房地產企業內部控制的研究

鄔宗洋

摘要：在激烈的市場競爭和新型社會形勢下，加強內部控制是房地產企業增強自身實力、保證穩定發展的首要選擇。文章闡述了房地產內部控制的重要意義，然后分析了其內控現狀，最后重點提出了改善現狀、提高內控水平的有效措施。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;措施

人們生活水平的提高、國家城鎮化建設的推進等為房地產行業的發展提供了契機，大多房地產企業也確實很好地抓住了這次機遇，實現了自身業務的拓展、利益的增加。然而風險和機遇總是相生相伴，房地產企業在飛速發展的同時，也不可避免的遇到了一些問題，造成企業利益受損。究其原因，既是由于國家政策的調控，使得房價增長受到抑制;也是因為企業自身競爭力不足，無法在有限的房地產市場中爭取更多利益。房地產企業無法控制政策的變動，但卻可以通過各種途徑增強自身實力，內部控制就是十分有效的方法。通過良好的內部控制手段，不但可以加強對企業整體狀況的掌控，實現資源的科學分配，還能減輕企業發展過程中遇到的風險程度，確保財務管理等各項工作的有效性。也就是說，研究房地產企業的內部控制具有十分重要的意義。

一、房地產企業內部控制的意義

（一）平衡外部環境影響

土地是房地產企業推進業務活動的前提和基礎，是影響企業效益最基本的因素。畢竟房地產企業的絕大部分業務都是在土地上展開的，一旦土地方面出現任何變動，企業勢必會受到影響。而我國土地所有權歸于國家，企業對它的掌控能力實在有限。政府在進行宏觀調控時，難免會與土地有所牽涉。比如，規定土地用途、指定價格范圍等。除此之外，政策環境的變動也是房地產企業必須面臨的方面。比如，為了遏制房價的直線式增長，避免出現泡沫經濟，同時也是為了減輕百姓的購房負擔，政府出臺相關政策以限制百姓的購房數量、規定房價范圍。這種種情況對房地產企業發展產生的不利影響是其無法避免的，但卻可以通過內部控制加以平衡和調整。內控制度可以增強企業對外部環境的適應能力，一旦政策發生變動，企業則可以及時了解具體情況，并調整和制定出相應的內控措施，以減輕外部變化帶來的不利影響。

（二）提高企業管理水平

良好的管理水平是保證業務活動順利進行、提高企業效益的前提和保障。對房地產企業來說，其業務活動歷時較長、前期投資大的特點使其面臨較大風險，容易出現資金使用率低下甚至是資金鏈斷裂等情況，影響業務進度。另外，經濟的發展和社會形勢的變動使得原有管理模式已經不能滿足當今房地產企業的需求，比如，激烈的競爭要求企業擁有更高的資源使用率、更完善的管理制度等，否則就會在與其它企業的角逐過程中逐漸失去優勢和資格。內部控制則可以有效改善這種情況，提高企業管理水平。具體來說，內部控制要求工作人員對企業財務和業務、人力和物力等必須全面了解與掌控，實現全方位管理與監督，及時了解企業動態，在出現問題時根據現狀調整管理措施，以降低風險水平。

二、房地產企業內部控制現狀

（一）對內部控制的認識不到位

對內部控制的充分了解是保證內控效果、發揮內控作用的前提和保障。若是認識不足，就會在具體執行過程中出現種種問題，或者是內控制度不完善、內控重點不明確甚至本末倒置;或者是內部控制流于表面、執行不到位。這都會對房地產企業的穩定發展和進一步壯大產生不良影響。只有充分認識到內部控制的重要性，了解具體實施過程，才能將內部控制的效用發揮到最大，實現預期目標。有些企業忽視了內部控制是對業務活動的全程控制，過于重視房地產的開發和銷售環節，以至于輕視了其它環節的管控，使得內控效果大打折扣;有些企業認為內部控制只是單純的成本管控或會計管控，從而限制了內控效果的發揮;甚至有些企業將內部控制作為迎合檢查、追隨潮流的表面工作，在制定相關制度和規定后就束之高閣，成為一紙空談。

（二）內部控制人員專業能力不足

內部控制效果的充分發揮與工作人員的能力素質密切相關。工作人員能力達標，則不論是內控制度的制定還是實施，都能達到最佳狀態，甚至出現事半功倍的效果。一旦工作人員能力不足，就會對內控效果產生顯著的抑制作用，出現所做努力與所得成果嚴重不符的情況。比如，為適應新形勢，跟隨時代潮流，企業的管理理念和模式等需要與時俱進、不斷更新。然而在引入新思想新模式后，內控人員的培養和更新并未跟上企業變化，也就無法滿足企業內控需求，從而影響內部控制效果。另外，內部控制的實施要求工作人員不僅要具備較強的專業能力，還需要足夠了解企業業務、面臨的內外環境等。然而有些工作人員對會計工作熟悉度和熟練度均不夠，有些人員雖然專業能力較強，但對企業業務等的掌握度有限，因而在進行內部控制時容易與業務脫軌。

