商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型探究
——以萬達輕資產(chǎn)為例

(江西農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院 江西 南昌 330045)

一、相關概念概述與優(yōu)缺點分析

(一)輕資產(chǎn)的含義

輕資產(chǎn)的廣義概念包括現(xiàn)金流量、存貨和其他流動資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。狹義資產(chǎn)概念還包括企業(yè)經(jīng)驗、企業(yè)品牌、企業(yè)文化、競爭力、客戶關系和人力資源等。除此之外，輕資產(chǎn)還包括管理系統(tǒng)、核心管理能力、管理系統(tǒng)和多方面的關系資源。一般來說，輕資產(chǎn)是一種無形資產(chǎn)，在企業(yè)經(jīng)營過程中占據(jù)核心地位，也是公司競爭優(yōu)勢和價值增長的關鍵因素。

(二)輕資產(chǎn)模式的特點

(1)投入小產(chǎn)出大。

與大量固定資產(chǎn)和重資產(chǎn)存貨相比，企業(yè)輕資產(chǎn)指的是品牌文化，人力資源，管理經(jīng)驗等無形資產(chǎn)。從“低”資本投資，“小”資產(chǎn)規(guī)模，“輕”資產(chǎn)形式，“重”企業(yè)管理和“高”投資收益等方面，總結了輕資產(chǎn)運營模式。

作為輕資產(chǎn)運營模式的結果，企業(yè)需要獲得市場認可。經(jīng)過長期的品牌管理，許多傳統(tǒng)品牌在市場上占據(jù)一席之地。因此，產(chǎn)品必須具有特色和高附加值的公司才能獲得市場認可。

(3)品牌價值要高。

企業(yè)的核心價值是品牌，要塑造一個好的品牌需要很多年的時間，但輕資產(chǎn)模式中的品牌會在很短的時間內(nèi)得到提升。輕資產(chǎn)運營模式側(cè)重于產(chǎn)品和技術開發(fā)，更注重品牌優(yōu)勢。通過營銷渠道來控制終端需求，它在市場中占據(jù)領先地位和核心地位。

(三)重資產(chǎn)的含義

重資產(chǎn)，是指企業(yè)所擁有的例如寫字樓、廠房、原材料、機械設備等有形的、固定的資產(chǎn)。

(四)重資產(chǎn)運營模式的特點

馮可兒說，換個地點，同樣是高檔的，我們一場會議舉辦下來，完全可以省下壹貳拾萬圓的費用，為什么非要在常青樹舉辦？難道去那里開會才半天，就跟里面的服務員什么的暗渡陳倉了？

(1)重視土地儲備。土地承擔著房地產(chǎn)項目載體的作用，房地產(chǎn)企業(yè)具有核心競爭力。有限的土地資源決定了土地的稀缺性，容易導致市場供求矛盾。同時，房價的上漲也增加了開發(fā)商持有土地的價值。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過直接出售土地獲得額外的利潤。所以我們是否擁有土地資源，其中有多少已成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)價值的重要依據(jù)。

(2)資金需求量大，房地產(chǎn)項目投資巨大。重資產(chǎn)運營模式下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的各個方面都是由公司自己經(jīng)營的。從購置資金開始，土地購置、土地開發(fā)、后期經(jīng)營管理都是自籌資金和持有的，在項目實施過程中，各方面都需要大量資金。

(3)商業(yè)地產(chǎn)項目的融資結構是單一的。重資產(chǎn)模式下資金的主要來源是銀行貸款或個人抵押貸款，數(shù)額較大。這使得該公司債務高，風險高。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金約占35%，銀行貸款約占15%-20%，其余部分為預售收入和個人抵押貸款。為了進一步發(fā)展，企業(yè)只能選擇借錢，導致負債增加和財務風險增加。

二、轉(zhuǎn)型的必要性

(一)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)增加核心競爭力，降低成本

輕資產(chǎn)運營模式不需要高密集資金。轉(zhuǎn)型后得萬達集團將會大大減輕資金壓力。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式后，萬達集團將會把工作重心轉(zhuǎn)移到輸出品牌優(yōu)勢、專業(yè)技術、管理經(jīng)驗等成為市場行業(yè)得領路人，而不再像以往進行大規(guī)模的融資、買地、開發(fā)項目等。降低資金風險，獲得穩(wěn)健的利潤收益。

