我國推行住房反向抵押貸款的困境及對策

崔琳涓

摘 要： 近年來，我國人口老齡化問題日益突出，養老難問題備受關注。老年人口住房持有率高等現狀使住房反向抵押貸款成為解決該問題的一條出路。通過對比我國多個試點城市的情況，發現住房反向抵押貸款存在傳統觀念根深蒂固、養老服務建設不足、政府參與力度不夠、金融市場發展不成熟等問題，并相應地從加強宣傳、加大政府推進力度、重視專業人才培養、完善金融和養老體系等角度提出合理化建議。

關鍵詞： 住房反向抵押貸款 以房養老 人口老齡化

隨著國民經濟的發展，居民生活水平不斷提高，我國醫療衛生事業取得顯著進步，我國人口平均壽命呈現逐年增加的態勢，老年人口數量增多，從而導致人口老齡化問題日益嚴峻。

根據聯合國公布的有關老齡化標準，當一個國家（或地區）60周歲以上的老年人口占總人口的比例超過10%，或者65周歲以上的老年人口超過總人口的7%，表明該國（或地區）已經進入老齡化社會。2017年發布的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》顯示，我國60歲以上的老年人口已達到我國總人口的17.3%，可見我國人口老齡化已經達到很嚴重的程度，當前社會的養老負擔逐漸增大。

在此背景下，政府逐步展開對我國養老問題的多方位探索。住房反向抵押貸款養老保險作為第三支柱養老體系的重要內容，為解決我國當前的養老難題提供了新思路。因此，深入開展住房反向抵押貸款養老保險研究，探索這一新型養老模式在我國的發展道路并提出相應對策，對于解決我國當前社會養老難問題具有現實意義。

一、推行住房反向抵押貸款的現實基礎和可行性分析

住房反向抵押貸款，是指老年人將擁有產權的房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，同時金融機構對抵押人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及未來房產的價值進行綜合評估后，對房屋估值并減去預期折損和預支利息，將價值分攤，按月或年支付現金給抵押人。房屋產權以及房產的升值部分最終由金融機構取得。

（一）老年人口住房持有率較高

中國家庭住房資產在家庭財富中占比很大，尤其老年人口的養老儲備更是呈現儲蓄少、房產多的特征。中國養老金融2017年調查數據顯示，我國老年群體中72.3%的老人擁有房產，且年齡越大，房產越多，60歲 以上的老人中擁有房產的比例超過83.5% 。可以看出，房產已經成為我國老年人養老儲備的重要來源，這為住房反向抵押貸款的推行提供了基礎物質條件。

（二）住房反向抵押貸款的配套市場不斷完善

目前我國的二手房市場日趨活躍，交易量持續增長。二手房市場的蓬勃發展進一步推動了二手房交易過程和結果的公開透明，為住房反向抵押貸款提供了良好的價值評估環境。

同時，近年來我國金融市場也在不斷完善，銀行、保險公司等機構的穩定發展和金融資金的投入為住房反向抵押貸款這一產品的落地提供了良好的保證。其中保險業的發展水平更是穩步提升，人們對于保險產品的認可度和需求度不斷增強，新產品的上市勢在必行。

（三）貸款銀行風險可控

推行反向住房抵押貸款對于銀行來說會面對很多風險，如：長壽風險、房價風險、利率風險、政策風險等。但隨著我國銀行貸款體系的不斷完善，其面對風險、抵御風險的能力也在不斷提升＼[2＼]。當前銀行投融資范圍的擴大、靈活性的增強都為房產這種不動產實現其抗通貨膨脹性提供了條件;銀行人才的培養為風險預測、壽命模型的搭建等提供了進一步完善的可能，也使得風險的可控性加強。這些多方面的風險管理控制體系為住房反向抵押貸款項目的推行提供了保障基礎。

二、推行住房反向抵押貸款的現狀和現實困境

原保監會自2014年提出設立住房反向抵押貸款養老模式試點后，各城市開始探索這一養老模式，如：南京作為第一個試點城市在2015年開始試行，它規定年齡在60歲及以上無人贍養的孤寡老人可以入住老年公寓并將自有住房抵押收取租金用于覆蓋公寓費用，房屋產權最終歸養老機構所有;北京在2017年也推出類似的“養老房屋銀行”模式，但規定年齡在60歲及以上的老人即可申請，且房屋所有權一直屬于老人;同年上海市公積金管理中心推出了“以房自助養老”的養老模式，它的年齡限制提高到65歲及以上，符合條件的老人可將住房賣給上海市公積金管理中心，再返租回來。

參考試點城市的實施情況，可以看出住房反向抵押貸款的門檻并不低，但家境較好的老人對此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能滿足申請要求 ，這也成為這一養老模式實施效果不理想的主要原因之一。

（一）傳統觀念根深蒂固

中國傳統觀念以家庭為重，過去通過養育多子女來實現老有所依，也就是養老依靠子女的財力、精力。在這種文化背景下，住房反向抵押，在情感上會被認為是子女不孝，讓老人迫不得已抵押房子。同時，老人離世后將財產尤其是房子留給子女是天經地義的事，住房反向抵押貸款將房產提前變現作為老年生活的保障，在老人去世后房產理所當然地歸金融機構所有，無法遺留給子女，這有悖于我們傳統的子女繼承觀念。

（二）養老服務建設不足

雖然當前我國養老難問題很突出，但養老服務建設一直處于難以滿足消費需求的狀態。一方面服務內容發展緩慢，服務項目層次較低，醫養結合沒有深度融合，難以滿足老年人多方面深層次的需求 ，另一方面養老服務從業人員的素質有待提高，很多護理員并未經過系統訓練，存在學歷低收入低社會地位低而年齡偏大的現象。整體來看，我國的養老市場難以提供滿足需求的優質服務，這也是大部分老人抵觸抵押房產進入養老機構養老的重要原因之一。

