房地產項目成本管理的問題分析及對策研究

摘要：房地產企業的成本管理意義十分重大，很多房地產企業就是由于成本管理的失控導致了開發成本居高不下，最后使得利潤嚴重縮水，更甚者用房屋價格的飆升來彌補自己開發期間損失的成本，達到自己的預期利益，又或者使開發目標不能完全實現。本文基于對房地產項目成本管理現狀的分析，筆者在此基礎上進項問題研究，進而提出相應對策。

關鍵詞：房地產;項目分析;成本管理

一、房地產項目成本管理現狀

新形勢下，我國的房地產行業在國民經濟發展中有著重要的地位，隨著經濟全球化和市場經濟的發展，國內更多的企業開始把控成本，更是把成本管理當作房地產項目經營的重中之重，在提高工程質量的同時，盡可能地縮短時間，提高企業效率和經濟效益。企業在確保房地產工程質量和安全的基礎上，更多地把重點放在項目的成本管理中，保證自身在激烈的市場競爭中有一席之地。

國外把相關房地產機構進行了一個高效整合，完善了房地產體制。然而國內的房地產業則與國際先進水平有著較大差距，對項目的成本管理也存在著諸多缺陷，沒有正確認識到項目成本的重要性，對項目成本管理的放松以至于造成大量的浪費，使成本不斷攀升，造價不斷抬高，從而導致過多成本材料的流失。

二、房地產項目成本管理存在的問題

（一）投資階段成本管控力度低

1.缺乏規范的成本管理制度和體制

雖然很多房地產企業高度重視成本的管理，但由于沒有指定正確的成本管理制度和內部的規章制度，詳細的崗位職責分工，成本控制，開發過程標準化等等導致成本大量流失，從而增加了開發成本，使房地產企業的利潤急劇縮減。

2.成本管理的范圍過小

房地產企業成本管理在計劃經濟的影響下，更多的開始關注生產成本的管理，而失去了供應和銷售環節的關注，致使在成本的把控上沒有更多考量。導致房地產項目成本浪費過大。根據成本動因的理論來看，企業的所有成本是指從生產到消費者手中的所有過程。

3.成本管理觀念較為落后

如果為了降低成本而減少成本的費用，則很有可能會造成企業的效益和工程質量的雙降，這樣的成本管理是一種消極而且錯誤的成本管理方法。因此，企業更不能為了達到管理成本的目的，一味地減少成本，要想使利益最大化，就要通過科技手段創新，進而提高生產效率。

（二）設計階段人力、物力的浪費

1.設計前期市場調研

房地產項目的開發往往前期會做大量的市場調研數據報告，這些都是需要花費大量的人力、物力及時間來完成的。而這些也是需要一定量的成本的支持。市場調研期間的費用都需要公司報銷，這些費用也可以算在項目成本里面。如果市場調研安排不合理，就會導致項目開發期間成本的增加，使得房地產商的開發成本上漲，過多浪費。

2.項目招標階段

項目的招標采購是指項目開發的競標，而競標期間的成本往往指的是踩盤、撰寫報告的人力與時間等，項目招標的企業計劃的初始階段，要予以重視。

3.設計中期方向的變更

在前期的設計階段，經常會耗費大量的人力、物力等進行策劃溝通、實地考察、市場調研等。設計期間如果產品定位的變更會導致更多資源的廢棄，同時要花費多的人力、物力、時間去做考察研究，重新定位，導致成本的浪費和增加。

（三）施工階段材料成本難以掌握

1.無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本

當前許多房地產企業都是先完成項目，再進行實際成本的核算，所以我們在項目的開發周期內不能及時知道它新的動態成本的狀況，因此，我們不能在項目的開發過程中及時將發現的問題解決，這也加大了成本無法掌控的風險。

