日本房產稅法律制度研究

(哈爾濱商業大學 黑龍江 哈爾濱 150028)

一、日本房產稅的內涵

在日本，稅目中沒有“房產稅”一說，房產稅主要以固定資產稅的方式征收，是一個綜合性的稅種。房產稅取代了分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅以及鐵道稅等財產稅種，是由日本地方政府統一征收的。作為一種典型的地方稅收，其征收的對象主要包括土地、房屋以及應折舊的資產。

日本房產稅有明確的市場估價，同時有明確的納稅主體。稅收的立法權歸中央，調整權和執行權歸屬地方。同時，日本房產稅有減免的優惠政策，主要體現在鼓勵節能改造和對災后重建房屋的照顧政策。

二、日本房產稅的具體制度

日本的房產稅主要包括固定資產稅和城市規劃稅。

(一)固定資產稅與城市規劃稅。固定資產稅是對土地、房屋、這就資產征收的稅，固定資產稅有市町村負責征收，是一種地方稅。①日本對國內的的土地、房屋、拆舊資產實行的是臺賬管理制度。固定資產稅的納稅人以登記為準。城市規劃稅是日本房產稅制的另一主體稅種，在征稅對象和征稅辦法方面與固定資產稅如出一轍。城市規劃稅的征稅對象為城市化區域內和開發區內的房屋和土地。

(二)具體制度。日本房產稅的立法權集中在中央政府，但地方有調整和修改的權利。現將日本房產稅的具體制度從以下幾個方面進行論述。第一，房產稅的課稅對象。在日本的稅法中規定，凡事可以增加房屋使用價值的附屬物都需要繳納固定資產稅。但在城市規劃稅中所規定的征收范圍相對狹窄，僅規定了對規劃區域內的房屋進行征稅。第二，房產稅的納稅義務人。在日本稅法中規定，房屋的產權人是名義納稅人。其中，納稅人要以登記為準，這與實際產權人與實際使用人無關。但若出現特殊情況，如自然災害導致產權人下落不明，那么納稅義務人仍為實際使用人。第三，稅基穩定。日本的房產稅價格穩定，基本遵循市場規則，預估價值與市場價值偏差很小。固定資產的估價通常情況為三年進行一次，其中第一年的估價為基準價，在市場經濟波動不大的情況下，基準價一般不會變動。在進行估價的同時，也會對該地區進行實地考察。第四，稅率較低。具體稅率由地方政府自行確定，而城市規劃稅的稅率一般不超過0.3%。第五，適當的稅收減免政策。日本房產稅的稅收減免，根據房屋價值、所在區域、房屋年代以及產權人的經濟狀況等均與減免的稅率有關。因日本的特殊地理位置，如遇地震等自然災害，則通常會享受1-3年的稅收減免政策。除此之外，進行節能改造的房屋、老人或殘疾人居住的房屋也會適當享受減免政策。第六，稅收的征管主體明確。日本的地方稅收可分為市町村稅和都道府稅。其中，都道府負責征收固定資產稅，市町村負責征收城市規劃稅。

三、日本房產稅的演進

日本最早的房產稅改革源自江戶時代。直至現代，日本現有的與房產相關的稅目出印花稅和所得稅是歸國家征收外，其他稅目都屬于地方稅種。

1950年，日本正式開征固定資產稅，以此代替曾經的地租、房產稅及各類資產折舊(包括船舶稅、電桿稅等)②。與此前的地租、房產稅不同的是，固定資產稅的以資產的價格作為課稅標準，而地租、房產稅則是以房地產和土地的租金價格作為課稅標準。由此看來，固定資產稅更符合了財產稅的特點。

20世紀80年代，日本房地產出現了大量的泡沫，土地稅制不合理是其中的重要原因。相比1990年同時期的美國在保有環節稅負占房地產稅的比重，在所用稅收的比重分別為6.5%和14%，占全國生產總之的比重分別為1.7%和3.5%③。在同時期的題本房地產保有環節的稅負比重僅為當時美國的一半。知道1990年，在東京的房價已經達到了居民收入的八倍，房價遠遠超出了合理的生活水平。在此背景下，日本政府推出了一系列的稅收政策，目的是抑制房地產市場的投機行為和調控房價，同時通過贈與稅、差別化稅率和減免額的制定等政策，成功調節了收入分配。因此形成了現在房產稅的均衡稅目體系。

四、日本房產稅的特點

(一)調控房地產價格。日本政府為控制房價過快的增長，提高了利率、限制了貸款額度。在已開征的固定資產稅、城市規劃稅外，于1992年出臺了地價稅，同時對特別土地持有稅也做了具體規定。這一稅制的出臺將土地保有環節的稅收條款規定的更加具體了。地價稅和特別土地持有稅在日本房地產陷入蕭條后先后被停止征收。在房地產轉讓環節，區別了房屋的使用年限，將不同年限的房地產轉讓征收不同的稅負。使用年限在五年以上的，所征收的稅負較低。使用年限大于兩年小于五年的，征收中等稅負。使用年限低于兩年的，所征收的稅負最高。通過一系列嚴格的房產稅政策調整，日本的土地價格趨于平緩，有效的調控了過快增長的房地產價格，成功的實現了調控房地產的作用。

(二)調節收入分配。在房地產保有環節制定了減免稅的政策。減免對象主要關于公共事業單位的房地產和普通的居民住宅。這一政策有效的保護了普通民眾的利益，實現了一定的社會公平。同時，設置了超額累進稅率的征收辦法，此政策有效的調節了房地產繼承和贈與，調節居民收入分配的同時縮小了貧富差距。

(三)促進資源配置。日本處于特殊的地理位置，且國土面積狹小，土地資源也十分的緊張。政府為抑制土地投機的機制，征收房地產稅的相關稅收，一定程度上打擊了房地產市場的泡沫，成功調控了房地產價格及土地價格，促進了土地資源的合理利用。

五、日本房產稅法律制度對我國的借鑒

我國征收房產稅自1986年以來就開始了，房產稅也發揮了一定的作用。目前，我國的經濟迅猛發展，在這樣的經濟形勢下，房產稅的稅制改革也迫在眉睫。現行的房產稅的缺陷在逐漸顯露，亟需出臺更適應經濟潮流的房產稅制度。參照國外的房產稅制度則會帶來更加成熟的經驗和更好的時代性。總之，通過對日本房產稅法律制度的研究，可以得出以下幾點借鑒意見。第一，合并征收。多數國家房地產征收采取此原則，將房屋和土地統一征收。直接征收不動產稅。我國可將房產稅和工商稅結合進行征收。第二，調整征稅范圍。征收房地產保有環節的稅，各國在房地產保有環節進行征收稅賦，而并不是選擇開發銷售階段就征收稅賦。這樣可以降低交易成本，同時也更有利于房屋的交易，有利于房屋的市場配置。第三，拓寬稅基。拓寬稅基是指對絕大多數的房地產進行征收，僅排除少量的房產對其進行減免稅賦。

【注釋】

① 唐明.日本房地產稅制改革及其啟示[J].涉外稅務,1994-2016:49-53。

②[日]金子宏：《日本稅法》[M].法律出版社 2004 年版本，第149頁。

③ 尹中立,用稅收手段遏制房地產投機——日韓稅收政策的經驗與借簽[J].新財經,2006(11)：82-83.