大連市土地供應總量及供應結構調查分析

于振 楊雅茜

(1.大連市自然資源事務服務中心，遼寧 大連 116014；2.大連天石不動產顧問有限公司，遼寧 大連 116000)

土地是城市經濟和產業開展的必要載體，任何城市的經濟和產業發展都離不開土地的供應保障，因此，土地供應總量及供應結構能夠很好的反映出一個地區經濟和產業發展的進程和趨勢，可以說土地供應數據是經濟發展的晴雨表。本文通過對近六年來大連市及一些規模或地域相近的城市供地總量及供地結構進行統計分析，可以從側面看出大連市經濟和產業發展中存在的問題與不足。

一、土地供應總量對比

2014年至2019年，大連土地供應總量為11973公頃，其中出讓面積占比為47.6%，同是計劃單列市的青島、寧波和廈門，同期供地總量分別為28694公頃、24798公頃和7009公頃，出讓面積占比分別為55.3%、49.3%和23.5%。同在遼寧的沈陽市供地總量為14677公頃，其中出讓面積占比為52.1%。

顯而易見，六年來青島和寧波的供地總量遠遠大于大連市，如果說劃撥土地的供應總量與城市經濟社會發展的計劃及城市總體規劃有關聯，是政府部門主動參與的土地市場供給，那么出讓土地的供應總量則主要是有市場供需所決定的。大連土地供應尤其是新增用地保障上，通過批而未供土地專項核查顯示，土地供應量是充足的，同時除長興島經濟區出現用地規模指標不足外，其他區市縣用地規模指標也均充足。因此，需求不足是大連市土地供應低于其他地市的主要原因，從出讓土地的主要供給對象來進行分析，應該是商住用地和工礦倉儲用地的需求下降明顯。

二、大連市土地供應結構分析

2014年至2019年，大連市商住用地供應總量為1853.7公頃，占供地總量15.48%；工礦倉儲用地2658公頃，占22.2%；公共管理與公共服務用地2260.1公頃，占18.88%；交通運輸用地4138.4公頃，占34.56%；另有以出讓方式供應的港口碼頭用地931.1公頃，占7.78%，該供地量較其他城市相比非常特殊，且供應量大，以交通運輸用地統計不恰當，以工礦倉儲用地統計也不合理，因此單獨進行了統計分析，化列為其他用地以區分。

2014年至2019年，大連、沈陽、青島、寧波、廈門五個地市，土地供應總量為87152公頃，其中商住用地21179.6公頃，占供地總量24.3%；工礦倉儲用地21310.7公頃，占24.45%；公共管理與公共服務用地17558.6公頃，占19.66%；交通運輸用地22842.6公頃，占26.21%。

通過對比，可以看出大連市商住用地的供應量及占比均明顯低于各地市的平均水平；工礦倉儲用地占比略小，但供應總量偏低；公共管理與公共服務用地供應比例比較合理；交通運輸及其他用地占比遠高于各地市的平均水平，但從供應面積上與沈陽市是相近的，比青島少了1467公頃，比寧波少了1760公頃，由此可見，大連市交通運輸用地供應應該是符合城鄉發展規律的，同時交通運輸用地均是劃撥供地，是政府部門按照城鄉規劃等完成的保障性基礎設施建設用地，因為商住用地和工礦倉儲用地供應量沒有達到預期，導致供地總量較低，交通運輸用地占比被提高。

三、大連市商住用地供應量過低

大連市的商住用地無論是占比還是供應總量均低于五市平均發展水平。六年來，大連市商住用地供應總量為1853.7公頃，比沈陽少1264.1公頃，比青島少3774.9公頃，比寧波少2536公頃，只多于廈門市。在數據細分中，大連市商住用地以出讓土地為主，劃撥的經濟適用房土地面積只有128.8公頃，同在遼寧的沈陽與其類似。而其他三市的商住用地中，青島劃撥經濟適用房土地面積1626.8公頃，寧波為1434.4公頃，廈門為269.5公頃。

2018年的經濟數據顯示，大連GDP為7668.5億元，常住人口699.4萬人，較2014年增加3萬人。沈陽市GDP為6292.4億元，常住人口831.6萬人，較2014年增加2.9萬人。青島市GDP為12001.5億元，常住人口939.5萬人，較2014年增加35萬人；寧波GDP為0746億元，常住人口820.2萬人，較2014年增加52萬人；常住人口增加與商住房用地供應量有一定關系，青島與寧波在經濟和產業發展上吸引了大量的外來人口，外來人口帶來了商住用地的需求，因此商住用地供應量大大增加。但與大連經濟形勢、外來人口數量及區位相似的沈陽市商住用地總量也遠遠高于大連市，只能說明外來人口減少只是大連商住用地需求過低的原因之一。

