收入準則變化對房地產行業的影響

(青島科技大學 山東 青島 026400)

為了與社會主義市場經濟發展需要相適應，更準確地對收入進行確認、計量和報告，提高會計信息質量，根據《會計準則—基本準則》，財政部于2017年7月5日,發布了修訂后的《企業會計準則第14號——收入》(簡稱“新收入準則”)。于2018年1月1日新收入準則實施。新收入準則的修改對于不同行業的影響不一，房地產行業在此次準則修改過程中影響較為顯著。新收入確認采用以合同為基礎的模型,以控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準。

一、新舊收入準則變化對比

(一)收入確認的核心不同。新收入準則建立了以合同為基礎的“五步法”收入確認模型,以控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準。而舊準則下,風險和報酬的轉移是企業交易業務的收入確認標準，實務中有時難以判斷。

(二)收入的計量不同。新收入準則規定，企業應該根據合同條款及交易習慣確定交易價格進行計量。交易價格是指企業因向客戶轉讓商品而預期有權收入的對價金額，是收入計量的依據。準則指出，在確認交易價格時，企業應當考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現金對價、應付客戶對價等因素的影響。而原準則中規定，收入應該按照已收或應收對價的公允價值進行計量。

(三)收入的識別不同。新收入準則要求,收入確認的前提是識別合同產生的收入。合同成本包括了增量成本和履行合同成本,并對二者何時確認為一項資產,何時計入當期損益進行了明確規定。其中,進行資本化的合同成本,應該采用與資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷,填補了舊準則中有關這部分的制度空白區。

(四)履行義務規定不同。新收入準則要求，企業對于合同中包含多項履約義務的，應當按照各單項履約義務所承諾商品的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務。對于在一定時期內履行的義務，企業應在此期間內按照履約進度確認收入，履約進度可以采用產出法或投入法確定；對于在某一時點履行的履約義務，企業應當在客戶取得相關商品控制權時點確認收入。而舊準則中對于這方面的規定甚少。

(五)特殊事項規定處理不同。新收入準則增加了有關特殊事項的會計處理的相關要求，例如：售后回購、附有質量保證條款的銷售等交易事項進行了明確的會計處理方法。新準則指出，對于附有銷售退回條款的銷售，需同時確定退貨權資產及預期退款負債；對于附有遠期安排下的回購權利，根據回購價格大小，分別作為租賃交易或融資交易進行處理；對于附有回購義務的，根據客戶是否具有行使該要求權的重大經濟動因，分別作為租賃交易、融資交易或附有銷售退回條款的銷售交易進行處理；對于向客戶授予知識產權許可的，根據性質分為某一時間段內履行或在某一時點履行的處理。而舊準則沒有對這方面的相關規定。

二、新舊收入準則對房地產行業收入確認的影響

(一)房地產企業銷售收入確認的時間。房地產企業銷售收入確認的時間。新收入準則要求，房地產企業銷售收入的確認應以控制權的轉移為前提條件，根據履約進度進行銷售收入按比例確認。不再是交房后進行收入的確認。以碧桂園提前確認收入實施新準則來看，一定程度上體現了會計信息質量要求的及時性。而在舊準則中，一套房子只有在交付給客戶后才可以進行收入的確認，這就會導致合同的銷售額與收入的不一致性，造成財務信息的失真，不利于后期對房地產企業的合理評價。

(二)房地產行業收入的確認標準。以碧桂園為例，根據新收入準則規定，其收入確認標準存在要考慮的問題。

收入確認條件的準則解讀問題。對于碧桂園收入的確認，仍舊存在對于準則的不同解讀問題。其一是不可替代的用途。準則對于這方面的界定不夠明確。買房后是用于居住、出租、商用，這些是否應該看作是用途的改變呢？如果開始用作居住的房子后期交房后的出租等行為，不同的解讀將會對于收入的確認產生不同的影響。其二是房地產企業的付款請求權。理論上是可行的，但是實際的生活中，很少有房地產企業會實施付款請求權。針對的客戶往往是單獨的個人，相比較企業與企業之間的交涉，各方面的衡量都不盡如意。

三、房地產行業的財務報表問題

房地產行業的財務報表最典型的是資產負債率較高的問題。在舊準則的規定下，未確認的收入以預收賬款的方式體現，滿足收入確認條件再進行結轉收入，在這期間會導致負債明顯偏高。當然，隨之帶來的是信用評級的低下，籌措資金的困境。試想，如果資金鏈斷裂，這對于房地產企業來說就是致命的打擊。如何合理的籌措資金是房地產企業一直努力的方向。仍以碧桂園為例，在它的中期財務資料附注中顯示，截至2017年6月30日，房地產開發收入約為744.7億元，其中在一段時間內確認的收入達147.5億元，占全部開發收入的19.8%。期初留存收益由399.7億元增至431.2億元,增加31.5億元,增幅近7.9%;本期利潤由23.5億元增長到56.8億元,新收入準則的采用導致利潤增長33.3億元。

新收入準則下，碧桂園的財務報表發生了很大的改變。對于財務報表使用者會產生不一樣的影響。一方面，我們應該看到新收入準則下的財務報表帶給企業的優越性；另一方面，我們不應該僅僅停留在報表層面去解讀信息。應該以客觀的態度去理解報表產生的原因，追究報表背后的含義。這將會利于我們做出合理準確的判斷。

四、總結與建議

新收入準則的制定對于房地產行業的影響不僅僅是利好的表現，更應該看到另一面的問題所在。銷售收入確認的時間方面，準則采用以控制權轉移為確認條件，履約進度按比例確認收入的方面，一方面保證了會計信息的及時性，能夠較全面地反應業務的真實情況；另一方面也存在執行方法等不可避免的人為操縱。針對銷售收入的確認標準方面，對于準則的解讀，不同的財務人員可能做出不同的解釋，進而影響是否確認為收入。碧桂園之所以早早執行收入的確認這與其財務人員對準則的理解也是有一定的關聯的。

綜上所述，房地產企業應該在新收入準則的過渡期間，做好充分的準備工作。根據新準則的要求并結合自身的實際業務特點出發。完善企業的財務會計系統，加強企業財務人員的培訓工作，做好監督管理工作。有效的整合資源規避風險，規范財務處理方式，從而更好地滿足企業的經營需求。