房地產(chǎn)價格對我國居民消費影響因素的總結(jié)和展望

申博 焦紅兵 張曌囡

摘? 要：諸多學(xué)者通過對房地產(chǎn)價格與消費的影響層面做出大量研究，然而在大數(shù)據(jù)時代下，很多研究還有補充和延續(xù)的可能。本文在對目前研究現(xiàn)狀略作總結(jié)的基礎(chǔ)上，對其可能的擴展方向進行了系列展望，并提出相關(guān)注意事項。

關(guān)鍵詞：房價;大數(shù)據(jù);居民消費

一、引言

“安居樂業(yè)”是大多數(shù)國人普遍的需求。中國房地產(chǎn)自住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)乎到宏觀經(jīng)濟運行，更是滲透到個人生活層面，帶來了方方面面的影響，其中以居民消費最為明顯。我國居民消費遠低于發(fā)達國家，一個重要原因便是居高不下的房價因素。諸多學(xué)者通過對房地產(chǎn)價格與消費的影響層面做出大量貢獻，提出許多真知灼見。然而在諸多理論發(fā)展和大數(shù)據(jù)技術(shù)驅(qū)動下，房地產(chǎn)價格與居民消費的相關(guān)研究還有諸多方面可補充并進行延續(xù)。

二、房地產(chǎn)價格對居民消費影響的觀點總結(jié)

房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國宏觀經(jīng)濟的運行帶來積極推動作用，同時也具有一些負面影響。房地產(chǎn)行業(yè)具有豐富的產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)，上游與鋼鐵、建材市場相聯(lián)系，下游與家居、家電業(yè)相連通，進而影響經(jīng)濟環(huán)境，帶動國民經(jīng)濟發(fā)展。然而，房屋具有投資品和消費品雙重屬性，當(dāng)此屬性偏向于投資時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，同樣對于經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生抑制作用，在居民消費層面尤為明顯。關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲對于居民消費到底帶來的是財富效應(yīng)還是擠出效應(yīng)，國內(nèi)外的研究結(jié)論迥然相異。國外針對發(fā)達國家研究結(jié)論，普遍認為房地產(chǎn)的財富效應(yīng)比較明顯。而我國房地產(chǎn)的結(jié)論存在一定的階段性特征。在房改前期，房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，其價格的上漲會給消費者帶來個人資產(chǎn)總量提升的效用，從而促使消費的提升，財富效應(yīng)大于擠出效應(yīng)。然而，伴隨房價持續(xù)上漲過程中存在較大的波動性和獨特的區(qū)域特征，房屋的投資屬性逐漸增強時，會促使消費者增加資產(chǎn)持有，從而擠占消費品空間，同時對于無房者而言，增加用于購買房產(chǎn)的預(yù)防性儲蓄，同樣造成消費水平的停滯不前。

三、房地產(chǎn)價格對消費影響研究不足之處

（一）商品隱性屬性尚待細分

目前的研究，已有學(xué)者關(guān)注到，地位、攀比心理等與住房、消費的聯(lián)系，然而還需要多層次、多角度進行擴展。目前較為主流的AIDS（近乎理想分析系統(tǒng)）的研究方式，為消費者從城鄉(xiāng)視角、個人資產(chǎn)視角、家庭教育視角等提供了較為詳細的畫像，然而對應(yīng)到商品方，還需要更為細致的探索。在以往的研究中，學(xué)者普遍趨向于使用同質(zhì)的房地產(chǎn)價格，鮮有學(xué)者注意到基本公共服務(wù)對于某個小區(qū)房價的影響問題。筆者通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲程序獲取國內(nèi)某二手房交易網(wǎng)站部分信息，發(fā)現(xiàn)同類學(xué)區(qū)房價格、臨近醫(yī)院價格、臨近地鐵價格均大幅高于地區(qū)平均房價。對于城市居民來說，子女教育問題和老人就醫(yī)問題是最為重要的房屋選址依據(jù)，房屋價格也因此而產(chǎn)生分化：往往“學(xué)區(qū)房”或者便利就醫(yī)的小區(qū)，其價格水平普遍程度大于均價;再或者，靠近地鐵等交通狀況利于通勤的小區(qū)，均價往往也比其他小區(qū)略高，而這類差異并不能通過城市房地產(chǎn)的均價來體現(xiàn)在分析結(jié)論當(dāng)中。2019年中央經(jīng)濟工作會議“因城施策”的最新政策指引下，城市內(nèi)部房屋價格的差異背后反映的其實是基本公共服務(wù)的不均等程度，應(yīng)該引起學(xué)界和政府的高度重視。

