房地產市場未來發展趨勢探究

(北京物資學院商學院 北京 101149)

一、房地產價格與房地產市場發展趨勢

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報告關于中國住房市場發展的精神或原則來看，其包括了三個方面的內容。一是給當前中國房地產市場重新定位，中國住房市場要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應。二是為了讓中國房地產市場回到居住功能，就得對國內現行的房地產市場制度進行重大改革。三是新的住房制度安排要求保證每一個居民居住權的天賦性。這是中國房地產市場發展的最終目的，離開了此目的，房地產市場的功能就會改變。[1]2017年12月中央經濟工作會議提到“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”。這表明了政府調控房地產市場的堅定決心，也暗含了我國房地產市場泡沫處于積聚甚至膨脹階段。[2]

二、企業投資房地產給自身帶來的影響

房地產投資會對企業產生多方面的影響，下文主要從創新、全要素生產率、資本效率方面進行分析。

(一)房地產投資與企業創新。在當前經濟環境下，房地產價格持續上漲以及房地產投資規模快速增長，可能會對企業創新產生影響。一方面，上市公司房地產投資有助于提高經營所得，緩解融資約束，增加研發投入，進而提升創新。投資房地產對企業存“補償效應”，即企業在主營業務利潤較低的情況下將部分資金投資到利潤較高的房地產行業，然后利用投資于房地產行業的所得支持其研發等創新活動。另一方面，上市公司房地產投資可能會擠占企業資源，導致企業創新資金和人力資源錯配，進而抑制企業創新?？赡苡捎诜康禺a行業與本行業之間利潤落差極大，企業將資金等資源配置到房地產行業，會對投資風險高、回報周期長的研發投資構成“擠占效應”。這會進一步削弱與抑制企業創新。

熊凌云[3]利用2006—2015年間A股非金融企業數據(剔除了所有房地產上市企業)，研究上市公司房地產投資對企業創新的影響。研究發現，上市公司房地產投資與企業創新投入、技術人力資源投入以及創新產出負相關，說明房地產投資對企業創新的抑制效應超過提升效應。

(二)房地產投資與全要素生產率

1.房地產投資對全要素生產率增長的促進作用。房地產投資增加可以在一定程度上擴大需求規模，對提高全要素生產率形成激勵。一方面，房地產投資規模擴大可以推動居民消費升級，增加創新產品的需求。另一方面，因為政府部門壟斷了我國城市建設用地的供給，短期內，房地產投資增加會推高地價，進而推動房價上漲。房價上漲對居民消費形成財富效應，誘導居民增加現期消費。房地產投資增加，對企業融資活動具有信用緩解效應，有利于企業增加創新投資，工業全要素生產率提升。

2.房地產投資對全要素生產率增長的抑制作用。房地產投資過熱，住房價格不斷上漲，需求規模趨于下降，激勵作用弱化，全要素生產率降低。一方面，房地產投資規模擴大推動房價高漲，導致居民用于購房的成本不斷增加。住房支出擠占了部分消費，居民消費比例不斷下降，房地產的預算約束效應顯著大于財富效應。另一方面，房價上漲會引發居民的投機行為，這種購房支出對消費的擠出效應將遠遠超出財富效應。居民消費減少，需求規模縮小，削弱了企業進行技術和管理創新的動力，進而降低工業全要素生產率。同樣，房地產過度投資也會抑制企業的創新投資，降低工業全要素生產率。這種抑制作用與企業的資金供給以及投資決策有關。從工業企業的資金供給來看，商業銀行在我國是一個重要的資金來源。房地產屬于資金密集型產業，基于風險偏好，銀行更傾向于貸款給房地產業，導致大量資金流向房地產。由于創新投資具有周期長、不確定性強等特點，企業外部融資受到抑制必定會傾向于降低創新投資。

李江濤[4]以我國2001-2014年30個省份的數據為樣本，構建動態面板數據模型，并采用系統GMM估計方法實證研究房地產投資對工業全要素生產率的影響。研究發現，房地產投資與工業全要素生產率之間的關系表現為“倒U型”，說明房地產投資適度增加對提高工業全要素生產率有促進作用，而房地產投資過熱則會抑制工業全要素生產率增長。

(三)房地產投資與企業資本效率。房地產投資可為企業帶來諸多收益，比如獲得稅收利益、滿足長期發展戰略、控制長期成本、緩解融資約束、疏解政治壓力等。但其負面影響不容忽視：首先，它可能導致企業家精神的錯配，影響經濟持續增長和社會發展。眾所周知，如果將大部分企業家精神配置到生產性活動上，那么企業創新能力和國家競爭力就能夠得到持續發展；如果過多地配置到非生產性活動中，將造成社會福利損失與資源浪費。其次，房地產占用大量資金，客觀上會擠壓企業的創新投入，阻礙技術進步與產業升級，導致“低技術鎖定”。再次，金融市場波動時，房地產資產將對企業經營產生巨大沖擊。

米旭明[5]從資本效率的角度對企業房地產投資進行普遍和精確地估計，為理解其經濟后果提供一個微觀證據。研究表明：總體上，房地產投資與資本效率改進之間存在倒U型關系，低投資密集度無法獲得改進效應，高密集度使資本效率進一步惡化。投資不足的上市公司，任何水平的投資都無法改進資本效率；投資過度公司在中等密集度投資能夠獲得改進效應。

三、總結

綜合以上分析，未來房地產市場廣闊，房地產價格仍會略微上升，會有大批企業投資房地產。作為企業投資者，應適當把握房地產投資的度，并不是投資額度越大給企業帶來的影響越好。房地產投資與全要素生產率和資本效率改進之間都存在倒U型關系，房地產投資適度增加可以擴大需求規模，增加創新投資，有助于提高企業全要素生產率和資本效率。但房地產投資過熱會減少消費需求，削弱全要素生產率提升的動力；并且，擠占技術和管理創新投資，導致企業全要素生產率和資本效率下降。企業首先應保證生產經營活動可以順利開展，并對研發創新支出進行預算，留存充足的資金，保證研發活動擁有足夠的資源。在此前提下適當進行房地產投資，改進企業資本效率。