關于加強物業收費管理工作的思考

劉峰云

摘 要：“物業管理收費率”問題是所有物業管理服務企業（以下稱：物業公司）都要面臨的一個重大問題，不僅因為它關系到企業的生存和發展，還因為用一個數字就十分直觀地反映出企業的運轉情況，同時還關系到物業公司是否有足夠的資金按照合同約定實施服務。

關鍵詞：物業收費;管理工作;思考

一、物業管理收費及物業管理行業存在的主要問題

從近年來接到的投訴物業收費的舉報情況看，物業收費的問題主要集中在：對業主收取裝修押金不滿;強制服務并收費;收費、代收費不公示、或公示不規范;服務不到位等幾方面。

1.從業人員素質參差不齊，服務不到位

由于物業公司員工工資一般收入較低，難以吸引到有管理經驗的物業管理人才，致基層相當一部分物業公司服務與管理要求存有較大差距。有的物業公司為了節省工資開支，專門雇傭老弱病殘人員看門值班、打掃衛生，由于文化程度與專業水平普遍較低，服務難以到位。個別物業管理企業沒有按照物業服務合同的規定履行義務，服務質量不符合合同約定的服務標準，服務收費不明碼標價，代收費賬目不公開等，導致業主投訴。

2.物業企業規模較小，缺乏競爭力

就現實來說，盡管物業管理企業發展較快、數量較多，但是市場份額普遍較小，經營管理水平參差不齊，企業缺乏競爭力，不利于自身發展。個別物業公司由于隸屬于房地產開發公司，又因物業管理區域較小，運行成本高，造成盈利較少或不盈利，甚至虧損，只有依附于房地產開發企業才能生存。

3.物業管理角色錯位，定位有偏差

很多物業公司都是從開發商手中直接接管小區，與業主雖然簽訂了物業服務合同，但相互之間的職責和權利不明確，極易出現物業公司收了錢不辦事，或辦了事收不到錢的情況，長此以往相互間的矛盾越積越多。按相關規定物業公司應由業主委員會聘請，物業與業主間的關系應是一種契約關系。可現實并非如此，有的物業公司和業主的角色發生錯位，把“物業管理”變成“強制管理”，將管理職能凌駕于業主之上，忽視了業主的權益，個別物管企業甚至巧立名目，多收費、少服務，質價不符。

二、原因分析

1.物業法規政策宣傳力度不夠

法規中明確闡述了業主、業主大會、物業公司的權利、義務，并對物業費的使用、法律責任等作了明確規定，明確了業主和物業公司的合法權益。但這些法律法規缺乏及時有效地宣傳和普及，部分業主對此根本不了解。尤其是一些老舊小區，有的業主仍是福利住房的思維意識，對物業企業的各項服務收費認識不足，認為物業公司與業主是管理和被管理的關系;或是“主人”與“仆人”的關系等等，這些誤解導致物業公司開展工作存有一定難度。

2.物業招標運作不規范

有些建筑開發企業在聘請前期物業管理公司時，只注重經濟利益，忽視考察比較服務質量，哪家報價低就選聘哪家，使得選聘的物業管理企業因聘用費低，承諾的服務不兌現，造成業主和建筑開發企業都不滿意。

3.業主委員會形同虛設

有些小區即使成立了業主委員會，也不能按規定及時履行責任和義務，形同虛設。如有個別物業公司只是找熟悉的業主擔任業主委員會成員，然后以業主委員會的名義私自選聘、外聘物業公司，因難以代表大多數業主的意愿和利益，造成新舊物業公司矛盾沖突，引發業主對業主委員會的不滿。

4.矛盾糾紛得不到及時有效化解

有些物業公司和業主之間產生矛盾因得不到及時調解、越積越多，影響到社會穩定。一是業主對物業公司提供的服務不滿意而產生矛盾。如某些小區因衛生、垃圾不及時打掃清理、小區內車輛亂停亂放、電動車遺失被盜、房屋墻體裂縫漏水等現象，業主便認為物業管理不善，投訴后也得不到及時妥善處理，就以此為由拒絕交納各種費用，造成物業公司收費困難，從而更加影響公司正常運行和提升服務質量，形成惡性循環。二是物業公司因個別業主拒交費用而產生矛盾。

三、加強物業收費管理的對策及建議

物業管理行業存在的問題，涉及到多個部門，需要相關部門共同關注、協調解決。同時物業服務又涉及到千家萬戶的切身利益，如何把物業管理行業存在的問題解決好，對推動和諧社會的構建起著重要作用，因此必須進一步加強監管。

1.建立住宅小區物業管理聯席會議制度

聯席會議應由建設部門牽頭，城管執法、居委會、業主委員會、物業服務企業等部門單位參加組成，協調處理物業管理中出現的矛盾，及時化解小區內物業糾紛，做到早發現、早處理、早解決，大事化小，小事化了。

2.加強業主委員會建設

業主委員會是業主自治管理機構，代表著業主自身的根本利益，是維護廣大業主合法權益的有效組織形式，是連接業主與物業公司的橋梁。物業管理中出現的矛盾糾紛，業主委員會能夠在業主和物業公司之間進行協調，可以避免矛盾的擴大和升級，起到調解作用。

3.提高業主對物業管理的消費意識

政府有關部門要加大宣傳力度，進一步樹立業主的物業管理意識，培養享受服務也是一種消費的理念，知曉物業公司是有償管理，業主享受的是有償服務。

結束語

綜上所述，要加大法規宣傳力度，營造良好的物業管理發展環境，對物業管理行為加以規范。引導物業管理行為按市場規律辦事，充分發揮市場杠桿作用，通過良性競爭來改變物業人員的服務態度，用改善服務質量，提高管理水平贏得業主的滿意，建設部門要嚴格審定物業企業的資質，發展改革部門要嚴格審批收費標準，物業公司根據服務等級，實施相應服務并合理收取費用。

參考文獻：

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