山西省保障性住房融資模式創新探析

(山西財經大學會計學院 山西 太原 030006)

一、保障性住房融資模式概述

(一)國外保障房融資模式

保障房是政府通過轉移支付的方式來滿足沒有購房能力人群的住房需求，其發展建設的資金主要靠政府的撥款。保障房的建設在發達國家有了很多年的歷程。英國和法國的保障房融資模式具有典型性，下面做詳細闡述。

1.英國模式

在英國，有相關政府和一些非盈利機構共同參與保障房建設，正因為這種非盈利性，導致經常性的資金缺口。PPP模式是英國保障房融資的典型形式，PPP模式即公私合營，政府和企業為了達到雙方期望的目標，通過特許權協議建立雙方的合作，推進項目進程。英國政府在運用PPP模式的過程中，通過公私合營，發揮各方的優勢，既能保證公共項目的完成，也能確保私人利潤的獲得。

2.法國模式

法國保障房建設不同于英美兩國，法國致力于發展低價住房，通過低租金來滿足低收入人群的住房需求。為了解決資金問題，更好地建設保障房，法國政府采取了BOT融資模式。BOT融資模式是指政府通過契約將保障房項目的特許經營權授予承包商,允許承包商在特許期內進行融資運營，獲取利潤，運營結束后，承包商會將項目所有權移交給政府。

(二)國內保障房融資模式

改革開放以來，中國經濟快速發展，人民生活水平普遍提高，但仍有一些人居無定所。為提高人民的生活水平，全國各地保障房建設正在火熱地進行，并積極探索適合本地區的保障房融資模式，這為我國的保障房事業發展提供了有益的經驗，有助于低收入家庭住房問題的解決。黃石和上海的保障房融資模式在國內具有典型性。

1.黃石模式

黃石模式之所以能成為保障房建設中的典范模式，其原因在于:首先，黃石市通過制度的完善和創新來合理引導資金流向，有效籌措資金；其次，公租房可租可售，資金靈活運用，有效促進保障房的發展；最后，黃石市擁有專業融資平臺，能夠通過市場化運作來推進保障房的建設。總體而言，黃石在保障房融資過程中的創新尤為突出，按照“市場租金，分類補貼，租補分離，以租為主，先租后售，可租可售，增租控售，租售結合”來發展，通過構建專業化融資平臺，市場化運作，最終成功解決了保障房融資困難問題。

2.上海模式

當前來看，上海房屋均價超過5萬，中低收入家庭普遍背負沉重的住房負擔，解決住房問題迫在眉睫。上海市政府為了盡早改善中低收入居民的住房條件，盡快發展保障房，積極探索符合上海發展特色的保障房融資模式——融資租賃模式，通俗來講就是以租賃的方式實現融資。從政府層面來講，每年用于保障性住房建設的資金預算有限，采用這種融資模式可以突破當前政府財政資金的預算規模，擴大資金來源，通過收到的租金來發展保障房。也可以理解為：以租金為杠桿，撬動后續保障房的發展。

二、山西省保障房發展狀況分析

近年來，山西省人民生活越來越好，工資逐漸上漲；隨之而來的是，房價不斷提高，購房壓力不斷加大，中低收入群體住房需求難以保障，亟需政府推進保障房建設進程。然而，當前山西省經濟發展亟待轉型，經濟發展滯后于全國經濟發展平均水平，政府財政收入增長乏力，保障房建設資金缺口巨大，極大地限制了山西省保障房建設。

(一)山西省保障房發展歷程

文獻梳理發現，山西省保障房發展歷程主要經歷了三個階段：一是住宅私有化與福利分房并存階段，二是取消福利分房制度階段，三是住房保障制度調整和完善階段。

1.住宅私有化和福利分房并存階段(1978年—1998年)

這一階段是山西省保障房建設的肇始階段。這一時期的居民住房主要靠單位分配，隨著生活質量的提高，人民追求高品質住房，國家為了滿足廣大居民的需求，明確提出了要實現住房的商品化，樹立住房改革目標。1994年，山西省出臺了一系列政策，包括《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，積極開展并有效實施國家安居工程計劃，重點解決城鎮居民住房困難問題。

2.取消福利分房階段(1998 年—2007 年)

這一階段是山西省保障房的發展階段。1998年，山西省實行住房改革，全面停止對住房的分配，同時提出了“廉租房”這個概念。2003年發布了《關于加快經濟適用住房建設管理的通知》，對保障房的戶型面積和戶型比例作出明確規定。2004年全省的保障房價格較高，依舊使很多人對買房望而卻步。為了降低保障房價格，改善保障房建設和購買環境，山西省政府陸續出臺了相關政策來維護保障房市場環境，使其價格合理化。但是從1998年亞洲金融危機后，房地產行業發展迅猛，除經濟適用房外的其他商品住房的發展很快，超過保障房的增長率。總體來看，山西省保障房開工住宅面積占住宅開工總面積的比重呈現下降趨勢，而且由于供給不足，其價格仍然相對較高。

3.完善階段(2007年至今)

