房地產企業土地增值稅納稅籌劃分析

雷智穎

(河北地質大學 河北 石家莊 050000)

一、概念

土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本、期間費用等支出后的增值部分，要按其對應的比例向國家繳納稅款的一種稅。房地產企業在定價的過程中應該找到稅收和利潤的平衡點，合理定價，這也是土地增值稅被稱為反房地產暴利稅的真正含義。當前中國的土地增值稅適用的是四級超率累進稅率，據專家測算，若一個項目的毛利率達到34.63%以上，就需要按一定比例繳納土地增值稅。

二、對房地產企業土地增值稅進行納稅籌劃的意義

(一)減負增效。土地增值稅屬于企業的一項費用支出，過高的土地增值稅會增加企業的經營成本，從而減少利潤。同時，土地增值稅是房地產企業的一項獨有的稅費支出，其所占比例比較大，給房地產企業帶來不小的壓力。對土地增值稅進行合理的納稅籌劃不僅能夠降低稅負給房地產企業帶來的壓力，還相當于減少了企業的經營費用，提升自身經濟效益。

二、有助于調控我國房地產市場價格

研究表明，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，這也正是我國房價讓人望而卻步的真正原因。為讓老百姓都能住得起房，國家也在大力調控我國房地產市場價格，而對土地增值稅進行納稅籌劃，降低稅費在整體房價中的比例就成為降低房價的一項重要舉措。

(三)改善房地產行業市場風氣。我國房地產市場“囤地炒地”現象嚴重，而土地增值稅的出現就是為了遏制此現象的肆虐。我國土地增值稅采用的是四級超額累進稅率，房地產企業會因為利潤的增長同時也要繳納更多的土地增值稅。面對較高的稅率，企業就會制定一個合理的房價來保證其在一個正常的水平上，使其在提高經濟效益的同時還免于繳納增值稅。

三、房地產企業土地增值稅進行納稅籌劃具體措施

(一)制定合理的銷售價格。稅法中規定，對于建造普通標準住宅出售，但是增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。由于土地增值稅實行的是超額累進稅率，對待增值稅率差異極大的兩處房產我們可以提前測算其合并開發與單獨開發所產生的土地增值稅額的差異，從而再對其選擇什么樣的開發方式進行決策；而對銷售定價處在兩檔土地增值稅率臨界點的房產，我們可以適當降低售價，使其處在較低一檔土地增值稅率，從而減少土地增值稅的繳納，無形之中也減少了經營費用的支出，提高了利潤。

(二)擴大開發成本。稅法規定，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。而三項期間費用即管理費用、財務費用、銷售費用在土地增值稅清算時不以實際發生數扣除，而是根據利息支出能否依據房地產項目計算分攤且是否能提供金融機構證明，按照房地產項目開發成本的相應比例進行扣除。企業擴大開發成本的方式有很多，第一，房地產企業可以設計開發精裝修房。丈量好增值率與利潤的一個合理指標，對出售的房產進行精裝修，裝修費計入開發成本。第二，房地產企業可以適當的對小區的硬件設施進行改善，像擴大綠化面積、修建公園等都可以計入開發成本。第三，通過事前籌劃，公司可以將總部的員工安置到項目中的管理崗位，這樣員工發生的費用都可以記到開發成本中去，同樣可以起到減少節稅的目的。

(三)分散經營收入。我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。房地產企業在出售精裝修的房屋時就可以根據上述規定進行納稅籌劃，具體的操作是房地產企業可以與業主協商分別簽訂兩份合同，一份是為進行裝修的裸房簽訂的合同，另一份是裝修合同，這樣由于裝修是服務型工作，并不需繳納土地增值稅，企業只需對第一份合同按一定比例繳納土地增值稅，從而達到節稅的效果。

四、房地產企業土地增值稅案例研究

以甲地為例：甲地土地增值稅征收標準適用國家標準，且甲地普通住宅交易均價設為7000元/平米，且對以下案例中的納稅人都加計20%扣除。

案例一：乙房地產企業所建乙住宅小區，小區信息：建筑容積率1.5、建筑總面積311m2、售房均價10000元、共計40套售價12440萬元，根據土地增值稅稅法規定可扣除10458萬元的售房金額。乙小區減去扣除金額后增值稅額為1782萬元，增值率為1782/10458=17.04%，小于20%，根據規定可以免交土地增值稅。

案例二：案例一的小區其他信息不變，售房均價由10000元改為10200元，則售房總價為12688.8萬元，在減去可扣除的售價金額后增值稅額為2230.8萬元，經計算得出增值率為2230.8/10458=21.33%，已超出免稅點，則乙企業需進行繳納30%增值稅，繳納稅額為669.24萬元。售房均價雖增加但經濟收益比案例一低12440-(12688.8-669.24)=420.44萬元。

案例三：乙企業進行商品房開發，小區建筑容積率為1.5、房屋建筑面積150m2，售房價15000元，售出20套，所售總價4500萬元；普通住宅建筑面積311m2，售房均價10000元，售出40套，所售總價12440萬元。兩種住宅的可扣除金額總計為13536萬，進行增值稅計算后得出增值額為4500+12440-13536=3404萬元，土地增值稅稅率30%，繳納土地增值稅1021.2萬元。

案例四：在案例三的基礎上進行扣除金額的分開計算，其中的商品房住宅扣除額3078萬元，普通住宅10458萬元，在其他信息不變的基礎上進行增值稅的計算需分開計算，其中精裝修住宅增值額4500-3078=1422萬元，普通住宅增值額12440-10458=1782萬元，計算后發現普通住宅增值率地面免征稅率點可免交土地增值稅，精裝住宅仍需繳稅，合計比案例四少繳稅121.41萬元。

五、結語

綜上所述，當前房地產市場中房地產企業正在面臨競爭愈發激烈的場面，而作為這場“戰爭”中的每個成員，房地產企業們要想要在其中保持住競爭力，提高經濟利潤，就需要重視土地增值稅的納稅籌劃。在遵循法律法規的基礎上，企業根據自身情況合理進行土地增值稅納稅籌劃，不僅能為企業降低稅負壓力，同時還能提高自身的經濟利潤，從而在房地產市場中具備更大的競爭力。