公允價值計量在投資性房地產中的運用
——以中國高科集團股份有限公司為例

(重慶理工大學 重慶 400054)

一、引言

我國自2006年頒布準則宣布上市公司的投資性房地產在滿足特定條件的情況下可以由成本模式計量變更為以公允價值模式計量，然而在擁有投資性房地產的眾多企業中，只有不到10%的企業選擇變更其后續計量模式。房地產價格持續走高，以成本模式為計量方式已無法真實體現投資性房地產的價值，但為何還有如此多的企業仍不改變計量方式？本文選擇自2013年開始變更其投資性房地產計量模式的中國高科為研究對象，分析其變更前后對財務狀況及經營業績產生的影響，并對該種計量模式在實際應用中可能存在的問題做進一步思考。

二、案例介紹

(一)公司介紹。中國高科集團股份有限公司(簡稱中國高科)成立于1992年，是一家具備高校背景并專注于教育的A股上市公司。公司于1996年在上海證券交易所上市，證券代碼為600730，其注冊資本為58665.6萬人民幣。自2013年開始，中國高科宣布變更其投資性房地產的計量模式，即由以成本模式計量改為以公允價值模式計量。

(二)中國高科變更投資性房地產后續計量模式的動機

1.增加公司融資機會。企業的償債能力與營運能力高低與其融資情況關系密切，在房地產價格持續不斷攀升的環境下，采用公允價值計量的投資性房地產比成本模式計量更能提高其賬面價值，由此也會帶來資產負債率的降低和營業利潤率的上升，財務指標的美化更利于企業獲得外部融資。

2.提高會計信息質量。在日益變化的市場環境下，投資性房地產的實際價值也在不斷變化，以成本模式計量的投資性房地產已經極大低估了資產的實際價值。為了真實反映投資性房地產的價值情況，企業應當采用隨市場情況變化的公允價值做后續計量。這便于企業獲得更加真實可靠的會計信息，由此做出更符合企業情況和更利于未來長遠發展的投資決策。

三、案例分析

通過查閱中國高科2011-2015年的年度財務報告，本文分別從總資產、利潤總額以及財務指標的角度，對比分析該企業會計政策變更前后對財務狀況和經營業績帶來的影響。

(一)對資產的影響

2011年2012年2013年2014年2015年投資性房地產(萬元)1,911.631,810.8263,356.4063,537.0963,916.74資產總額(萬元)150,706.92193,266.78335,645.37271,804.97280,564.34占比1.27%0.94%18.88%23.38%22.78%

由上表可知，2011-2012年中國高科的投資性房地產與資產總額所占數額均出于較低水平，而自2013年企業將投資性房地產的后續計量模式更改為以公允價值計量之后，兩指標在變更后三年間都處于一個較高水平，特別是變更當年的變動幅度非常大，其中投資性房地產增加了61545.58萬元，增長率為3398%，資產總額增加了142378.59萬元，增長率為73.67%。另外，投資性房地產與總資產的增長幅度十分接近，由此也可以說明投資性房地產后續計量模式的改變能一定程度上影響企業的資產結構，并且在房地產行業市場價值持續攀升的大環境下，成本模式變更為公允價值模式可以起到增加資產總額，改善財務狀況的作用。

(二)對利潤總額的影響

2011年2012年2013年2014年2015年公允價值變動收益(萬元)--303.15180.7379.64利潤總額(萬元)-533.793,607.0313,070.0326,436.9010,866.18

中國高科自2013年變更計量模式以來，公允價值變動收益均為正值，這在增加了利潤總額的同時也美化了企業的經營業績，但值得注意的是這僅僅只是企業由于更改了會計政策帶來的有利變化，從現金流入的角度來看并未發生實際改變，這一定程度上對會計信息的真實可靠性造成了損害。另外，由上表可以看出，2014年公允價值變動損益有較大幅度的下降，相較于前一年下降了122.45萬元，這是由于國家自2013年開始實行限購和限貸政策以防止房價上漲過快，這就大大降低了當年投資性房地產的價值。所以不難看出，這種計量方式受國家政策等外部環境的影響較大，容易造成指標波動，一定程度上給投資者營造了經營不穩定的假象，此處也體現出了公允價值計量的風險性。

(三)對財務指標的影響

1、資產負債率。對比計量模式變更前兩年，2014-2015年企業的資產負債率有所降低并趨于穩定。投資性房地產的價值變化無法改變負債總額，但現階段房地產總體價值呈上升趨勢，企業的投資性房地產總額也會同步上升，這在提升資產總額的同時就降低了企業資產負債率。資產負債率的降低反應了企業償債能力的提高，這一定程度上增加了投資者投資的信心，為企業的外部融資和長遠發展帶來有利影響。

2011年2012年2013年2014年2015年資產負債率46.64%57.14%62.70%48.56%48.33%

2、凈資產收益率。由下表的變化趨勢可以看出，中國高科的凈資產收益率總體呈現上升趨勢，2013年的凈資產收益率為7.91%，比上一年上漲了5.2%。在企業整體利潤趨于不穩定甚至下降的情況下，公允價值變動收益這種非經常性的損益則顯得格外重要，在房地產價格上升的大環境下，相較于以成本模式來計量投資性房地產，公允價值后續計量更能提升企業盈利能力、增加企業利潤、改善經營業績。

2011年2012年2013年2014年2015年凈資產收益率-0.79%2.71%7.91%11.61%4.95%

3、營業利潤率。2011-2015年五年間中國高科的營業利潤率呈波動式上升，雖然營業收入并不會受兩種計量模式的影響，但成本計量模式下需要扣除公允價值收益來計算營業利潤，可想而知在投資性房地產總體價格逐年上升的趨勢下，成本模式下的營業利潤率無疑會低于公允價值計量值。受國家宏觀政策的影響，公允價值變動收益有時出現大幅下降，這將同步影響到營業利潤，從而造成營業利潤率的波動，如2015年該指標相較于前一年就下降了16.19%，對比成本模式下的該指標，公允價值計量更能真實的反應出企業的盈利能力水平。

2011年2012年2013年2014年2015年營業利潤率-0.72%8.13%16.24%23.80%7.61%

四、案例的啟示與建議

根據本文對中國高科的案例分析不難看出，歷史成本法早已無法反映資產真實價值，使用公允價值模式的計量方法是大勢所趨，這不但有利于企業管理者做出最有利于企業發展的投資決策，也增加了企業獲得外部融資的機會。但同時此種方法也存在易受國家政策影響從而造成企業經營業績不穩定的弊端，這在一定程度上解釋了為何直至現在仍有許多上市公司不愿變更計量模式。對此，監管部門應該加大對故意操縱利潤企業的懲治力度，查處有意利用會計政策變更進行不當盈余管理的行為。此外也可考慮建立公開透明的房地產交易平臺，利用大數據為企業進行公允價值的確認提供便利，這將很大程度上減少投機交易行為。