淺談中國房價的影響因素和未來發展

■常知易

（東華理工大學長江學院）

1 引 言

房地產價格在近些年步步上升，在經濟發展飛速的時代給很多人帶來了極大的影響，影響主要在居民生活質量和國民經濟發展不穩定兩個方面。房地產價格的問題已經引起了人民和國家的高度關注，所以這不僅是經濟問題同時也是一個社會問題。

2 房產價格現狀

近年來，房地產行業在我國占據非常強勢的地位。隨著房地產行業的不斷擴大使得它在各方面都極速發展，并且由于自身的關聯性較強，對人民生活的影響較為廣泛。正是廣泛的影響面使得房價的增減成為了備受全民關注的數值。國家不斷加大力度和控制經濟，保證房價的幅度以此來保障人民的居住需求，但是由于人們對于自我歸屬和居住環境等多方面的需求，即使有新建的居住場地也沒有辦法降低房價的漲幅，甚至二手房價也在不斷上漲。目前，我國發布相關政策，通過房產稅、土地控制等方法緩解上漲的趨勢，城鎮空間、人口老齡化、國家稅收等問題在不斷牽制房價的未來，但實施效果較慢，現在房地產價格整體上還是在上漲。

3 影響房價上漲的因素

3.1 建筑成本

建筑成本是房地產價格中非常重要的一個組成部分，它包括了建材成本和人工管理成本。近幾年房地產行業斗爭不減，但國家提倡保護自然環境才能共建美好家園，并在各方面都控制居住區的污染情況，這就導致我國的鋼材和水泥被限制使用。建筑材料開始互相干擾，價格近乎同步上漲，因此我國許多建筑材料仍然處于供不應求的狀態，這樣的情況在短時間內沒有辦法恢復，那么建筑材料價格下降的可能性就不大[1]。除此之外，土地的有限性也成為了增加房價的因素[2]。土地的價格不論如何變化，人們對它的需求都不會變化，并且它在經濟供給方面的比率也很小。我國人口在不斷增加，社會以及經濟的持續發展給土地資源非常大的壓力。因此，住房需求的增加使得房價明顯提升，換句話說就是土地價格的增加抬高了房地產價格。

3.2 產業關聯效應

房地產行業的關聯性非常之強，這也就意味著房地產行業的不斷前進可以帶動中國很多其他產業的前進，所以國家對于房地產的發展非常重視。目前，房地產行業可以帶動中國近55個行業的發展，在這其中住宅產業非常突出，其相關的帶動性高達1.98。那么想要影響房地產行業的發展趨勢，住宅行業就成為了國家的主要目標。根據《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中所提的內容，國家依舊會鼓勵房地產不斷擴大，這是因為國家要深化城鎮住宅制度的改革并且擴大住房消費信貸，盡可能發展以居民式住宅為主要中心的房地產行業。國家的鼓勵和支持就會使得兩方面的提高，一方面是由于房地產行業的帶動性使得其他行業的發展不斷向前，從而促進GDP的增長，這對國家而言無疑是一件好事。另一方面是國家的支持會使得房地產價格被不斷推動，上漲的幅度由此可見。

3.3 房地產的環境影響

房地產的環境影響主要是指這所房子所處的地段對價格的影響，同時還包括了附近的醫療、教育、娛樂、安全等附加因素。這些因素是居民不可逃避的問題，畢竟直接與居民相關的公共服務，正是如此才導致房價受到了廣泛的影響。沒有人愿意住在充滿安全問題的地方，也沒有人愿意住在無法給予教育保障的地方，所以人們共同的需求就會抬高部分區域房價，同時影響整體房價。隨著近幾年居民生活水平大幅度上升，居住的環境會不斷被重視起來，除了基本的需求以外，還會對生態環境、衛生情況、交通條件有著更高的需求，這樣的需求變化也會給房地產的價格帶來很大的提升。

3.4 城鄉一體化發展

城鄉一體化發展給我國帶來的最大改變就是人口結構，也就表示有大部分農村人口涌向了城鎮地區，使得我們的人口分布極度不平均。這種人口分布情況影響著我們的人口比重，非農民人口比重在大幅度上升，由此就會對房地產行業帶來很大的影響。即使城鄉一體化可以解決很多農村人口的就業問題，但于此同時也出現了他們在城鎮地區的住房問題，為了解決這樣的突發狀況，房地產行業的供求平衡要被打破，需求量大幅度提升并且盡可能滿足人民的基本居住。除此之外，城鄉一體化在另一方面還會對本就富裕的城鎮居民帶來影響，他們從中看到房地產價格上漲的勢頭，為了從中賺取錢財也加入到房地產行業的供求平衡中，給整體的房地產價格又帶來一次波動。