2.難以及時跟蹤各類材料的價格變更及應用狀況

許多房地產企業是自己采買設備材料的，在設備材料的采買過程中涉及廠商、材料的型號、價格、優惠力度等大量信息，當前新的信息動態不能及時通過手工管理模式進行掌控，所以，很難在各個項目之間進行資料共享，這也使原料的采買過程中做出準確的判斷，進而增加成本。

3.施工期間的人力、物力和時間的安排不合理造成的浪費

房地產的施工階段是房地產項目中最重要的組成部分，它要貫徹連接前面所有下細節，才能建成這個項目進入到最后的營銷階段。而在施工階段也是人力、物力等資源浪費最大的階段，在整個施工期間如果人員、物料管理不恰當造成的損失將會使整體成本大幅度增加，導致房屋的價格上漲。

（四）營銷階段活動太過形式化

1.銷售優惠活動

在銷售期間，不管是車位還是住宅或者商鋪等，開發商會根據節日時間點的不同，而不斷地增加優惠力度，這些優惠的點位都是需要開發商自己承擔并且結算在成本里面的費用，同時這些費用也是不可忽略的。

2.營銷期間的暖場活動成本

開發商會根據節點在售樓部組織暖場活動，主要是為了增加售樓部人性化的接待客戶，從而實現高比例的成交。暖場活動是售樓部的常見活動，會隔一段時間有一場大型活動，經常會有一些小型活動。開發商也會和活動公司協議舉辦小型活動，更好地服務現場客戶。

3.銷售代理公司的代理費用

一般開發商在營銷階段為了更好地實現商品的去化率，同時會找第三方代理公司進行PK制現場管理。而第三方代理公司會通過競標、打標等環節贏得項目代理權。開發商就需要制定獎罰制度督促代理公司營銷，銷售階段第三方代理公司的代理費也是房地產項目成本的不容小覷的一項消費。

三、完善房地產項目成本管理存在問題的對策

（一）制定有效的成本管理方案

首先，管理的重點是在初步工作階段，必須制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根據方案實行成本的管控，做到每個人都有一份控制成本的責任，每份成本的花費都有相關負責人進行商討同意，這樣成本控制就不只是企業財務人員的工作，而是整個企業的責任。

其次，制定的成本管理方案不是一成不變的，每個項目都應該有自己的成本管理方案，是根據自己的項目性質制定的。每個項目的產品定位不同，有可能是商業區、住宅區、寫字樓或者公寓、教育規劃等。所以所用的材料和建造方式也是不一樣的，因此，我們不能因為一個項目的成功而將它的成本管理方案用在每一個項目上。一個蘿卜一個坑，意思就是要找對自己所適用的方式方法，更好地進行成本的全方面管控。

（二）合理規劃設計階段

1.規劃設計階段——把技術和經濟結合起來

項目的規劃設計階段就是通過一系列的實際調研報告、數據分析和相關的理論知識的總結定位出產品的意義和價值。也就是做出精準的產品定位，對這塊地做一個深刻認真的價值分析，更好地實現這塊土地的價值，而對于地塊究竟適合商業、住宅、公寓抑或者是其他的規劃，都要經過規劃設計小組的思考討論，給出最能實現價值的答案，給出讓開發商愿意做出投資的答案。而這個規劃設計小組，既包括開發商的設計團隊，同樣也包括其他競標的代理公司的策劃團隊。

2.招投標采購階段

房地產項目成本管理中的一個重要的環節是招投標采購。在這一過程中往往會存在工程量正確與否，評價標準是不是準確等問題。因此，我們應在材料、設備采購時嚴守保障工程質量、降低成本的原則。原材料的質量、價格等都會影響房地產項目總成本和最后收益。

招標是對后期成本的進一步把控。對于各個競標的公司，在成本管理控制方面也會是一個比較和競爭。規劃階段應該更加地重視后期施工和營銷階段的成本管理，這樣才會在后期階段中盡可能地減少成本浪費，有效地節約開發成本。而在這一階段我們對招標的設施設備和物料的準備也是屬于規劃設計階段的成本開支。在這些物料的采購中，開發商不要營造奢靡浪費的景象，對于采購的東西在保證質量的同時也更要注重成本的節約。