(二)輕資產(chǎn)的盈利模式強勁

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)主要依靠出售和建造的住宅辦公樓來補償資金。但是，輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型后，將擺脫這種形式。輕資產(chǎn)模式使萬達集團減少了大量成本和資金占用，不再通過出售物業(yè)獲利。而是通過輸出經(jīng)營管理經(jīng)驗，分享房地產(chǎn)租金或收取運營管理服務費，這將改變?nèi)f達的傳統(tǒng)盈利模式。

(三)輕資產(chǎn)模式可以緩解財政壓力

在輕資產(chǎn)模式下，萬達集團將傳統(tǒng)模式從項目建設轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營管理。萬達集團以投資、廣場設計、運營管理為核心。這無疑大大減輕了資金壓力和籌資風險，改變了盈利模式。在轉(zhuǎn)型前，萬達投資了大量資金圍繞土地、建設和銷售利潤資產(chǎn)。這種沉重的資產(chǎn)模式很容易受到市場和行業(yè)波動的影響。轉(zhuǎn)型后的萬達集團參與了運營商的角色，憑借多年的經(jīng)驗和優(yōu)秀的團隊和運營管理，出口品牌，深化品牌價值，很好地分散資金風險，將盈利模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌隹谄放坪凸芾矸漳Ｊ剑@種盈利模式更穩(wěn)定、更持久。

三、萬達集團輕資產(chǎn)模式的實施戰(zhàn)略

(一)建立輕資產(chǎn)融資渠道

解決資金問題的一個重要途徑就是創(chuàng)新融資渠道，萬達集團在輕資產(chǎn)模式下從內(nèi)外部兩個方面同時進行了融資渠道的拓展。

(1)外部融資渠道。加入第三方投資者，引入資金中介例如基金、信托、等金融機構。與多家投資者來一起投資商業(yè)地產(chǎn)項目，共同實現(xiàn)資金來源以及股權結構的多元化。

(2)內(nèi)部融資渠道。萬達集團成立了自己的電子商務公司后迅速又收購了快錢支付公司并由這兩家公司推出理財產(chǎn)品，采用眾籌方式為萬達廣場進行融資。內(nèi)外融資渠道的建立，為萬達集團的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型提供了充沛的資金和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為萬達商業(yè)實現(xiàn)規(guī)模快速擴張創(chuàng)造了條件。

(二)加強品牌及運營管理的輸出

萬達集團擁有中國最大的地產(chǎn)領域，積累了許多成功經(jīng)驗，使萬達集團的品牌進入市場。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬達集團只負責選址和設計，物業(yè)管理。戰(zhàn)略合作伙伴，第三方投資者和資金提供者負責所有資本和工程建設。萬達集團通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略控制房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)營管理能力，通過出口品牌和采取一系列土地，經(jīng)營，投資和發(fā)展等服務，獲得穩(wěn)定的利潤。轉(zhuǎn)型后，我們不僅會擔心行業(yè)市場波動對收益的影響，而且會提高資金使用效率。萬達集團通過出口品牌影響力和經(jīng)營管理能力，完成了從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變。

(三)與投資者分享租金收益獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流

分享租金收入可以讓外部投資者獲得資本投資的回報，這實際上是一個分紅的過程。這構成了籌集資金，使用和分配利潤的完整過程。租金收益的分配方式意味著萬達商業(yè)可以掌握更高的主動性，而投資者也可以從中獲得更高的投資收益。之前“以售養(yǎng)租”的傳統(tǒng)模式，萬達集團以銷售地產(chǎn)獲取資金來支持萬達廣場的開發(fā)。由于受市場的影響，房價波動較大，并不能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而在輕資產(chǎn)模式下，萬達集團只要分享租金就可以獲得持久穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

四、萬達集團轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的可行性分析

(一)招商優(yōu)勢

萬達首先提出并運行了一個新的投資理念，即“訂購房地產(chǎn)”。他的核心是設計和規(guī)劃萬達廣場以滿足商鋪的需求。萬達廣場開業(yè)前，萬達集團將利用商務年會等形式進行投資，并根據(jù)商戶的訂單，根據(jù)商戶的品牌特點和需求策劃設計廣場。該模式為萬達帶來了良好的營銷市場，而這種模式只有萬達能夠?qū)崿F(xiàn)，是一個很大的優(yōu)勢。小型企業(yè)根據(jù)客戶的訂單設計廣場具有一定的風險，只有商家充分認識到您的業(yè)務文化，并對市場充滿信心。與此同時，一個地區(qū)的房地產(chǎn)銷售將導致周邊地價的上漲，這使得企業(yè)的業(yè)務價值進一步提高。

