房地產開發企業在各階段的稅務籌劃探討

閆磊

摘要：隨著我國社會經濟逐步發展，市場日趨成熟，房地產企業成為了國民經濟中的支柱型產業，不但改善了人們的生活，也帶動了周邊經濟的發展。但同時房地產價格不斷攀升也使市場中惡性競爭循環、經濟環境復雜多變。近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控，相繼出臺了一系列稅收政策，導致房地產企業的獲利空間更小。文章以房地產企業項目開發階段的稅務籌劃為核心，探討企業合理籌劃稅收、創造經濟效益的途徑。

關鍵詞：房地產企業;各階段;稅務籌劃

一、房地產企業稅收籌劃方法

由于行業的特殊性，房地產企業涉及的稅種比較多，稅收負擔比較重。通過有利的稅收籌劃可以合理的增加稅后利潤，也有利于積極響應國家宏觀調控政策，共同維護良好的市場秩序。房地產企業進行稅收籌劃的方法主要表現在以下幾個方面。

（一）費用調節法

房地產項目的開發周期比較長，企業無法對其成本消耗進行準確的預判，因此企業可以關注項目的每個會計節點，對會計節點進行預測。然后決定合理的調整成本輸入還是追加成本投資，有效調節企業開發成本。

（二）收入控制法

收入控制法是指企業全面把握項目確認收入的會計節點，合理籌劃收入，通過拖延納稅義務的方法取得節稅。在合理控制收入的情況下可以降低累進稅額，這種方法適用于計算土地增值稅環節，對土地進行合理定價達到節稅的目的。

（三）充分利用差別化稅收政策

現行的與房地產行業相關的稅收政策不但是國家未來發展的導向，也為房地產企業的稅收籌劃提供了一定的空間。因此，房地產企業可以充分利用差別化稅收政策，實現節稅的目的。

（四）合理減少稅基

利用分拆技術控制房地產土地增值稅的累進稅率可以合理的減少稅基，但這種方法適用范圍有限，且必須在合法合理的基礎上才能適用。

（五）臨界點籌劃

臨界點稅收籌劃即在納稅臨界點通過增加或減少收入的方式降低企業的稅負，土地增值稅和企業所得稅進行稅收籌劃時都可以采用這種方式。

（六）充分利用稅收優惠政策

國家為了調節市場、加快社會資金的流動，出臺了一系列稅收優惠政策，房地產行業也在其中。企業在充分了解這些優惠政策后，滿足優惠政策所需條件，通過享用和適應優惠稅收政策降低稅收壓力。

（七）利用組織形式

企業的結構重組也是降低稅負的一種方法，一些發展比較成熟的企業可以采用并購重組、股權收購等方式變更企業內的組織結構，從而實現減輕稅收的目的。

二、房地產開發企業在各階段的稅務籌劃

（一）前期準備階段的稅收籌劃

由于房地產企業的開發周期比較長，對資金的需求量比較大，因此，選擇什么樣的籌資方式對于房地產企業的項目開發來說極為重要。當前，房地產行業的籌資方式主要包括內部資金籌措、銀行借貸、發行股票等。根據我國稅法規定，向銀行借貸的利息可在一定范圍內扣除，且土地增值稅也可以作為扣除項目之一，因此選擇何種方式決定了企業的稅收規模。在這種情況下，企業可以選擇合作開發的方式，在雙方資源互補的基礎上適當地減輕稅費。此外，為了保證稅務籌劃工作能夠在內部協調統一的情況下完成，企業還要加強內部控制建設，針對稅務籌劃建立完整的管理機制，調動各部門之間的配合，為稅務籌劃做好前期準備工作。

（二）建設開發階段的籌劃

1.?土地增值稅籌劃

房地產企業土地增值稅籌劃的基本思路是多抵扣、少增值，用好稅收政策。基于全流程鏈籌劃，房地產企業要延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸，即將房地產公司的利潤轉化為其他關聯公司利潤，以降低土地增值。企業還可以采用利息扣除、合并或分別核算的方式來進行籌劃。在計算土地增值稅的扣除項目金額時，一些無法進行利息分攤和無法開具金融機構證明的企業可以在扣除開發費用的同時，扣除取得土地使用權所支付的金融與房地產開發成本之和的10%，通過按照比例扣除利息的方式來減少土地增值稅。另外，對于不同類型的房屋建設也會產生不同的增值率，因此在項目立項的時候，企業可以針對項目類型決定計算增值額的方法，以此來降低土地增值稅。

