試論商業銀行個人住房抵押貸款風險管理策略

●易蘆嬌

隨著城市化進程持續推進，居民物質生活水平日益提升，購房熱情高漲，個人住房抵押貸款業務在行業內受到一致歡迎。再加上受到商業銀行信貸比例的影響，國內商品房價格明顯增多，尤其是在大中城市內，此種現象更是突出。商品房價上漲速度遠遠超出居民實際承受力，貸款人承受的財務壓力有所增加，在國家相關政策的作用下，房價如若出現下跌趨勢，借款人風險將直接轉變成為商業銀行信貸風險。

一、個人住房抵押貸款

個人住房抵押貸款指的是貸款人以本人名下的房產作為抵押物，向借貸銀行申請人民幣貸款，用以實施個人合法行為。個人住房抵押貸款所具備的前提條件包括兩方面：其一，個人層面。貸款申請人必須具有合法身份；其二，房屋層面。充當抵押物的房屋年限必須處于20年以內，不同銀行對房屋實際面積的要求也存在差異，要求該房屋變現能力強大，常見于商品房、各大商鋪、公寓、寫字樓等，辦理方多為專業的房地產擔保機構。個人住房抵押貸款可以說是居民不動產理財的關鍵渠道，通過此種方式滿足借款人臨時需求，即使是在各類融資途徑陸續出現的趨勢下，這一方式仍然屬于成本最低的融資方法之一①。

二、商業銀行個人住房抵押貸款風險

（一）個人因素

1.信用風險。信用風險就是違約風險，具體指的是借款人無法依照原有約定償還住房貸款本息，致使商業銀行受到經濟損失，這一類風險是商業銀行個人住房抵押貸款中最常見、直接的風險，同時也是生成影響最大的風險。個人住房抵押貸款過程中，申請人可能會受到多方面因素影響，無法按時償還本息，隨著時間推移，相似事件層出不窮。根據相關調查顯示，國內存在的個人住房抵押貸款不良率為1%，對于商業銀行來說，信用風險不容忽視。

2.提前還款風險。提前還款風險受個人住房抵押貸款額度實際大小影響明顯，簡單來說，額度越大，所對應的期限越長，貸款人所需償還的利息就越多。一般情況下，貸款申請人個人多余資金期望投資收益如若低于銀行貸款，則會提前償還貸款。提前還款風險之所以能夠為商業銀行造成經濟損失，主要是因為住房貸款現金流量具有一定的不確定性，房貸余額增加后商業銀行資金運轉計劃實施的不穩定性便大大增加，處理不當則會產生經濟損失，這一點是在所難免的。

（二）外界因素

1.政策。政策風險指的是國家經濟政策出現變化，房地產隨之發生改變，繼而為商業銀行長效發展帶來不良影響。政策風險一般包括兩部分，其一為國家經濟建設過程中，市場經濟的周期性波動，作用于房地產行業內部風險假設國民經濟發展對房地產不利，整個行業經濟便會迅速下跌；其二為國家經濟政策調整后，房地產受到影響，商業銀行產生經濟損失。國家經濟結構正處于優化、轉型階段，現有市場機制仍存在漏洞，有關部門定位不夠明確，假設房地產行業做出的決策與國家宏觀政策不相符，勢必要作出改變，商業銀行開始面臨政策風險。

2.利率。利率風險指的是金融市場利率波動作用下，存款與貸款利率差變小，甚至可能會出現商業銀行收不抵支的情況。總的來說，商業銀行存在的利率風險包括兩種：一為不匹配風險，個人住房抵押貸款長期性與存貸款利率調整缺乏同步性，例如個人住房抵押貸款為固定利率，對應的存款利率上調，商業銀行資金成本便會呈現出持續上升趨勢；二為利率風險導致的提前還貸信用風險②。

（三）抵押物因素

1.抵押處置風險。貸款抵押物被視為商業銀行的第二還款來源，但如若處理不當，較容易出現抵押風險。抵押物變現渠道不通暢，在此過程中會耗費大量成本，商業銀行無法正常變現，便會產生抵押處置風險。目前我國住房二級市場仍處于初期發展階段，交易法規缺乏完善性，辦理期間所用的手續及程序復雜繁瑣，交易成本過高，商業銀行抵押物變現不易。

2.抵押物價格風險。抵押物價格風險分為抵押物價格市場風險、抵押物價格人為風險，前者指的是抵押物隨著房地產行業市場變化、房屋自然磨損引發商品房價格大幅下降的風險，尤其是在房地產行業發展不夠景氣時，價格持續下降有可能致使抵押房屋價格也隨之下降；后者指的是抵押人在抵押生效期間內，對商品房損壞引發的抵押物價值下跌，受到人為因素影響，如估價人員工作失誤錯誤估計抵押物真實價格引發的風險因素。

（四）銀行因素

1.管理風險。管理風險指的是商業銀行內部相關管理不當，致使信貸風險滲入業務經營中。站在國家政策、管控程序、人員組織與技術資源等角度來看，國內商業銀行提供的個人住房抵押貸款服務管理上仍存在一定問題③。上述弊端包括僅注重業務拓展、忽視業務管理、不計后果占據市場份額。商業銀行中的個人住房抵押貸款業務實際運作隨意性明顯，并未制定針對性措施，再加上專業人才匱乏，管理人員經驗不足，更是無法滿足業務經營的現實需要。個人信用信息基本上處于封閉狀態，銀行各部門、各銀行間的交流不夠，造成個人信息資源共享性差。