（三）內部控制的監督力度不夠

內部控制涉及到房地產企業的各個部門、業務工作的各個環節，是一項工作量較大且頗為復雜的工作。若僅是依靠既有的工作流程和工作人員的自覺性進行內部控制，則極容易出現執行偏差，影響內控效果。因此需要通過必要的監督來保證內部控制的順利推進。具體來說，有些企業沒有建立完善的內控監督體系，比如成立獨立的審計部門、監督部門等，將監督工作與財務管理等其他工作融在一起、混為一談，導致監督效果大打折扣，甚至無法保證監督的公正公平性。有些企業雖然建立了必要的監督機制，規范了監督流程，但并未按照已有規定予以實施，僅是將之當作完善企業管理的任務而已。在付出了巨大努力后棄之不用，即使是進行具體的落實工作也是流于表面，未能將內部控制的精髓發揮出來，嚴重影響了內控效果。

三、提高房地產企業內部控制水平的有效措施

（一）構建良好的內控環境

內部控制工作的所有環節都是在一定環境下進行的，環境就像是內部控制的土壤。處在良好的環境之下，內控工作就能順利實施，并使其效用得到更好發揮;若是內控環境不符合工作需求，則會成為推進內部控制工作的阻礙，限制內控效用。因此需要構建良好的內部控制環境。首先，房地產企業管理者應該對內部控制予以高度重視，內部控制是符合社會發展趨勢的產物，其作用也是經過許多企業檢驗過的。企業管理者應正確深刻地認識內部控制，樹立內控理念，將之作為工作重點進行實施，并將內部控制的思想灌輸給企業員工。上行下效，在企業管理者的帶領下，全體員工也會對內部控制予以重視。其次，應該注意企業文化的建設，這是因為內部控制工作的落實需要全體工作人員的共同努力，也就需要員工之間保持高度的團結性和凝聚力。可以有針對性的開展一些有助于提高員工向心力的企業活動，以此建設有助于內部控制的企業文化。

（二）優化企業業務流程

房地產企業的內部控制工作涉及到各個業務環節，若是各個業務環節的工作均能達到標準，內控工作就能少些問題，得以順利推進;若是業務環節出現問題，就會延誤內控工作進度，增大內部控制難度。也就是說，內控效果受到業務環節的影響。為此，需要優化業務流程，特別是房地產企業的重點工作環節。第一，在進行招投標時，需要先行制定完善的內部控制制度。比如，在制定招標計劃和投標方案時，不僅要考慮業務的具體情況，還要將企業現狀與未來發展規范等納入考慮范圍;在選擇合作伙伴時，需要對其進行詳細調查，包括資質、信譽、能力等方面，選出最適合的合作伙伴，并建立起相應的合作商信息庫，以便后期進行資料的查看。第二，需要加強合同管理環節的內部控制，比如在擬定合同時，需要將相關條款進行全面詳細的闡述，避免出現表述歧義或者條款有漏洞的情況，引起不必要的糾紛和麻煩。

（三）健全風險管理體系

內部控制工作涉及范圍的廣泛性、涉及時間的長久性等使其面臨較大的執行風險。具體來說，內部控制強調對房地產企業業務的全面管理與調控，這是一項較為繁復的工作。在實際執行過程中難免會因為工作人員能力問題或內外環境的變化等而出現一些偏差，給內部控制的落實帶來一定風險。因此，需要健全風險管理體系。一方面，需要選擇科學的風險管理方法，比如利用SWOT風險分析法，對房地產企業的優勢劣勢、長處短處等進行科學分析，明確容易產生風險的方面、可以增強風險地抵御力的方面等。根據分析結果，制定完善的風險管理制度。另一方面，建立完善的風險預警機制，比如，通過對企業內外環境進行實時監測，了解最新動態，以便內部控制工作人員可以根據環境變化及時調整內控計劃和措施，增強內部控制的適應性。當然，這對工作人員的能力要求較高，因而企業需要注重培養工作人員處理突發事件的能力和風險應對能力。

（四）增強監督力度

監督是內部控制工作中必不可少的部分。它貫穿內部控制的始終，能夠保證內部控制的所有前期工作都不被浪費，更能在一定程度上杜絕流于表面的內控現象，達到預期目標。也就是說，強有力的監督管控不可或缺。為此，首先需要完善監督制度，這不僅要求制定的監督制度十分全面，不會存在遺漏或者讓工作人員有漏洞可鉆;還要求對于違反制度規定的行為必須予以嚴厲的處罰，對嚴格按照規定進行工作的員工也需要予以相應獎賞。在這種賞罰分明的制度之下，工作人員才能全心全意的依度而為。其次，需要健全相關機構和部門，包括成立監督部門、審計部門，并配備專業能力強、職業素養高的工作人員，以確保工作效率和效果，這樣就能最大限度的是內部控制工作順利進行下去。

四、結語

綜上所述，房地產企業進行內部控制不僅可以平衡外部環境影響，還能提高管理水平。為了充分發揮出內部控制的作用，可以采取構建良好的內控環境、優化業務流程、健全風險管理體系以及增強監督力度等措施。

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（作者單位：安徽煜宏置業有限公司）