“兇宅”買賣合同糾紛法律適用研究

摘? 要：“兇宅”外延上的模糊性造成了此類買賣合同糾紛裁判結(jié)果的異化，應(yīng)堅(jiān)持客觀標(biāo)準(zhǔn)，限定于曾發(fā)生自殺、他殺或意外致死等非正常死亡事件的房屋。以此類房屋為標(biāo)的所簽訂的買賣合同有效，并不因違背公序良俗原則而無(wú)效。買受人可依據(jù)《合同法》第94條第1款第4項(xiàng)，基于“兇宅”這一情況屬于房屋瑕疵而解除合同，或以出賣人違反“兇宅”信息披露義務(wù)構(gòu)成欺詐為由撤銷合同并主張賠償損失等權(quán)利。

關(guān)鍵詞：兇宅;合同糾紛;解除權(quán);撤銷權(quán)

近些年的房屋交易市場(chǎng)中出現(xiàn)了一部分如南京別墅“兇宅”138輪競(jìng)拍賣到800萬(wàn)的激烈情況，也出現(xiàn)了逐年增加的以“兇宅”為標(biāo)的的合同糾紛案件，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。“兇宅”應(yīng)當(dāng)如何定義，出賣人是否具有法定的信息披露義務(wù)，此類房屋買賣合同是否因違背公序良俗原則而自始無(wú)效目前均無(wú)統(tǒng)一結(jié)論。法院對(duì)于買受方要求解除合同或撤銷合同的主張態(tài)度上出現(xiàn)了“完全支持訴訟請(qǐng)求”和“駁回訴訟請(qǐng)求”兩種截然不同的裁判結(jié)果^[1]，同案不同判的情況屢見不鮮。其合同解除與撤銷的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為何，主張獲得支持的構(gòu)成要件如何理解等問題均值得深入分析論證。

一、“兇宅”概念的法律界定

確定“兇宅”概念的內(nèi)涵與外延是解決相關(guān)交易糾紛的前提和基礎(chǔ)。“兇宅”不屬于法律概念，只因作為房屋交易市場(chǎng)的常用名詞而進(jìn)入人們視野，根據(jù)目前的中國(guó)法律，其定義尚不明確。對(duì)此概念在解釋上的差異導(dǎo)致了實(shí)踐上的判斷異化^[2]。綜合相關(guān)司法實(shí)踐，法官在認(rèn)定涉案房屋是否屬于“兇宅”時(shí)一般會(huì)考慮以下三方面：死因因素、空間因素與時(shí)間因素^[3]。僅就死因因素一點(diǎn)，其中就包括多種情況，理論和實(shí)踐界已基本達(dá)成共識(shí)將發(fā)生謀殺和自殺的房屋確定為“兇宅”。^[4]而對(duì)發(fā)生自殺，但死亡地點(diǎn)在房屋之外的非正常死亡事件、意外死亡事件或因生老病死規(guī)律而發(fā)生的自然死亡事件的房屋是否屬于“兇宅”各方意見不一^[5]。就空間因素，也存在兩種做法，一是嚴(yán)格要求事件必須發(fā)生在房屋內(nèi)，二是結(jié)合具體案情，分析事件所造成的主觀與客觀影響靈活判斷^[6]。時(shí)間因素上，法院在部分案件中支持了被告方觀點(diǎn)，即“兇宅”信息對(duì)房屋交易活動(dòng)的影響會(huì)隨著時(shí)間流逝逐漸淡化，但以“何時(shí)”為標(biāo)準(zhǔn)，并未明確^[7]。

我們認(rèn)為，法律上的“兇宅”應(yīng)當(dāng)首先是一種客觀存在的事實(shí)，在滿足客觀要求時(shí)再適當(dāng)結(jié)合個(gè)體主觀感受來(lái)調(diào)整。曾發(fā)生自殺、他殺或意外致死等非正常死亡事件的房屋為可供參考的死因因素，對(duì)于空間因素與時(shí)間因素需要司法實(shí)踐總結(jié)典型情況，為“兇宅”定性提供一般性標(biāo)準(zhǔn)，配合法官自由裁量權(quán)的適用，合理確定案件所涉房屋的性質(zhì)。

二、“兇宅”買賣合同效力分析

在“兇宅”買賣合同糾紛中，部分司法實(shí)踐在合同效力判斷這一階段就否認(rèn)了“兇宅”買賣合同的生效，直接排除了買受人的請(qǐng)求權(quán)，但本文認(rèn)為不能因此否認(rèn)合同的效力。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，民事法律行為有效的構(gòu)成要件有三點(diǎn)，一為民事行為能力之具備;二為真實(shí)意思表示;三為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且不違背公序良俗。