3.5 居民收入水平提升

國民經濟不斷飛速發展，居民整體的收入水平也在不斷提高。我國的社會保障和醫療保障也在不斷完善，這就使得城鎮居民對于住房的需求變得更大，也就是提高了居民的住房購買能力，一方面是指一套房子已經不能滿足部分人的需求，他們的購買力影響著房地產的數量和房地產的價格。另一方面是指住房條件的不斷提高，學區住宅、健康住宅等多種不同特點的住宅陸續出現。并且城鎮居民的可支配收入增加使得他們開始注重投資，但是股票投資一直處于低迷的狀態，并非人們最好的選擇，這就讓他們看向了相對廣闊的房地產行業，進而影響了房地產的供需關系，促使房地產價格上漲。

4 房價未來發展

4.1 城鎮化空間有限

在2015年時，我國的城鎮化率已經超過50%，并且長三角以及珠三角等沿海地區的城鎮化率已經開始超過發達國家城鎮化水平[3]。如此高的城鎮化率給國家土地以及住房帶來很大壓力，壓力迫使房地產價格開始急劇上升，但是這種增長還是很難持續。房價的增長所帶來的不利影響也很明顯。一方面房地產的租金一定會增加企業的成本，我國勞動密集型的企業本身盈利能力就有一定的限度，租金價格的提升無疑使得他們更加艱難。他們就很可能轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，這樣的轉移會使得我國失業率大幅度提升。另一方面高房價還是會限制年輕人去當地求職的腳步，很多企業因此招不到自己需要的員工，這就使得一些企業不得不轉移企業地域范圍，降低自身成本來減輕員工壓力，從而獲得更好的員工。

4.2 人口老齡化加劇

首先新中國建立起來，我們有三次人口爆發[4]，第一次嬰兒潮是在1949—1958年，第二波嬰兒潮是在1962—1975年，第三次嬰兒潮是在1981—1997年。目前，我國人平均壽命為77歲，這就表示我國最艱難的時間段會是2026—2052年。那么在2024年之前，我國老人去世后騰出的房子還不能滿足一個家庭的住房需求。時間到達2024年時，我國的人口會處于負增長，這一年去世的人大約有2000萬，但新出生的人口在2000萬以下，這就表示老人去世所騰出的房子可以滿足一個家庭的需求，那么中國住房就會開始有剩余，可以緩解人們的需求。

4.3 房產稅

房產稅給地方政府打開了一個新的稅源，因為現在的土地資源十分有限，且不可持續，而房產稅的征收可給地方政府帶來較大的收入來源。未來房產稅很大可能取代土地財政，成為支撐地方政府收入的新稅種。同時，房產稅的征收可以拉近貧富差距，隨著近年來房價大漲，擁有大量房產的人和到現在為止仍然沒有住處的人之間，財富差距在逐步拉大。而國家開始征收房產稅可以通過稅收的杠桿來縮小目前存在的社會貧富差距。所以房產稅可以阻礙我國的炒房行為，大幅度降低住宅的增值屬性和投資屬性。炒房者最看重的就是房子給他們帶來的理想利潤，當房產稅開始限制房子的增值時，炒房者就會開始拋售和出租房子，否則他們就會被負資產吞噬現金流。這一舉動就會增加市場住宅的供應量，以緩解當地產市場的供需矛盾。

結 語

中國房地產行業雖然起步晚但是發展迅速，如此高速的發展就意味著房地產市場機制還是很不完善和穩定。由此導致的房地產價格上漲問題可以說是市場經濟發展過快所帶來的附加情況。因此，我國想要穩定房地產行業，且實現更快的經濟發展就不得不解決房地產遺留問題。因此，我國政府以及市場機構不得不考慮到多方面因素，積極參與在房地產市場當中，充分平衡房地產上漲的各大因素，從而促進房地產事業冷靜下來，用穩健的速度不斷前進。