小產權房的法律癥結與改革路徑

黃子明

【內容摘要】小產權房成為房地產市場中的一個顯著問題，其滋生出較多沖突，現階段司法實踐和政府都缺乏良好的處理依據。本文主要從小產權房基本情況分析入手，闡明其內涵和發展現狀，并細致深入地從產權制度、征地補償制度和缺乏法律認可及保護方面，研究小產權房的法律癥結問題，還以此為基礎，提出了一些科學可行的改革路徑，為小產權房的未來走向提供一定的探討方向。

【關 鍵 詞】小產權房;法律癥結;改革路徑

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0135-02

一、前言

近些年來商品房價格持續上漲，社會公眾在房地產市場方面的關注度較高，小產權房更是作為當前社會的一個突出現象，受到人們的普遍關注。房屋產權本質上是沒有大小之分的，小產權房也并不屬于標準的法律術語，其實質是無產權房?，F階段法律不保護小產權房，一旦其在買賣過程中產生法律糾紛，通常法院會認定該買賣合同無效，且小產權房也不在政府機關的監管范圍之內，這就導致當其遇到一些公共設施維護、房屋質量問題時，同樣得不到相應的權益保護。但是不容忽視的是，小產權房交易卻始終存在，如何從法律層面予以改革是社會需要重點思考的問題。

二、小產權房基本情況

小產權房是近些年來的一種社會現象，其是以農村集體土地為基礎進行建設的，主要銷售對象并不是集體經濟組織內部人員，這種住宅在整個建設環節中都沒有繳納土地出讓金方面的費用，因而沒有產權證書[1]。小產權房建設過程中，以農村集體用地或者農民自身“宅基地”為基礎，其不論是規劃用地，還是施工建造，又或是銷售環節，都不需要由國家相關部門的審批，不需要經歷復雜手續環節，再加上其建設成本較為低廉，開發商將會獲取到豐富的利潤，這樣就導致市面上始終有大量的小產權房房源。

隨著社會經濟水平持續上升，城市建設腳步加快，城市人口數量的激增，帶來更多的住房需求，整個房地產行業市場價格居高不下，使得小產權房面臨著更多的市場空間。在開發小產權房的過程中，能夠良好滿足當前市場的多元化需求，且在不斷開發的過程中，村集體、村民、鄉政府以及開發商都會獲取到一定利潤，這也就促使小產權房的大量出現。國家針對小產權房的建設和流通情況做了嚴格規定，要求規范農村集體土地的建設工作，只能夠由農村村民使用小產權房。

三、小產權房的法律癥結

（一）產權制度

在《土地管理法》《物權法》以及《城市房地產管理法》相關法律的規定下，農民集體所有土地是不得用于非農建設的，這是禁止其進入到市場交易之中，從法律層面來看，農民集體所有的土地并不能被稱為是“所有權”，因為其不具備法律意義上的處分、轉讓、出讓、抵押以及出租等權利[2]。在現階段土地價格持續上漲的時代背景下，農民集體想要利用小產權房這個機會，獲取更多經濟利潤。集體土地使用權是不應該進入到一級市場進行流轉的，由此可看，城鄉二元在實際用地的體制方面存在著不平等情況。

（二）征地補償制度

現行法律在集體經濟組織范圍方面的規定還不夠明確細致，從而使得農村土地集體所有權產生虛化的問題。在征用農村土地并予以補償后，補償款是發放給集體經濟組織的，集體概念有模糊不清的情況，同時在集體中的農民個體也存在著一定的模糊性，主要表現在權利義務方面，這會容易造成真正需要補償的農民無法得到真正補償，無法良好保障失地農民的合理權益。

（三）缺乏法律認可和保護

現行法律并沒有明確保護小產權房，其在實際規劃、建設以及銷售方面都缺乏良好的法律保護，且政府相關部門監管力度不夠大。很多小產權房的房屋質量得不到有效保障，一旦其出現故障問題，無法有效解決此類問題，此外，小產權房的買賣糾紛，也得不到法律的保障。對于小產權房的買賣協議效力來說，存在著明顯的不確定情況，很多農民在出售小產權房之后，面對大幅度增值的社會背景，想要收回原有的房屋，并以更高價格出售，從而獲取到更多的經濟利潤。由于法律并不保護小產權房，一般法院會判定合同無效，由原房主回收房產，這樣會損害到買受人的利益。

