淺析房地產企業以股權收購的方式獲得土地的法律風險及防范

■孔燁男

（中鐵二十二局集團房地產開發有限公司）

隨著土地資源供應的減少，土地價格的不斷攀升，很多房地產企業難以獲得用以開發的土地資源。同時，有部分房地產企業雖然持有土地資源，但是由于房地產政策的宏觀調控、樓市市場不景氣、銀行貸款緊縮等原因導致其并沒有充足的資金來開發現持有的土地資源。在此情形下，股權收購的交易方式在一定程度上滿足了不同資金規模的房地產企業的需求。大型的房地產企業可以通過收購小型房地產企業的股權，進而間接獲得土地資源，可以擴大經營規模，同時小型房地產企業也可以獲得資金，避免資金鏈斷裂的風險。

1 股權收購獲得土地交易方式概述

股權收購獲得土地交易方式是指被收購的目標公司先將其它資產先行剝離，只留下土地使用權資產或小部分其它資產，然后收購方購買被收購的目標公司大部分的股權或100%的股權，達到可以控制被收購的目標公司，進而間接獲得目標公司名下的土地。通過購買股權的交易方式收購方成為了土地受讓方，間接獲得了被收購方也就是土地出讓方的土地。

通過股權收購獲得土地交易方式相較于直接轉讓土地的交易方式具有很多的優勢。通過股權收購獲得土地的交易方式可以減少稅費，在股權收購交易模式下無需辦理土地的過戶，自然就不產生與房地產交易相關的稅費。在手續的變更方面，收購方與被收購的目標公司簽訂股權收購協議，辦理股權轉讓的工商變更登記，無需辦理土地使用權、項目建設開發者名稱、許可證、批文等事項的變更登記。股權轉讓手續辦理完成后，收購方就可以投入資金繼續開發，不受房地產公司資質等條件的限制且無需另行成立房地產項目公司。

2 股權收購獲得土地交易方式存在的法律風險

股權收購獲得土地交易方式雖然具有很多優勢，但畢竟收購方直接購買的是一家公司，被收購的目標公司是否存在或有債務、重大合同是否涉及訴訟風險、公司成立時是否存在繳納出資、出資形式不符合法律規定等歷史遺留風險。而收購方購買的房地產項目本身是否是久拖未建設或停建的項目，土地或房地產項目本身也存在很多法律風險。

2.1 土地或房地產項目本身的風險

土地使用權、土地的取得方式、土地性質、土地規劃、土地使用期限、政府部門的各項審批是否完成；土地上已經有在建工程的，工程的施工質量風險、在建項目或土地是否已經被目標公司設立了擔保抵押、已簽署的項目建設中的合同是否存在風險。任何一個環節出現漏洞都會給收購方帶來重大的損失。

2.2 目標公司或有債務風險

目標公司是否存在未履行的債務或將來要履行的債務，在短期內很難全面了解。在雙方完成股權轉讓工商登記手續后，債權債務也同時轉移給了收購方。收購方如果承擔了不必要的債務，承受了不必要的資金損失，必然會影響自身的發展和經營擴大。

2.3 目標公司重大合同及訴訟風險

目標公司已經簽署、正在履行的各類重大合同，比如工程施工合同、設備采購合同、土地出讓合同、拆遷補償合同等涉及房地產項目的合同是否存在法律風險及潛在的訴訟風險；目標公司是否存在其它勞動人事爭議、行政處罰的風險，都是收購方需要注意的風險，稍有不慎卷入不必要的訴訟、仲裁會影響收購方的經營發展擴大。

2.4 目標公司主體可能存在的風險

目標公司成立時的股東未足額繳納出資、出資形式不符合公司法規定、采用非貨幣出資的還涉及到出資財產的評估作價是否合法、用于出資的財產是否辦理權屬變更手續等歷史遺留問題。這些歷史遺留問題隨著股權轉讓手續的辦理完畢也一并轉移給了收購方。以及目標公司是否具備房地產資質、歷次股東變更情況、工商登記的股東是否與實際股東一致、是否存在股權代持情形、公司章程中是否限制了股權轉讓、其它股東的優先購買權等。

3 股權收購獲得地交易方式法律風險防范

房地產企業采用股權收購的交易方式獲得土地或房地產項目，最終的目的是開發土地或房地產項目以獲得收益，區別于股權投資中的購買股權獲得收益，雖然形式上都購買了股權。只有收購方正確合理的降低股權收購的交易風險，才能達到通過控制股權進而拿到土地或房地產項目的投資目標。下文將重點分析以股權收購的交易方式獲得土地時，如何防范法律風險。

