農村房地一體權籍調查實施方案

孫旭磊

(山東港通智匯信息技術有限公司,山東 煙臺 264000)

1 農村房地一體權籍調查實施背景

按照國家建立和實施不動產統一登記制度的有關要求，各地區政府、自然資源局相繼開展農村地上建筑物的調查、清點、登記等工作，并將農村建成區范圍內的地上建筑物、構筑物納入農村房地一體確權登記發證工作中，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，加快推進農村房地一體確權登記發證工作，為農村產權調查、制度改革、村莊規劃等提供基礎數據支持。

2 農村房地一體權籍調查工作內容

全面查清農村范圍內宅基地、集體建設用地上的每宗建筑物的權屬、性質、結構、位置、界址、面積、用途、權利來源、建筑時間等基本情況，建設房地一體的不動產權籍調查數據庫，為農村建筑物、構筑物等發證、地籍日常工作提供基礎資料，為開展不動產統一登記制度奠定數據基礎。

2.1 農村房屋用地調查

以各地已開展的第二次國土調查成果、集體土地所有權調查成果、農村使用權調查成果等數據進一步調查核實宅基地、集體建設用地的界址、實際用途、權利人來源、權屬狀況、權利變更等情況，獲取每宗宅基地和集體建設用地權屬狀況、位置、面積、用途等權屬信息，實地測量宅基地和集體建設用地的地籍要素，填寫指界、地籍調查表,繪制宗地草圖，制作地籍圖、權屬界線圖、宗地圖，記錄爭議問題等。

2.2 農村房屋調查

在開展農村房屋用地調查的同時，調查地上房屋產權狀況、建房時間、房屋結構、房屋層數，測量房屋的房角點、房屋邊長，量算房屋獨有面積、分攤面積，并將房屋調查成果記錄在房屋調查表中，實現農村房屋調查、用地調查的統一開展、統一入庫以及調查成果的統一管理目標。

3 農村房地一體權籍調查執行方案

3.1 方案執行技術原則

以“界址清楚、權屬合法、面積準確”為原則，開展的農村建成區范圍內宅基地、集體建設用地的地籍測量、權屬調查、土地利用狀況等工作，同步開展房屋及其附屬設施的不動產測量、不動產面積量算等工作，滿足農村日常地籍調查、國土執法、土地登記、不動產發證等工作需要，保持農村權籍調查成果的現勢性，滿足政府各部門對自然資源管理、農村規劃、村莊房屋改造、農村綠化、鋪設管線等需要。

3.2 技術方案

3.2.1 圖根控制測量

采用GNSS RTK動態測量方法施測圖根點。在建筑物密集區、高山遮擋區、植被茂密區、衛星信號易受到干擾的區域，采用全站儀測量。

3.2.2 地籍測量

地籍測量的對象為宅基地、集體建設用地及其附屬設施、建(構)筑物等與宗地及房產相關地物。

(1)測量方法。地籍測量采用內外業一體化數字測量,建(構)筑物的房角點、墻角點、拐點采用全站儀進行測量，現場觀測時選用小棱鏡。采集完成后，安排專業質檢人員對已知點進行檢核，確保所采集數據的正確，如發現采集數據不滿足要求，應重測，做好質檢記錄，并分析原因以避免再次出現此類問題。

(2)村莊地籍圖的測繪內容及表示。地籍要素(道路、建筑物、構筑物、圍墻等)應按照界址點的精度要求，以滿足地籍圖精度為準，地籍圖繪制及表示應符合規程規范。

(3)地籍測圖注意事項。在繪制地籍圖時，地籍、地形、管線、房產、控制、水系、植被、地表覆蓋等要素賦予正確的圖層、編碼，根據實地地物選用相應的編碼繪制。

3.2.3 不動產權籍調查

(1)不動產單元編碼規則。不動產的編碼規則采用7層28位層次碼結構。

(2)調查方法。在地籍調查的基礎上，以宗地為基本統計單位，按照不動產登記要求，采用各類已有地籍圖、地形圖、影像圖、行政區劃圖等圖件作為工作底圖。采用實地調查、測量的方法開展不動產權籍調查工作，查清不動產的權屬狀況、房屋結構、界址、用途、四至、產權來源等內容，確保不動產各項權利信息、房屋信息關系正確。

(3)調查內容。不動產權籍調查，應調查不動產的建筑結構、層數、建成年份、批準用途與實際用途、位置，核對房產面積是否批建一致等。對于居民樓，調查記錄房屋所在單元號、自然層次和房屋編號。對于農房中的一房多戶，應現場確定房屋分戶界址和權屬情況，需要現場指界的，房屋權利人應現場指界，明確界址并現場確認簽字。房屋產權狀況調查形成的結果可記錄在不動產權籍調查表的“權屬調查記事”欄內。