2.操作風險。操作風險指的是商業銀行內部人員忽視法律法規實施違規操作，這也是引發銀行內部資產風險的重要原因之一，主要體現在業務風險上，具體表現如下：一為受到銀行業務導向激勵機制的限制，經營機構對內部管理與經營管理的重視不夠，甚至存在著違規經營的現象；二為商業銀行內部工作人員自身專業素質低下，缺乏責任意識與法律意識。

三、商業銀行個人住房抵押貸款風險管理策略

（一）創建風險預測模型

根據相關數據可知，能夠對商業銀行個人住房抵押貸款產生直接性影響的風險因素多種多樣，其中部分風險是可以借助內部規章制度實現有效控制的，而例如波動風險、利率風險等具備不確定性，無法精準預測。這就要求商業銀行將工作重點放在把握宏觀經濟變化趨勢上，全面收集相關數據信息，據此建立數字模型，便于工作人員及時出臺風險防控計劃。以研究商品房市場價格、個人住房貸款率為研究指標，基于對上述數據的分析，圍繞商業銀行個人住房抵押貸款如何實現風險把控作出探討。

根據住房房價、利率、收入波動實施壓力測試情景分析，其一為房價變動情景，國內房地產市場發展歷程較短，目前為止尚未出現嚴重的房價暴跌情況，故而主要利用國外房地產市場相關資料進行建模，同時綜合我國房地產市場展開壓力設計；其二為利率變動情景設計與城鎮居民收入增長變動情景，根據國內專業宏觀經濟研究機構的分析，得出未來城鎮居民收入增長率與購買力的增長情況，繼而為后續工作的順利進行提供數據支持。風險預測模型過程中，融入一定的建模理論，例如房貸壓力測試建模論，其中綜合了權益違約論與償付能力論，共同發揮出風險預測作用。前者認為理性人作出貸款行為時，最為首要的就是實施綜合考量，認真分析自身權益與具體負債情況，決定是否具備還款能力。例如行業內商品房價格明顯下跌后，借款人以違約成本低為基礎，通常會選用理性違約方式盡量實現自身利益最大化。后者認為借款人無法按時還款的根本原因在于個人家庭財務狀況不夠樂觀，其違約行為具有被迫性，主張將模型建立的關鍵指標設置為客戶收入償債比率，方可進行專業分析④。

（二）強化貸款利率管控

成立專門的管理部門，同時安排專業人員負責具體的管理事宜，可以為銀行貸款利率管控工作的正常開展提供堅實保障。在進一步優化培訓效果的同時，為商業銀行發展與員工個人進步創造良好的條件。主要可從以下幾個方面進行：

1.強化培訓組織機構建設。設置專業的培訓管理部，將培訓任務細化分解，保證做到分工明確。培訓管理部門在此期間需始終發揮主導作用，其他業務部門薺積極參與其中，逐步形成共抓共管的大格局。對于單獨設立的培訓崗位應引導相應人員加大對此工作的精力、時間等投入，深入研究國內外先進企業培訓理念，了解其發展趨勢，總結工作經驗，尋找出自身存在的不足。全體員工將人力資源培訓管理部門的構建作為契機，適時轉變傳統思想，分析真實的培訓需求，全面提升自我。

2.建立并健全培訓管理制度。培訓制度能夠在某種程度上直接體現出銀行的培訓管理理念及方式，同時也是保證培訓工作順利實施的重要方法。培訓制度規范化可以對銀行人力資源管理工作人員起到一定的約束作用，該制度貫穿于培訓始終，系統化的培訓管理制度包括以下幾個方面：優化制度中人力資源管理方面的范疇，從提升銀行綜合競爭力及培訓效率的角度考慮，商業銀行有必要打造學習型組織，制定并創新相關制度；注重對培訓工作各方面的把握，包括需求調查分析、預算設置、計劃制定、組織實施、效果評估等。

參照商業銀行的具體規模大小，擬設定培訓管理部，與其他部門平級，人員編制開始定為四人。培訓管理人員作為推動銀行戰略實施的主體，又是專業人才的培養者，其專業水平及職業技能對于培訓工作開展的效果具有重要作用。基于此，培訓管理崗位的人員選取上更是應慎重。要求相應人員具備以下幾方面的能力：分析能力，依照自身以往的工作經驗，對外界所得的信息進行有效整合與分析，最終得出相應結論；溝通能力，善于溝通，注重對各方建議的聽取與采納，在不同情況下給出及時的答復；學習能力，培訓工作自正式實施以來，便得到不斷優化與調整，拓寬學習專業知識渠道，創新提升自身專業水平的方法；感染力，具有一定的人格魅力，能夠借助自身肢體動作及語言，對培訓員工進行情緒上的渲染。

結論

綜上所述，國內房地產市場經歷了高速發展時期，商業銀行開始推出個人住房貸款業務，在促進住房制度改革與強化居民住房購買力方面，具有較為顯著的作用。參考近年來我國市場經濟形勢變化情況來看，房地產市場容易出現周期性波動，此類風險的產生意味著個人住房貸款將面臨著新的情況與問題，相關部門及人員通過分析風險成因制定解決措施，已經成為必須探討的問題。

注釋：

①崔晟昉.中國工商銀行松原分行個人住房貸款業務經營策略研究[D].吉林大學,2019

②胡睿軒.商業銀行住房貸款的風險分析[J].財會學習,2019(01):137-138

③張烜榮.商業銀行個人住房抵押貸款風險與防范[J].佳木斯職業學院學報，2018(11):446-447

④吳姍姍.個人住房抵押貸款違約風險研究評述和展望[J].經濟師，2018(03):19-22