3.1 收購前應進行全面的法律和財務盡職調查

股權收購獲得土地或房地產項目這類大型的投資項目，為維護自己的合法利益，建議收購方委托行業專家、會計師和律師成立盡職調查小組。

法律盡職調查方面要側重于核查目標公司持有的土地出讓金是否全額支付、審查土地出讓合同中是否限制了股權轉讓、土地是否是投資入股、投資入股的土地是否變更權屬到目標公司、土地使用權人與目標公司是否一致、土地開發條件的限制、項目土地是否可能被征收或征用、土地使用權證是否存在抵押擔保、目標公司的股權是否存在抵押質押、土地是否存在第三方的承租人等方面。公司如果有正在進行的訴訟及仲裁，案件結果的不確定性會給目標公司帶來經濟損失，如果后續被法院采取財產凍結、查封或強制執行等措施會嚴重影響收購方的利益，有時候會影響到收購方是否要停止股權收購的交易。要核查目標公司是否存在因環保、稅收、產品責任等原因接受過行政處罰，目標公司是否整改完畢，是否有未繳納的行政處罰金。

財務盡職調查土地方面要側重于土地出讓合同金額與目標公司支付憑證金額是否一致、土地拆遷補償合同金額與付款憑證金額是否一致、土地出讓價金契稅的繳納、城鎮土地使用稅、房產稅等稅費是否繳納完畢等方面。還要審閱公司的歷年財務報表、審計報告、向銀行的貸款明細、對外擔保明細、資金往來、應收應付賬款明細、注冊資金實繳比例、成本或存貨類科目的發票合規合法性等方面。

3.2 確定收購后，應簽署完善的股權收購協議

通過盡職調查，收購方已經對目標公司有了基本的了解，但限于盡職調查的時間、目標公司項目資料的保留完備、目標公司的配合度及是否存在隱瞞其它土地的重要情況的情形，難免會遺漏重大風險。所以在雙方簽署股權收購協議時，收購方一定要制定完善嚴密的股權收購協議文本，一定要增加被收購方及目標公司的陳述與保證條款，由被收購方作出目標公司及土地項目完全無瑕疵的陳述與保證，以最大限度的保護收購方利益。當交易開始后，發現被收購方及目標公司違反了陳述與保證條款的，比如出現了或有負債、訴訟、股權或資產存在瑕疵等情形，收購方有權停止交易且要求對方支付賠償金，以保護收購方的利益。

制定先決條件條款，經過法律盡職調查和財務盡職調查后，發現的一些問題，收購方認為經過整改后交易仍然可以進行，就可以在收購協議中約定為股權收購協議的先決條款。比如要求收購方先行處理完股東出資瑕疵、財產出資的權屬瑕疵、土地或房地產項目的審批瑕疵等，待收購方處理完這些瑕疵后，股權收購協議才生效，收購方才開始投入資金，如果在一定期限內，收購方沒有達到先決條件，收購方可以退出交易。

3.3 制定適宜的股權價款支付方式

股權收購方與被收購方可以設立一個第三方托管賬戶保管股權轉讓交易的轉讓價款，收購方可以根據收購進度的不同階段分期支付價款，在股權交易的過程中發現遺漏的重大問題，可以隨時停止支付剩余的價款，以減少收購方的損失。從股權收購開始到股權交割完成，是一個比較長的時期，在完成股權交割前，之前遺漏的重大風險可能會這一時間段出現，也有可能產生新的重大風險，在發生這些情形時，收購方可暫停付款與被收購方進一步協商達成補充方案或停止收購，要求對方返還款項。

3.4 完成股權交割后，對目標公司的整合、項目的運作

采用股權收購的交易方式獲得土地或房地產項目，間接獲得了土地或房地產項目，直接獲得的還是目標公司。收購了目標公司后，涉及到對目標公司的管理、整合，統一公司的管理制度、調整人事管理崗位、重新制定公司經營策略、穩定舊員工骨干等各項公司整合運作模式。為了運作好目標公司土地或房地產項目，盡快獲得項目投資收益，收購后對目標公司的整合有時候關系著整個收購的成功與否。

綜上所述，房地產企業采用股權收購的交易方式間接獲得土地或房地產項目，符合現在經濟形勢的發展，相對于“招牌掛”交易方式更加簡便、資金投入的回報快。越來越多的房地產企業采用股權收購的交易方式擴大經營規模、快速占領市場、盤活資金。機遇與風險并存，在這一過程中有成功的案例也不乏失敗的案例。所以只有在正確控制法律、財務等各項風險的前提下，才能將股權收購的交易方式的優勢發揮出來，使房地產企業獲得新的發展機遇、達到新的戰略目標。