淺析經濟發展引發的小區車位、車庫法律歸屬問題

(青島大學 山東 青島 266071)

一、當前我國小區車位、車庫歸屬問題的現狀

自改革開放以來，我國的經濟發展水平得到了驚人的發展，與此同時，人們的消費水平也在逐步提高，人們對于購買汽車的欲望越來越大，汽車已經成為很多家庭中不可缺少的交通工具；但是，小區車位、車庫的數量仍然跟不上私家車數量；供求矛盾的擴大使得小區業主與開發商之間的矛盾糾紛越來越大。當前，小區的停車位歸屬問題已有定論，爭議不大，《物權法》第74條第三款對此進行了規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主所有”；此外，停車位作為小區業主的公攤面積，在買房時已計入購房的價格，所以停車位理應屬于小區業主共有的部分；但是小區車庫就不一樣了，小區車庫由開發商在小區業主非共有部分上修建的，其歸屬問題一直模糊不清，有部分學者認為其屬于開發商所有，因為購房時，開發商已經與購房人在合同中明確約定小區車庫不屬于業主所有，由開發商所有。另外一部分學者認為，小區車庫應當由小區業主所有，因為小區車庫在業主共有的土地上修建的，理應屬于小區業主所有。

二、當前我國關于小區車位、車庫歸屬問題的法律規定及不足之處

《物權法》第74對于小區車位、車庫的歸屬問題進行一些規定，第一款是“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”；第二款是“建筑區劃內，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。第三款是“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主所有”。但從該法條我們可以看出一些不足之處，如該法條只對車位、車庫進行了原則性的抽象規定，但是該規定比較模糊，也沒有規定遇到此糾紛時該如何解決。因此，亟需有關部門進行相關立法進行完善。

三、小區車位、車庫的法律性質

當前，關于小區車位、車庫的法律性質仍然模糊不清，需要不斷的探討。從主物與從物的關系來看，主物是購房人購買的房屋，而車位、車庫作為房屋的基本配套設施，其是房屋的從物，根據從物附屬主物的法律規定，車位、車庫不能作為開發商單獨所有的物體進行買賣，車位、車庫連同房屋應一并由業主所有。從建筑物區分所有權的角度來看，當前我國法律對于車位已有相對明確的規定，車位屬于業主所有；但是對于車庫的歸屬，仍然模糊不清，仍然需要通過相關立法去明確，只有這樣，才能保證小區業主與開發商利益的平衡。從民法添附的角度來看，小區的車位、車庫和房屋結合在一起，才能構成一個完整的整體，才能發揮完整的功能，也只有把二者結合在一起，才能形成一個新的物，對新的物的所有權是業主與開發商簽訂房屋合同所取得。

四、造成我國小區車位、車庫歸屬問題存在的原因

1.小區人多地少的供求矛盾

在我國，有很多小區都面臨這樣的現狀：“小區車位、車庫的數量緊張，整體數量少，收費高，不能滿足業主的停車需求”，深層次的原因在于小區人多地少的供求矛盾。這樣就導致小區業主與開發商、物業管理部門的糾紛越來越大，從而出現小區車位、車庫的所有權到底是歸開發商所有還是歸全體小區業主所有的問題。

2.相關立法規定存在不完善之處

盡管我國物權法第74條規定了有關小區車位、車庫的歸屬的問題；但是該規定相對來說比較抽象，沒有規定當當事人之間約定不明或者沒有約定時該怎樣處理。又如物權法第74條第二款規定“建筑區劃內，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”此款規定實質上把小區車庫的歸屬權劃給了開發商，如果小區業主需要使用車庫，可以通過向開發商購買、出租等方式，這就在一定程度上導致了開發商處于優勢地位，而業主處于劣勢地位，從而使小區車庫的價格越來越高，這也在很大程度上面導致小區車庫歸屬權糾紛的存在。

五、緩解小區車位、車庫歸屬問題的建議

1.通過相關政策鼓勵開發商多建造符合需求的車位、車庫

由于人們消費水平不斷提高，人們追求更高層次的需求，人們對于自家私家車有車位、車庫的需求也越來越大；而產生小區車位、車庫歸屬權糾紛的一個主要原因就是開發商建造的小區車位、車庫的數量比較少，不能滿足當前小區業主的需求。因此，相關部門通過緊密合作，信息共享，發揮政府的產業扶持等手段，出臺相關優惠政策讓開發商多建造車位、車庫，以滿足人們的需求。

2.完善相關立法的缺陷

我國物權法第74條對車位、車庫歸屬問題的規定存在很多模糊之處，不利于維護社會的公平公正。我國預計在2020年將頒布民法典，我相信此問題在完善過的立法中將會得到一個很好的解決，從而更好的平衡小區業主與開發商之間的利益。