金落地階段，重重審核上會及信托計劃成立的緩慢過程可能高達3-6個月，一旦資金落地，業務進展將非常迅速。流程審核上，信托存在一定的資質審核標準，就征信要求而言介于銀行的嚴格和自有資金的寬松之間，各家信托的放款標準也各不相同，市場化業務推廣較深的信托公司整體業務效率并不比自有資金慢。信托資金的主要劣勢是由于信托計劃存在時間限制，資產錯配現象嚴重，導致資金限制成本較高。

4 結束語

綜上所述，目前主流的三種融資方式利弊明顯，自有資金好用卻有限，銀行資金充足卻限制諸多，信托資金限制少但審核繁瑣。除上述提到的三種資金來源外，小額貸款公司還可以采用私募債券、上市融資等方式獲得資金。近年來互聯網小貸牌照和資產證券化成為小額貸款業務的新機會。互聯網小額貸款近年來逐漸興起，該種新型模式突破小額貸款業務對于地區相關限制，互聯網小貸牌照允許相應公司通過網絡在全國范圍內進行貸款業務，將進一步推廣普惠金融;資產證券化則通過優質資產和風險控制打破50%的借款資金限制，不同的方式正共同促進小額貸款公司房抵貸業務資金的擴充，為其發展帶來愈發重要的影響。

參考文獻

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