高校經(jīng)營性房產(chǎn)管理淺析

秦余鋼

高校經(jīng)營性房產(chǎn)管理淺析

秦余鋼

哈爾濱工程大學后勤集團經(jīng)營服務中心]

新時代高校規(guī)模不斷增長，國家不斷推進高校基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高校周邊的房地產(chǎn)不斷增值。對高校經(jīng)營性房產(chǎn)加強管理和利用，增強“造血”能力，確保高校國有資產(chǎn)保值增值，為高校發(fā)展做出貢獻。

高校；經(jīng)營性房產(chǎn)；管理

現(xiàn)在高校房產(chǎn)多由資產(chǎn)部門、二級學院、后勤集團、后勤處等部門管理，主要有教學樓、實驗樓、行政辦公樓、學生公寓、教工住宅、周轉(zhuǎn)房等，房產(chǎn)管理的水平會給高校建設(shè)帶來一定影響。

高校資產(chǎn)中占比最大的就是房產(chǎn)資源，按其使用性質(zhì)和功能的可以分為非經(jīng)營性房產(chǎn)（如教學、科研用房；行政辦公用房；后勤保障用房等）和經(jīng)營性房產(chǎn)。經(jīng)營性房產(chǎn)是指在不影響正常教學秩序的情況下，利用高校閑置房屋進行商業(yè)服務或生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)。

一、高校房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）使用率低

計劃經(jīng)濟時期， 高校一直是由財政撥款建設(shè)，各類資源包括房產(chǎn)全部是免費使用，部分領(lǐng)導及教職員工習慣性占用學校房產(chǎn)資源，將免費使用理解為終身使用，影響房產(chǎn)資源的“造血”能力。

二級學院為方便使用，在學校分配的房產(chǎn)中建會議室、多媒體教室等附屬設(shè)施，但使用次數(shù)不多，造成浪費，使學校房產(chǎn)資源緊張。

（二）房產(chǎn)管理制度體制不完善，制度不健全

高校房產(chǎn)在建成后會移交給使用部門，使用部門自己決定房屋的使用功能，不向房產(chǎn)管理單位報備，形成“我的地盤我做主”的局面，房產(chǎn)管理單位對房屋使用情況不掌握形成“真空”。

高校在樓宇建設(shè)中只考慮一次性投入，基層使用單位和房產(chǎn)管理部門針對建設(shè)、維修的意見經(jīng)常被忽略，造成使用單位不滿意、維修不及時等現(xiàn)象。

（三）房產(chǎn)分配不均衡

因為是免費使用，使用部門對學校的敞開式供應會照單全收，同時還會提出各種理由申請房屋，無節(jié)制的敞開式供應使有限的房產(chǎn)資源越來越不能滿足高校的用房需求，使管理的難度進一步加大。

二、經(jīng)營性房產(chǎn)管理的指導思想

（一）確保國有資產(chǎn)保值增值

經(jīng)營性房產(chǎn)作為高校國有資產(chǎn)的重要組成部分，在項目經(jīng)營開發(fā)時，經(jīng)濟效益是重點但也要注意社會影響。經(jīng)營性房產(chǎn)的目標就是實現(xiàn)最大的經(jīng)濟收益，促進國有資產(chǎn)良性運行。

（二）根據(jù)師生需求適當取舍

雖然經(jīng)營性房產(chǎn)的目的是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，保證國有資產(chǎn)保值增值，但因為高校自身的屬性，在經(jīng)營性房產(chǎn)對外出租的過程中要選擇性的進行招商，在保證師生需求的前提下提高商家的整體形象。

（三）實現(xiàn)高校與商戶雙贏

在引進商戶的過程中，既要充分聽取商戶的訴求，又要保證學校的整體利益，項目的選擇要符合校園的整體安排，提升校園文化的檔次和水平，滿足校園服務需求。

三、改變房產(chǎn)管理現(xiàn)狀，提高經(jīng)營性房產(chǎn)管理水平

為破解高校房產(chǎn)管理中存在的一系列難題，改善高校房產(chǎn)的使用現(xiàn)狀，使國有資產(chǎn)保值增值，必須加大力度對高校房產(chǎn)管理進行改革。