3.2.4 土地權屬調查

(1)土地權屬調查基本要求：① 對調查區內房屋進行100%實地調查，對權利人、座落地址、界址情況、面積、建筑物、土地用途等登記內容進行全面調查，建立屬性數據；② 每個地籍子區(村莊)權屬調查完成后，必須及時對權屬調查結果進行全面公示、審核；③ 地籍調查表內容須與實地一致，填寫項目齊全字體工整，無涂改現象；④ 界址邊長勘丈應用經鑒定合格的鋼卷尺、紅外線測距儀實地丈量。

(2)地籍調查主要內容：①宗地權利人、權利人性質、權利人家庭人口；②單位名稱、單位性質、組織機構代碼、法定代表人(或負責人)姓名及其身份證明；③土地位置、土地用途、權屬性質、使用權類型；④房屋建筑占地面積、建筑面積、用途、結構、層數、房屋權屬信息等。

(3)宅基地權屬調查的原則：① 以地籍子區(村莊)為單位調查；② 調查前收集相關資料，如測繪資料、房產資料、行政區資料、控制資料、主管人員及村委聯系方式資料等。

3.2.5 房屋現狀調查

房屋現狀調查主要內容：房屋座落、產權人、用途、層數、建筑結構、房屋建成年份、房屋墻體歸屬調查、面積等基本情況。

(1)房屋調查具體要求:

① 房屋產權人：農村集體土地上的房屋產權人一般為戶主姓名。房屋產權若是共有，則應注明全體共有人姓名。

② 房屋產別：產別是指房屋的產權性質。

③ 房屋的用途：房屋用途是指房屋的實際用途，主要分為住宅、商業、辦公、工業和其他五大類。一幢房屋有兩種以上用途的，應分別調查注明；房屋的規劃用途在備注中備注。

④房屋總層數和所在層次：是指房屋的自然層數，注意地下室、閣樓層數的計算。

⑤房屋建成年份：房屋的建成年份是指房屋實際竣工年份，房屋翻建的以翻建竣工年份為準。

⑥房屋墻體歸屬調查：房屋墻體歸屬調查是指房屋墻體所有權的歸屬。

(2)房屋幢號：幢號以宗地為單位，宗地內每幢房屋編號。

(3)房屋分戶圖制作：房屋分戶圖以每戶產權人為單位，分層繪制，表示房屋權屬范圍的細部圖。

3.2.6 房產測繪

針對實際情況對不動產測量做以下要求 ：

(1)房產測量草圖均按概略比例尺分層繪制。

(2)圖紙上應注明幢號、層數、結構、建成年代及房屋座落，并加繪指北方向線。

(3)逐棟實量，邊長數據取至厘米，邊長數字字頭向北或向西。

3.2.7 不動產數據建庫

(1)數據預處理。數據預處理主要是對空間要素部分的地形數據、宗地數據、房產數據及其空間上的自然幢進行處理。包括進行圖層的整理提取(如房屋層、道路層等)，并按圖層(如行政區劃層、房屋層、道路層、水系層、管線層、植被層等)進行分層管理，并給基礎圖中每幢房屋賦予屬性信息。

(2)宗地處理。宗地處理主要包括宗地編號錄入、宗地界線信息錄入、宗地屬性信息錄入和權籍調查信息錄入。

提取宗地界址點信息和宗地界址線信息，宗地界址信息根據權籍調查表處理。宗地面積用界址點算面積，因此在宗地界址處理過程中，宗地界址點、界址線、房屋角點應完全重合，沒有互相切割情況，保證數據處理前后宗地的拓撲結構一致。

4 農村房地一體權籍調查難點

(1)部分農村房屋實際用途與規劃用途不符，在調查過程中，需要村民對房屋實際用途予以確認簽字。存在村民對于非宅基地用途有疑問，部分村民不予確認簽字等情況，嚴重影響項目進度。

(2)房屋測量、調查入戶率低，房屋所有權人在外務工較多、家中無人，易造成指界工作進展緩慢。

(3)隱蔽點難以測量。

(4)連片房屋難以分辨、難以測量。

(5)調查測量人員不易培養、易流失；且作業細節很難步調一致，齊步走。

(6)圖根控制點不易保存，測量累計誤差較大。

(7)存在不符合規劃房屋有宅基地證，即存在有合法手續的房屋與地類圖斑不一致情況。

(8)公示階段，勘誤澄清，權利人質疑等情況下的反復核實與修正。

5 結束語

本文針對農村房地一體權籍調查實施給出合理方案，房屋與廣大村民的利益息息相關，做好做實農村房地一體權籍調查工作,為下一步國家產權制度改革做好基礎。