青島、寧波、沈陽商住用地供應量遠遠大于大連的同時，上述地區近年來的房價的漲幅也均高于大連，房地產市場的火熱也是推高用地需求的主要原因。相比來說，近六年大連市房地產發展形勢比較平穩，供需關系趨于理性。

四、大連市工礦倉儲用地供應結構合理但總量偏低

工礦倉儲用地供應總量可以反映出一個地區制造業發展的進程和趨勢，通過對比可以看出，六年來大連市工礦倉儲用地供應總量為2658公頃，比沈陽少1422公頃，比青島少4712公頃，比寧波少3698公頃，只多于廈門市。從供地數量來看，青島和寧波的制造業發展勢頭依然強勁，2018年經濟數據顯示，大連市第二產業增加值3241.6億元，沈陽為2376億元，青島為4850.6億元，寧波為4932億元。

大連市的工礦倉儲用地供應總量遠遠小于青島和寧波的同時，每宗地的平均供地面積也存在一些差別，大連市工礦倉儲用地的平均供地的面積為4.5公頃，沈陽為4.6公頃，廈門為4.4公頃，青島為3.5公頃，而寧波為1.8公頃。可以看出位于浙江的寧波工礦倉儲用地的供應方向更為多元，中小型企業發展勢頭強勁。其中，面積小于1公頃的供地中，寧波為2271宗，青島為636宗，同在遼寧的沈陽和大連分別為244宗和211宗。面積大于20公頃的大型工礦倉儲用地的供應數量上述地區差別不大。

大連市工礦倉儲用地供應總量較低，原因是多方面的。國企和央企在大連企業中占有極大的比重，重工業，尤其石化產業在大連產業結構中占比較大，在大企業占據強勢地位的經濟環境中，大連人固守著傳統的就業理念，不善于創新創業，民營企業發展緩慢。與此同時，政府對市場行政干預過多，效率低下，生產要素、資源要素等資源流動性不足，導致市場存在諸多不完善的地方，還不能啟動配置資源的基礎性作用，使得產業結構調整受到嚴重制約。以大連市某新區為例，一味強求促進產業發展轉型，采取“遍地開花”的發展模式，下設諸多產業園區，基礎設施重復建設，行政區劃復雜，行政部門重復設立，職責不清，體制不順，不僅沒有帶動起經濟的發展，反而造成了行政資源、財政資源及土地資源等的浪費，僅有的產業沒有發揮出聚集效應。

五、振興大連經濟的對策建議

作為東北地區經濟發展的龍頭、改革開放的窗口，大連一直發揮引領和示范的作用。隨著近年來大連自由貿易試驗區的建立和相關配套政策的出臺，將進一步促進其與韓國、日本以及俄羅斯等亞歐國家的貿易往來，提升大連對外開放水平，促進大連經濟轉型和產業升級，有助于大連吸引更多外資及金融機構來連投資，吸引更多的加工、制造、貿易和倉儲物流企業聚集。大連要認真吸取在原開發區、先導區、經濟區、產業園區等政府大力引導的開發建設中總結出來的經驗及教訓，集中精力抓招商服務、抓產業發展，抓人才引進。

一是要進一步理順政府與市場的關系，減少政府的不當干預，加強國有企業改革的決心和力度，使市場在資源配置中起決定性作用。加強對地方政府發展思路的科學性評估，杜絕太超前的發展路線，保持政府發展思路連貫性。強化契約精神，減少“新官不理舊賬”的風險，促進民營企業發展，增強民營企業發展信心。

二是要響應中央大眾創業，萬眾創新的號召，實施創新驅動戰略，深化“放管服”改革，提升企業開辦便利度，完善財稅金融等相關政策體系支持，營造干事創業的良好環境。保障新產業新業態及大眾創業萬眾創新用地需求，支持高新技術產業、物流倉儲等互聯網經濟帶動性強的產業項目落地，針對互聯網技術企業、新興產業及大眾創新企業規模較小、資金實力較弱、發展周期較短等特點，實行“先租后讓”等供地方式。

三是要力求吸引人才、留住人才。幫助人才做好人生職業規劃，為他們營造創新創業的空間是大連面臨的重要問題，是振興的關鍵。打破體制機制的頑疾，打造人才成長發展的環境，營造自由有效率的市場經濟環境，打破不合理的條條框框，解決人才流失問題。加強保障性住房建設，進一步完善保障性住房的各項規章制度，解決好各類人才住房問題，吸引人才到大連安居樂業。