（三）政府參與力度不夠

1.宣傳推廣責任缺失。我國原保監會在2014年提出設立兩年試點期，在部分城市試點實施住房反向抵押貸款養老保險制度，并明確把保險產品的宣傳推廣工作轉交給金融機構。但在我國，金融機構缺乏威信力，并且機構從業人員專業知識不足，導致老年群體對該產品了解度、認可度不高，開展該全新養老保險產品的推廣過程中困難重重，使該項目的實施一直無法收到理想效果。

2.監管力度不足。政府的監管不足主要表現在三個方面：針對抵押人，在老人使用住房過程中，如果疏于對房屋的維護和管理，會加速房屋價值貶損，損害貸款機構利益，而政府對此又缺少相關的監管條例，貸款機構參與積極性大大降低;針對貸款人，各大金融機構在提供貸款過程中由于專業知識壁壘導致的信息不對稱等問題，會損害借款人的利益;針對房產評估機構，在房屋估值過程中政府疏于對房產評估機構的監管，會為貸款機構與房產評估機構相互勾結提供機會，通過故意低估房子價值，損害抵押人利益。

（四）金融市場發展不成熟

1.金融產品研發能力不足。消費者對住房反向抵押貸款的養老產品需求具有多樣化的特點，對保險公司的產品設計提出了較高要求。雖然目前我國很多保險機構拿到了試點資格，但只有幸福人壽和人保壽險的產品通過批準。這也反映出我國保險公司的產品研發能力不強，難以為消費者提供足夠多的選擇。而且如此長周期的運作過程中需要根據整個市場的變化來隨時完善產品以滿足客戶需求，這對于我國保險業仍然是一個巨大的考驗。

2.金融機構抵御風險能力較弱。隨著金融市場的發展，正向抵押貸款的風險越來越低，但是反向抵押貸款與此相反。人口平均壽命越長、整個保險周期就越長，利率、房價等不確定因素的波動干擾越強，反向按揭的風險也就越大＼[5＼]。我國金融機構目前面對該類風險缺乏完善的風險管理體系，導致風險影響雙方利益的可能性隨之增大，從而阻礙金融機構展開反向抵押貸款業務。

三、發展住房反向抵押貸款的對策

（一）加強宣傳，培育新型養老觀念

對于住房反向抵押貸款的宣傳推廣不能僅僅依靠金融機構，政府應承擔起一定的責任。在此可參考美國聯邦政府在推出保險示范項目之前成立NCHEC（國家住房資產價值轉換中心）的做法，向民眾宣傳普及住房反向抵押貸款，并提供相關信息咨詢服務，加強民眾對于以房養老的了解，破除傳統觀念制約。

（二）加強相關法律法規建設

政府應出臺或補充與反向抵押貸款相關的法律條例，杜絕相關參與方鉆法律的漏洞。比如進一步完善社會保障法，以及與房地產抵押、轉讓等活動相關的法律規定;進一步穩定房價，并規范清晰完備的手續辦理程序，為住房反向抵押貸款實施過程提供更完善的政策法規保障，擺脫無章可循、少法可依的窘境，使該項工作開展得更加順利。

（三）充分發揮政府職能

建議有關部門針對借款人、貸款人以及房產評估機構出臺相關政策規范，避免因監管不到位造成參與方惡意行為損失他方利益的問題出現。比如對借款人繳納保險費和房屋使用進行規范，同時也保障其在完成抵押的房屋中居住直至死亡對房產不再有需求的權利。對貸款機構支付款項、制定費率進行詳細規范、進一步完善房產的價值評估標準。此外，政府也應提供一定的優惠政策，如：稅收優惠政策、補貼政策等，盡可能消除金融機構面對以房養老中存在的預期壽命不定、利率房價波動大等因素帶來的高風險恐懼心理。

（四）重視專業人才培養

住房反向抵押貸款的推行需要金融機構針對借款人的身體狀況、預計壽命、房屋的現值、增值、折損情況進行綜合評估，這些內容涉及財務、房地產、稅務、評估、金融等領域的專業知識 ，對人才能力要求很高，國家應大力培養相應人才，提高機構研發能力。一方面可以考慮出臺相關政策鼓勵人才往該方向發展，另一方面可以引進國外先進地區的相關專家，以解決因研發能力不足造成的產品種類單一問題。

（五）鼓勵各類金融機構積極參與

推行住房反向抵押貸款需要金融機構提供對房地產市場價格走勢、客戶預期壽命、房屋價值以及按揭利率等因素的預測及評估，這些復合知識對保險公司或銀行都是一個極大的挑戰，政府可以鼓勵各類金融機構參與進來，進行資源整合、合作互補。比如：允許非保險類金融機構參與進來，與保險機構相互補充共同研發產品。同時，拓寬保險公司關于住房風險抵押養老保險產品的投資方式和渠道 。通過這些方式進一步提升金融機構抵御風險的能力。

（六）加強養老機構服務體系建設

針對養老服務的不足，首先要提高養老市場所能提供的服務質量，為我國老年人群體的需求，提供不同層次多樣性的選擇 ，讓不同生活水平的老人都可以根據自己的經濟水平選擇滿意的服務產品。另外要完善養老市場綜合監管機制，加強行業的規范性，保障老年人的合法權益。同時也要通過相關政策支持與資金投入喚醒養老市場的活力，并設立相應的人才培養機構，提高從業人員素質和收入，為激活養老市場注入源源不斷的活水。