2.?成本費用方面的籌劃

成本費用籌劃主要是對土地增值稅進行籌劃，具體籌劃方法主要包括三個方面：一是增大扣除項目，根據土地增值稅的規定，房地產企業在轉讓房地產時，可以按照土地支付的地價款與開發成本之和加計20%扣除，即對土地征用拆遷補償費、前期安裝工程費、基礎設施費等進行成本控制，可以采用加大公共設施配套成本費用的投入提升房屋質量，調整土地增值稅的扣除;二是人事籌劃方面，雖然勞動力費用與土地增值稅沒有直接關系，但企業將人力資源活動所產生的費用列入開發成本中，可以適當減免土地增值稅;三是改變房地產開發項目中的費用利息處理，基于房地產企業前期投資需要一定的外部融資，對利息進行資本化，合理調節建設初期和后期的財務費用。在進行土地增值稅扣除時，對于借貸利息可以科學處理，采用據實扣除和比例扣除兩種辦法，依據企業借款的多少采用合理的借款方式進行籌劃，有效減少土地增值稅。

（三）銷售階段的籌劃

房地產企業銷售階段的稅務籌劃包括銷售價格稅收籌劃、銷售收入分解稅收籌劃以及銷售和自營的選擇等。依據稅法規定，企業可以通過合理設置確定房屋建造標準和房屋銷售價格的方式，將增值率控制在20%以內，從而提升企業的經濟效益;另一方面，對外銷售、自營持有等不同的銷售方式會產生繳稅費用，前者要繳納土地增值稅，后者要繳納土地使用稅及房產稅，企業可以根據項目的利潤高低來判斷銷售方式的選用，有效地進行銷售階段的稅收籌劃。

（四）保有階段的稅收籌劃

保有階段的稅收籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃。由于房屋出租所涉及的稅種比較多，會增加企業的稅務負擔，而相比較來說，物業管理費用只需要繳納增值稅，因此，企業要選擇合適的自營方式來降低稅負。

房地產企業開發出來的房屋并不是全部用來銷售的，其中一部分暫不出售或利用出租的方式賺取一部分資金，這期間對房產稅的籌劃主要分為以下兩種方法，一種是分解資金為物業管理費用，另一種是變出租為承包經營。前者將租金劃為租賃收入和物業管理收入，物業管理不征收房產稅的政策可以有效地增加物業管理收入;后者是企業改善出租方式，將承租方式和投資方式共同經營，這樣企業就可以只繳納所得稅，極大減輕了企業的稅收負擔。

房地產企業的所得稅籌劃主要包括三個方面：一是收入確認方面，即預收收入遞延納稅，在不影響整體經營和交房時間的情況下，利用差額毛利率進行所得稅籌劃，減少企業前期繳稅，獲得貨幣時間價值;二是費用扣除方面，即公共配套設施籌劃，將停車場建設作為籌劃重點，通過建設地下基礎設施來經營獲利;三是稅金方面，也就是土地增值稅方面的籌劃，由于當前土地增值稅與清算結合的政策，對于已完工的項目可以及時進行稅前扣除，對于未完工項目，企業可以提前申請清算進行稅前扣除，對于完全沒有完工的項目，企業可以預繳土地增值稅，在符合當地預征率相關規定的前提下，可以主動向相關稅務機構申請提高稅前可扣除的稅金金額，從而達到節稅的目的。

三、結語

當前，國家對房地產行業的調控使新出臺的稅種政策也越來越多，而房地產項目開發建設的成本卻沒有降低，在稅負繁重、利潤空間小的困境中，房地產企業想要獲取更多經濟效益，就必須合理利用稅收政策，科學籌劃稅收，從房地產開發項目的各個階段入手降低稅收成本，走出經營困境。

參考文獻：

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（作者單位：鄭州航空港區建港實業有限公司）