3.嚴格把控原材料的浪費

首先，在規劃設計階段，需要對后期的施工階段做有效的成本管理控制方案。一般實力強的企業會對成本管理有自己的一套有效方案，幫助實現項目的最低造價，所以在招標工作的時候，除了考慮方案的可行性以及優化性，更注重的是企業的綜合實力，企業的綜合實力強會體現在各個方面，包括項目的整體規劃和項目的施工成本的管理。

其次，在現場做相關簽證的管理是為了防止施工階段存在的不良風氣。

施工期間會使用大量的原材料，而這些原材料也是最容易被浪費的存在。如果在施工期間沒有響應的施工監督小組對材料進行保管、審批以及記錄，那浪費掉的成本則是很大的一筆數字。施工中總會遇到大大小小的事，每一件基本上都會牽扯到成本費用的支出浪費，所以必須要嚴格把控施工階段的成本。

最后，強化施工合同管理和索賠，這一階段的重點就是在工程施工中盡量減少索賠事件。如果出現了不合理的施工或者施工步驟的錯誤導致的材料的損失和不必要的工程時間的浪費，這些責任的第一負責人應該是施工單位，而不是開發商企業。因此強化施工合同的索賠是非常有必要的一項工作，它可以更加有力地監測施工單位的行為，從而嚴格把控房地產企業的成本增加額外不必要的開支。

（三）營銷期間更注重活動的內容和效果

并非所有類型的廣告都會有非常大的作用，廣告的投放也是存在有效和無效之分的。例如，公交車和地鐵上的廣告可能會更多地讓人看一眼，有個印象;電視上、網絡媒體上的過高更多的是會被人們所忽略掉;而現場包裝、門口的路標等以及售樓部的銷使和渠道應該才是效果最大的廣告。畢竟人們都有惰性和忘性。在看到電視、網絡、廣播上廣告的時候更多的選擇只是印象會有一點，而并不會停下來去售樓部查看，所以這些廣告的作用并不是很大，也就沒有太多投放的必要性。

而對于路牌、路標、現場包裝以及銷使等這些會更容易吸引顧客，當顧客路過這里時，看到售樓部外的廣告會更想去進去了解一下。所以在廣告的初期，往往是由于不知道如何選擇支付額外費用，從而選擇詢問同事或檢查廣告的頻率，而在最近幾年，更多地嘗試投資鎖定的廣告媒體。最后，進行系統的廣告效果反饋，并通過客戶拜訪做廣告，了解現場客戶的來訪和來電情況以及客戶是通過什么樣的方式了解到的項目，做出數據性的分析報告、意見。從而進行廣告效果評估和廣告的投放的選擇，這樣既擴大了產品的知名度同時也有效地解決了成本的浪費問題。

營銷期間的活動主要是為了銷售，例如西安御錦城的冷餐活動、暖場DIY、讀書會，更多的活動是為了吸引到大量的顧客，提高項目的知名度和成交率，所以，不管是任何的活動，應該更加注重于活動后期的影響和效果，而不僅僅是存在就好。

總結

因此，房地產開發項目的成本必須是從最初的投資階段到最終的銷售階段都要進行全方位全過程的嚴格管理和控制，任何的一個小細節小環節都是不能夠忽視不管的。顧客滿意才是企業的最終目標，所以就必須要降低開發過程中的成本，實現項目的最優經濟效益。房地產開發商只有在不斷總結經驗的前提下，厚積薄發，在激烈的市場大環境下，保持自身優勢奮勇前行，才能創造出更多的經濟財富。

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作者簡介：

王鈺涵（1997.3-? ），女，遼寧省葫蘆島市，在讀碩士研究生，研究方向：職業技術教育（財經商貿）。