（一）建立合理的房產(chǎn)管理制度，使高校房產(chǎn)規(guī)范化

社會經(jīng)濟高速增長，高等院校也進入了高速發(fā)展的新時期，領(lǐng)導要帶頭提高思想認識，正確引導師生員工。逐步改變房產(chǎn)資源免費使用的現(xiàn)狀，建立高校房產(chǎn)資源在核定的標準范圍內(nèi)免費使用，超出核定標準范圍的房產(chǎn)資源進行收費，使高校房產(chǎn)資源提高使用效率。在解決高校內(nèi)部使用的前提下，將多余的房產(chǎn)資源作為經(jīng)營性房產(chǎn)使高校固定資產(chǎn)增值。

（二）明確房產(chǎn)管理權(quán)限

高校的房產(chǎn)管理制度應分類設(shè)置，按照使用人群的不同設(shè)置不同的管理制度和考核體系，使房產(chǎn)資源發(fā)揮最大作用。

在核定標準范圍內(nèi)使用房產(chǎn)資源，可以根據(jù)二級學院的具體情況，對優(yōu)勢學科、骨干名師適當傾斜，制定有利于學科發(fā)展的管理辦法，利用市場經(jīng)濟原理改變免費使用房產(chǎn)資源的現(xiàn)狀，由高校國有資產(chǎn)管理部門組織實施。

在滿足使用的前提下，多余的房產(chǎn)資源增加到經(jīng)營性房產(chǎn)，由高校國有資產(chǎn)管理部門委托后勤集團進行出租管理，租金進入高校房產(chǎn)專用賬戶，資金用于房產(chǎn)的維修、改造，實現(xiàn)房產(chǎn)資源良性循環(huán)。

（三）提升質(zhì)量，打造品牌

高校人員比較密集，周邊房產(chǎn)資源相對緊俏經(jīng)常出現(xiàn)供不應求的局面。后勤集團作為受學校委托經(jīng)營性房產(chǎn)的直接管理部門，把房屋租賃作為產(chǎn)品經(jīng)營，應對商戶所運行的項目進行評審，制定相應標準，加強環(huán)境改造，加大產(chǎn)品篩選力度，利用品牌效應提升整體服務檔次。

通過有資質(zhì)的房產(chǎn)評估公司對經(jīng)營性房產(chǎn)進行租賃價格評估，以評估價格作為最低價格，成立招商小組，對報名的經(jīng)營項目依據(jù)校園服務的契合度進行篩選，對篩選后的項目進行現(xiàn)場談判，根據(jù)商戶所報價格確定承租方。

采取商談的方式確定承租方的優(yōu)勢：有利于高校商服項目的整體規(guī)劃；校園內(nèi)信息相對閉塞，商談有利于發(fā)現(xiàn)新項目；有利于特定項目的引進，如國際知名品牌等。

創(chuàng)建“服務型”校園，將管理變成主動為商戶服務，以服務促進管理工作的開展，用制度管理商戶，用服務留住商戶，使管、服同步。

（四）加強員工隊伍建設(shè)

定期組織員工學習相關(guān)法律法規(guī)、制度、技能等，不斷提高自身素質(zhì)，用理論武裝頭腦，提高理論水平和解決問題的能力。把先進的管理理念與實際工作結(jié)合起來，提高實際工作中處理問題的能力和水平。

[1]王紅旖.高校經(jīng)營性房產(chǎn)管理思考和實踐[J].科技經(jīng)濟導刊，2016,（22）:170-171.

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[3]鄒存慧.淺議高校房產(chǎn)的有償使用[J].經(jīng)濟工作,2005,(16):139-140.

[4]肖道東，唐琴.現(xiàn)實條件下高校經(jīng)營性資產(chǎn)整合管理的意義[J].經(jīng)濟與法,2012,(8):247.

（責任編輯：張寶嶺）