“兇宅”買賣案件中，合同締約雙方一般都具備相應(yīng)的民事行為能力，且意思表示真實(shí)。兇宅的買賣行為，目前沒有強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)此作出禁止，對(duì)于是否違背公序良俗這一點(diǎn)，學(xué)界爭(zhēng)議頗多^[8]，主要分歧集中于對(duì)公序良俗的理解上。公序良俗，從字面意思理解即公共秩序與善良風(fēng)俗的簡(jiǎn)稱^[9]。公序良俗已成為支配整個(gè)法秩序的價(jià)值理念與規(guī)范原則，是私法自治的界限^[6]。草率地將“兇宅”買賣認(rèn)定為違反善良風(fēng)俗的行為并不合理^[10]。“兇宅”房屋的買賣與社會(huì)的公共利益沒有實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。即使這是民間習(xí)俗，也沒有必要在公共秩序和良好風(fēng)俗或社會(huì)公共利益的層面上進(jìn)行規(guī)制，買受人完全可以通過(guò)將“兇宅”買賣合同確定為可撤銷合同來(lái)保護(hù)其利益^[11]。目前“兇宅”買賣市場(chǎng)十分火熱，出賣方與買受方均對(duì)房屋信息知情，其締結(jié)合同的目的就是進(jìn)行交易，滿足個(gè)人締約目的，若法律直接以公序良俗原則否認(rèn)了合同效力，將置行為人的意思自由于不顧，何談合同法的合同自由原則？因此，肯定趨吉避兇作為善良風(fēng)俗的一種并無(wú)不妥，但是不應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第52條的公序良俗原則否認(rèn)該合同的效力。買賣兇宅的行為不屬于違背公序良俗，即便屬于“兇宅”，依舊可以成為房產(chǎn)買賣或租賃市場(chǎng)交易的客體。

三、“兇宅”糾紛的法律適用

在“兇宅”買賣合同糾紛中，買受人通常要求行使合同解除權(quán)或是撤銷權(quán)，部分案件中買受人僅以出賣人違約為由要求其承擔(dān)違約責(zé)任。事實(shí)上，根據(jù)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析方法，除以上三種路徑之外，權(quán)利人也可以對(duì)方違反了忠實(shí)的先合同義務(wù)主張締約過(guò)失責(zé)任。在以上請(qǐng)求權(quán)中，合同解除權(quán)與撤銷權(quán)的行使頻率較高^[12]，但是在行使過(guò)程中對(duì)于構(gòu)成要件的認(rèn)識(shí)爭(zhēng)議頗多，其中爭(zhēng)議需要進(jìn)行深入討論。

（一）基于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”解除合同

根據(jù)我國(guó)《合同法》94條第1款第4項(xiàng)，解除合同請(qǐng)求權(quán)成立需要滿足兩點(diǎn)：一為相對(duì)方有違約行為;二為違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

首先，判斷出賣方是否存在違約行為。出賣人未能交付買受人符合一般大眾期待的正常房屋是否屬于違約行為，“兇宅”是否構(gòu)成法律意義上的瑕疵？為了解決這個(gè)問題，我們必須清楚識(shí)別缺陷的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)我國(guó)《合同法》，標(biāo)的是否存在缺陷可按照以下順序依次判斷：第一，標(biāo)的必須符合當(dāng)事人的一致約定;其次，如果沒有協(xié)議或協(xié)議未知，則可以通過(guò)協(xié)議補(bǔ)充或交易習(xí)慣來(lái)確定;最后，如果不能滿足上述條件，則可以參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有此類標(biāo)準(zhǔn)，則將根據(jù)通用標(biāo)準(zhǔn)和合同目的確定^[2]。關(guān)于識(shí)別事物缺陷，《合同法》分為主客觀缺陷。主觀缺陷的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)于客觀缺陷的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)，標(biāo)的必須首先達(dá)到雙方商定的質(zhì)量。僅在沒有主觀約定的情況下才考慮客觀標(biāo)準(zhǔn)^[13]。在討論兇宅是否屬于物的瑕疵時(shí)，如果雙方當(dāng)事人事前對(duì)此有約定，從其約定，無(wú)約定時(shí)，兇宅屬于標(biāo)的物瑕疵^[14]。雖然發(fā)生過(guò)慘案的房屋可以居住，但是若對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，其訂立合同時(shí)所期待的預(yù)定效用價(jià)值是沒有得到滿足的，即屬瑕疵^[15]。因此，在滿足以上前提的情況下，交付“兇宅”本身已經(jīng)構(gòu)成了違約行為。