（二）向其他學(xué)科的延伸尚待擴展

主流經(jīng)濟學(xué)往往以“理性經(jīng)紀人”和“代表性消費者”為其分析的微觀基礎(chǔ)，然而其無法分離出更為細致的分析結(jié)論，AIDS模型（近乎理想分析系統(tǒng)）對其進行了改進，成為研究異質(zhì)消費者提供更為嚴謹?shù)乃枷牒凸ぞ摺Ｈ欢S著行為經(jīng)濟學(xué)興起，消費者心理因素同樣也可以逐漸加入分析框架當(dāng)中。對于“損失規(guī)避”、“參照系”、“心理賬戶”等的研究成果，說明消費者不僅存在稟賦差距，也存在心理認知的一些典型特征。例如，在房屋交易層面，參照同小區(qū)的二手房成交歷史價格，房屋出售者便有了一個“參照系”，此價格標準會蔓延到臨近小區(qū)，使得價格提黏性特征更為明顯，呈現(xiàn)出微觀層面房價的“空間相關(guān)性”。此類細分的現(xiàn)象以及背后機制的探索，也亟待發(fā)展。

四、大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)價格對居民消費影響的研究展望及注意事項

（一）采用合理途徑和手段獲取數(shù)據(jù)

逐漸成熟網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)能夠獲取房源位置、歷史成交數(shù)據(jù)、成交時間信息等，容易獲得更多的數(shù)據(jù)，可以有效彌補微觀數(shù)據(jù)的缺失。如何由充足的理由使得網(wǎng)絡(luò)獲取數(shù)據(jù)能夠有相關(guān)的代表性和說服力，是采用網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)亟待解決的重要問題，因此將統(tǒng)計學(xué)抽樣技術(shù)與此相結(jié)合的方式便顯得尤為重要。另外，還要注意虛假信息的干擾，依靠網(wǎng)絡(luò)爬蟲獲取的信息存在數(shù)據(jù)篩選問題，更要仔細甄別來源網(wǎng)站提供的信息是否可靠。

（二）分析手段與機制機理相結(jié)合

大數(shù)據(jù)技術(shù)能夠進行海量數(shù)據(jù)的處理及計算。越來越多的成熟算法，可以為研究者開拓思路，如知識圖譜技術(shù)，消費的可視化技術(shù)，隨機森林、K均值算法等分類技術(shù)，均為消費問題提供多樣化的技術(shù)分析手段。如何將規(guī)范性和經(jīng)驗性相統(tǒng)一，應(yīng)用在房地產(chǎn)價格和消費的相關(guān)領(lǐng)域中，一方面還需要對理論的扎實理解，對消費理論、心理學(xué)因素等充分借鑒，避免僅限于這個數(shù)據(jù)集中出現(xiàn)的“現(xiàn)象”產(chǎn)生的誤導(dǎo)，另一方面，根據(jù)數(shù)據(jù)提取出足夠的信息，對新出現(xiàn)的狀況及時把握，達到規(guī)范性研究與實證研究相結(jié)合。

五、結(jié)論

本文對房地產(chǎn)價格與居民消費相關(guān)研究作出粗略的闡述和初級見解，提出展望和注意事項。經(jīng)濟學(xué)的研究就好比一張地圖，基于同質(zhì)性假設(shè)的研究，屬于地圖的主干道，使得研究者排除羊腸小路，充分把握事物的脈絡(luò);而對于異質(zhì)性的探索，好比一些枝干和樹葉，使我們對微觀層面的把握有更深層次的認識，大數(shù)據(jù)技術(shù)為這兩方面的研究提供了銜接手段，然而尚需發(fā)展和完善。

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