(二)運營管理優(yōu)勢

萬達的第二項優(yōu)勢同時也是核心競爭力就是萬達的運營管理優(yōu)勢。目前萬達集團已經(jīng)形成了具有自己特點的商業(yè)地產(chǎn)管理體系，從品牌運營到項目運作能力都是業(yè)界一流的。

(1)統(tǒng)一滿鋪開業(yè)。開業(yè)前，萬達集團將對商戶進行商務登記和稅務處理，有助于統(tǒng)一店鋪裝修和店面安排時間。在萬達廣場開業(yè)之前，所有的店鋪都必須徹底翻新，才能統(tǒng)一開店。萬達集團對廣場的各個方面都有統(tǒng)一的標準體系，例如，廣場的市場推廣、招商引資、運營管理都是建立在科學的運營管理體系的基礎上，大大提高了萬達廣場的管理效率，也給萬達集團帶來了最大的利益。

(2)統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)營銷。萬達廣場將作為一個整體，對其進行統(tǒng)一、專業(yè)的營銷策劃。通過統(tǒng)一經(jīng)營，將萬達廣場和商鋪作為一個整體，避免了旗下商鋪之間的不利競爭，使萬達廣場的客流帶動了各個店鋪的客流量，使萬達廣場和商鋪得以真正共同發(fā)展。

(三)規(guī)劃設計優(yōu)勢

萬達集團是全國唯一的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃研究機構。是國內(nèi)唯一一家專門從事大型商業(yè)中心、高檔酒店和度假度假區(qū)規(guī)劃設計的機構。它擁有商業(yè)地產(chǎn)設計領域的一流人才，這也是萬達集團的核心競爭力來源之一。萬達集團對萬達廣場的評選標準極為嚴格，位置是決定商業(yè)生產(chǎn)成功的關鍵因素。在選址前，萬達集團將充分考慮項目范圍，并根據(jù)各項指標提供相應的可行性報告。

五、輕資產(chǎn)運營模式對萬達集團的意義

(一)經(jīng)營成本降低

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，運營成本大幅降低，萬達集團不再需要投入大量的土地購置資金，大大降低了萬達集團的運營成本和財務成本，同時也增強了資金的流動性。同時，萬達在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后將項目建設環(huán)節(jié)外包，這也大大降低了萬達的人員和人力成本。萬達集團的重點將轉(zhuǎn)移到設計，規(guī)劃和運營管理上。輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型可以使萬達集團降低運營成本，增加公司利潤。

(二)盈利模式的改變增加企業(yè)盈利

以往的重資產(chǎn)運作模式下，萬達集團投資了大量資金用于土地收購、項目建設和項目開發(fā)。然后通過出售房地產(chǎn)獲得所需的現(xiàn)金流，再重新投資到項目的發(fā)展，形成循環(huán)模式。目前房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)銷售收益遠低于從前。資產(chǎn)輕化改造后，大大減少了企業(yè)要投入進行項目建設的大量資金。通過共享租金，在較少資金投入的前提下獲得更高的回報。同時，萬達商業(yè)本身強大的品牌效應吸引了眾多的第三方投資。萬達集團資產(chǎn)擴張。為財產(chǎn)的所有權不再擁有，資金周轉(zhuǎn)率提高，從而增加萬達集團的凈資產(chǎn)收益率。

(三)促進產(chǎn)業(yè)結構的升級

萬達集團開拓了五大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，金融產(chǎn)業(yè)收購第三方支付公司“快錢”彌補了萬達集團沒有支付系統(tǒng)這一短板，使得產(chǎn)業(yè)結構更加多元化。萬達以輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為核心，促進了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構升級，幫助萬達向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型。萬達集團也實現(xiàn)了商業(yè)、文化、金融、網(wǎng)絡四個方面的全新產(chǎn)業(yè)結構，為萬達的后續(xù)發(fā)展夯實基礎。

六、結語

通過對萬達集團輕資產(chǎn)模型的分析可以得出結論，輕資產(chǎn)模式可以幫助重資產(chǎn)企業(yè)擺脫過去的融資，債務和現(xiàn)金流壓力。解決了企業(yè)資金不足的問題。同時，優(yōu)化資源配置，有助于企業(yè)增加資金周轉(zhuǎn)和資本收益，優(yōu)化公司整體盈利能力。企業(yè)可以根據(jù)自身的條件和環(huán)境選擇適用條件，確定適合自己的企業(yè)發(fā)展模式。