其次，需要分析的是相對(duì)方的違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。此處的合同目的究竟指的是什么？根據(jù)學(xué)者的觀點(diǎn)，合同目的可以分為主觀目的和客觀目的^[16]，在大多數(shù)情況下當(dāng)事人明確告知對(duì)方訂立合同的動(dòng)機(jī)、依據(jù)或者條件后，該動(dòng)機(jī)應(yīng)被視為合同的目的;或雖然當(dāng)事人沒有明確告知當(dāng)事人簽訂合同時(shí)指定的動(dòng)機(jī)，但是客觀上有足夠證據(jù)證明動(dòng)機(jī)是合同成立的基礎(chǔ)，此類也動(dòng)機(jī)可被視為合同目的^[18]。因此，在任何買賣合同中，只要買方?jīng)]有表示更具體的動(dòng)機(jī)或目的，則義務(wù)的原因始終是買賣的所有權(quán)。上述觀點(diǎn)應(yīng)予贊同，即在此處顯然不能運(yùn)用抽象目的說(shuō)來(lái)論證，而應(yīng)該運(yùn)用主觀目的即動(dòng)機(jī)考量交易目的，在此目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，符合《合同法》第94條的構(gòu)成要件。在滿足解除合同請(qǐng)求權(quán)成立的兩點(diǎn)要求時(shí)，買受人即可以出賣人交付“兇宅”的行為致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)而解除合同，獲得賠償。

（二）以出賣方構(gòu)成欺詐為由撤銷合同

根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條第2款，若要以欺詐為由撤銷合同，其構(gòu)成要件有三：其一，須有欺詐行為。通常，故意向?qū)Ψ教峁┨摷傩畔⒌姆e極行為是欺詐。根據(jù)學(xué)界說(shuō)法，只有在根據(jù)法律、誠(chéng)實(shí)信用原則或交易習(xí)慣特別要求進(jìn)行告知的情況下，才能建立對(duì)不告知真實(shí)情況的消極評(píng)價(jià)機(jī)制^[19]。那么在“兇宅”買賣案件中，出賣人是否負(fù)有告知義務(wù)？

我們認(rèn)為，對(duì)于影響房屋交換價(jià)值或使用價(jià)值的重要信息，賣方有向買方披露的告知義務(wù)。房屋曾發(fā)生過(guò)種種事件使之成為“兇宅”的事實(shí)屬于重要信息，重大到足以影響對(duì)房屋的價(jià)值衡量。房屋，與人們的日常生活息息相關(guān)，一般會(huì)與一家人的一生相伴，不僅屬于個(gè)體所有的獨(dú)立空間，更重要的是作為生活的必要載體，承載著諸多情感上的因素，因此選擇一個(gè)未曾發(fā)生過(guò)自殺、兇殺等意外事件的房屋是基本需求，對(duì)于這樣的愿望不僅法律、行政法規(guī)不能予以否定，社會(huì)一般評(píng)價(jià)也無(wú)法指摘。基于誠(chéng)實(shí)信用原則和對(duì)傳統(tǒng)習(xí)俗的尊重，出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)有異常死亡如實(shí)披露的義務(wù)，若違反該告知義務(wù)則屬于欺詐行為。

其二，被欺詐人須因受欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤判斷而為意思表示。房屋出賣人未告知買受人房屋屬于“兇宅”，屬于消極緘默行為，致使買受人產(chǎn)生了涉案房屋屬于正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，買受人基于涉案房屋屬于正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而向房屋出賣人作出了其愿意購(gòu)買涉案房屋的意思表示，從而合同有效成立，而該合同的有效成立并非基于買受人的內(nèi)心真實(shí)意思表示，滿足此條構(gòu)成要件。

其三，須有欺詐的故意。如果買受人曾要求出賣人提供“兇宅”信息，而出賣人為虛假的回答，這種故意毋庸置疑^[20];在買受人沒有主動(dòng)要求出賣人提供信息的情況下，出賣人也沒有告知情況，有兩種處理。首先，賣方知道“兇宅”為非常重要的住房交易信息，故意隱瞞該信息希望買方陷入錯(cuò)誤的理解，這種情況應(yīng)該認(rèn)定為欺詐;其次，出賣人知道其房屋是屬于“兇宅”，但由于疏忽大意而沒有告知買方。在這種情況下，很難確認(rèn)賣家有欺騙買受人的意圖。若同時(shí)滿足以上三點(diǎn)要求的，買受人可依據(jù)《合同法》第54條第2款主張撤銷合同，要求返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失。

四、結(jié)語(yǔ)

法律上所討論的“兇宅”屬于一種客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)輔以個(gè)體主觀標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)其進(jìn)行定義時(shí)可以考慮死因因素、空間因素、時(shí)間因素等綜合判斷。買賣兇宅的行為并不違背公序良俗原則，即便房屋屬于“兇宅”，依舊可以成為房產(chǎn)買賣或租賃市場(chǎng)交易的客體，合同不因此無(wú)效。“兇宅”本身屬于合同法概念內(nèi)的“瑕疵”，交付“兇宅”屬違約行為，可主張違約責(zé)任，在違約行為同時(shí)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，買受人享有解除權(quán)解除合同并主張損害賠償。房屋出賣人負(fù)有對(duì)“兇宅”信息的告知義務(wù)，違反告知義務(wù)使買受人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)從而簽訂的合同可以撤銷。

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作者簡(jiǎn)介：王若珂（1996—），女，陜西渭南人，碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭ā?/p>