四、小產權房法律改革途徑

為切實有效維護房地產市場的正常運行和流通，科學掌控好經濟組織運行效果，需要注重建立健全小產權房方面的法律法規。

（一）確保土地確權

集體土地所有權主體發生虛化，是小產權房問題的癥結所在，在實際解決這一問題的過程中，需要合理確定好該主體地位。

首先，要能夠高度重視土地所有制方面的問題，遵守《憲法》的立法精神，從法律層面持續完善土地制度。在法律制度層面準確規定好如何準確劃分集體所有權中的“集體”，針對農村集體產權主體情況加以明確，切實保障農村土地所有者的權利，這樣在土地非農化的發展進程中，充分有效地保障農民所應該享有的各項權益。

其次，持續完善土地管理法規，為土地利用與流轉方面進行科學細致的規定。房地產市場運行中涉及到較多方面的內容，為更好提升規范市場運行效果，需要積極構建城鄉建設用地市場，增強其統一性。針對集體土地和國有土地進行細致規定，確保其具備同等價值，按照同價同權的要求進行管控，從而充分保障農民的合法權益[3]。在逐步保障城鄉土地流通效果，使其具備同等價值的環節中，以市場為重要手段，開展科學調控工作，使得國有土地使用權能夠維持正常出讓狀態，這樣土地、商品房、小產權的價格都會有所降低，不可忽視的是，當土地之間的差距減少，會逐步縮小商品房和小產權房在市場流通中所表現出的價格差距。

再者，健全集體土地收益權，確保農民能夠獲取到應該享有的土地各項收益，這樣將能夠讓農民充分享受到城市化進程中經濟發展成果。

（二）持續健全征地補償

首先，堅持著公平與合理的原則，明確征地補償的實際利益主體。在現行《土地管理法》的基礎上，良好結合現實社會的變化情況，科學完善法律法規，明確國家征用土地的的具體法律依據，細致準確規定好農村集體經濟組織、農民個體的具體范圍，為切實保障他們的經濟效益和合法權益，提供良好的法律支撐。農村集體經濟組織是補償主體，在實際政府征地活動進行中，要說明民事法律關系屬性，也就是征地雙方在法律地位是平等的，商品交換雙方可以自行協議好具體補償措施，在具體征地環節需要始終遵循著等價有償、平等自愿的原則。

其次，不斷豐富農村集體土地征地的補償方式，為實際安置失地農民提供更為科學合理的措施和方案。在實際構建征地補償制度的過程中，要能夠結合不同受償主體的具體情況和需求進行制定。（1）農民以土地為基本生活來源的情況下，在征地活動中，要盡可能給農民提供一些替代地進行補償;（2）農民以城市打工為主要來源的情況，這些農民僅僅保留著自身的農民身份，其正常生活狀態已經不再以農村生活為主，在實際予以補償的過程中，可以使用土地債券補償或者征地補償費入股方式，這樣能夠起到良好的安置效果。在實際補償和安置失地農民的過程中，需要盡量尊重他們的個人意愿，以合適補償方式進行，使得他們可以擁有著較為穩定的社會保障作為支撐。

（三）小產權房買賣合同

對于小產權房買賣協議和買賣合同來說，在實際認定其法律效力時，需要依賴現有法律。根據《合同法》的相關規定，小產權房買賣合同屬于合同無效的情形，因而其在當前法律層面依然得不到保護[4]。需要注意到的是，現階段小產權房更多是作為一種社會現象而存在，為有效處理和保障小產權房買賣雙方的權益，約束該項買賣行為，可以限制集體土地的使用，明確小產權房買賣行為的有效性，而對于已經建成的和出售的小產權房，需要讓農民補繳相關稅費，如土地出讓金。

五、結束語

住房問題是現階段的重要社會問題，小產權房關系到眾多普通民眾的權益，其中滋生出的一些糾紛，法律層面還沒有給出科學準確的規定作為依據，且政府部門也缺乏良好的處理根據，本文從產權制度、征地補償制度以及法律保護角度進行分析和研究，主張要針對這些制度進行持續有效的完善，從法律層面保護小產權房買賣合同的有效性。

參考文獻：

[1]汪維清，張葦錕，王劍楠，et al.農村小產權房中的非市場購買風險偏好——對農村集體建設用地入市的思考[J].中國房地產，620（27）：64-73.

[2]寧西，周磊.農民集體土地所有權主體缺位與對策研究——基于土地法律制定視角[J].現代農村科技，No.563（7）：11-13.

[3]索國興.論集體建設用地使用權市場化的法律規制[D].河北經貿大學，2015.

[4]王寒.小產權房民事權益的法律思考[J].延邊教育學院學報，2017，31（2）：27-30.