這一階段為山西省保障房調整和完善階段。發展到后期，最需要完善的是保障房發展體系。從2007年開始，山西省政府出臺了一系列規范保障房發展的政策，完善保障房供應體系，擴大保障范圍，進一步推進保障房的發展。山西省力求為低收入人群解決住房問題，讓老百姓能夠安居樂業。在2008年之前的住房供應體系有三部分，分別是：商品房、兩限兩競住房、經濟適用房。山西省相關文件明確規定，通過市場來解決各種收入層次家庭的住房問題，即：通過需求和購買能力購置住房，對于收入比較高的群體來說，可以買商品房：對于收入處于中等層次的人，可以考慮“兩限兩競”住房：而對于低收入人群來說，可以通過政府的補貼來租或者買經濟適用房。

(二)山西省保障房發展狀況

在2015年山西省保障房新開工26.19萬套，投資640.51億元，建成了20.23萬套，基本完成了國家下達的保障房建設任務。2016年在保障房建設目標任務中新增了棚戶區改造。山西省保障房安居工程開工21.81萬套，建成了17.63萬套，完成建設投資523.26億元。棚戶區改造開工21.25萬套，建成了15萬套。2017年，棚戶區改造開工13萬套，建成了15萬套；保障性安居工程開工25萬套，建成了26.68萬套，完成投資547.51億元。全省11個市均完成棚改年度任務。全省除朔州和大同外其余9個市均完成保障房建設任務。從近三年的保障性住房建設情況來看，山西省基本能完成保障房建設目標，而且每年都在增加新的保障房建設目標,保障范圍進一步擴大。但是，由于資金問題，設定的開工目標不是特別高。基于資金問題，山西省應該在傳統的融資模式下，探索新的融資模式，以此來擴大資金來源，更多地建設保障房。

三、山西省保障房建設融資中存在的問題

保障性住房在山西省的發展時間不長，建設經驗不足，發展過程中難免存在諸多問題，其中，制約山西省保障房發展的主要是融資問題，具體包括專業融資機構缺乏、融資機構設置不合理和融資渠道單一三個方面：

(一)缺少相關融資機構，資金管理效率低

現階段，在歐美國家，專業化融資機構隨處可見。它不僅可以為保障房進行融資，而且能夠提供專業化的管理。反觀我國，專業融資機構少，專業人才缺乏，這對我國保障房建設融資是極其不利的。就山西省而言，雖然試圖建立一些專門的投融資機構，但由于缺少專業人才，所建立的機構存在資金管理不合理和工作效率低下等問題，始終制約山西省保障房的發展，并影響其融資。

(二)融資體系不完整，融資機構設置不合理

融資有風險，完善的融資體系會促進融資的順利進行。而現階段，山西省還沒有完善的融資體系。毋庸置疑，保障房建設需要大量資金，其管理需要依靠系統、科學的融資機構來操作。1然而，山西省在融資機構設置方面存在不合理、不系統、不完整的問題。具體來說，由于某些融資機構與政府的特殊關系，所以出現不遵守行業規則，濫用職權的現象，在結構設置方面也存在不合理的問題，這極大地不利于保障房資金的有效運轉。

(三)融資渠道單一，民間資本投資少

保障性住房建設需要長期規劃，包括融資、規劃、建設等，其中融資是至關重要的環節之一。就目前來看，山西省的保障性住房在融資中有兩個比較嚴重的問題。一方面，融資渠道單一，建設資金仍主要依靠政府撥款，這在某種程度上延緩了保障性住房體系建設的進度，難以滿足山西省廣大中低收入群體的需求。另一方面，民間資本不愿意投資保障性住房，其原因在于，所獲利潤過低，無法與商品房利潤相比，且保障性住房資金利潤具有諸多不確定性因素。如此一來，社會資金便有可能被閑置，進而無法做出貢獻。

四、山西省保障房融資模式創新

建設保障性住房這項安居工程，是民生問題，更關乎大局，勢在必行。隨著我國金融業蓬勃發展，金融產品創新眾多，金融機構的體制亦越來越健全，能夠提供資金給保障房的融資手段越來越多。盡管保障房建設專項資金的比例每年都在增加，但仍無法填補巨大的資金缺口。由此看來，資金是制約保障房發展的關鍵因素，所以對融資模式創新就顯得尤為重要。

近些年來，國家鼓勵保障房融資多元化發展。山西省也一直探索符合本省發展實際的多元化融資模式。借鑒英美兩國的PPP模式和REITs模式，通過規避缺點，發揮優點，可以融合形成新的適合山西省保障房發展的融資模式——基于REITs的 PPP集成融資模式，簡稱為PBR模式(PPP-Based-REITs)。這種模式是以REITs為基礎的PPP模式，讓政府等公共部門與REITs建立合作關系，通過談判，簽訂特約協議明確雙方的責任與義務，談妥后，雙方共同組建公司并運作，達到共贏的目的。其中，房地產開發企業是REITs的代表，一般由出資比例最大的公司擔任。這種模式的優勢在于能夠最大限度的聚集各種民間資本，緩解資金壓力。

結束語

本文首先闡述了國內外典型的保障房融資模式，然后對山西省保障性住房發展歷史進行了梳理，分析了在保障房建設中存在的主要問題。借鑒國內外成功經驗，立足于山西省的基本情況，在原有融資模式上進行創新，找到最符合山西省實際情況的保障房融資模式。住房是剛需，而對于低收入者卻成了奢求。保障房建設關乎民生，發展的好就有利于社會穩定、和諧的發展。但是保障房發展需要大量資金，而山西省保障房融資模式并不完善，因此創新融資模式，拓寬資金來源在保障房建設中尤為重要。