預告登記在強制執行程序中的效力問題研究

陳為濤

關鍵詞 預告登記 強制執行 救濟程序

作者簡介：陳為濤，山東眾成清泰（濰坊）律師事務所。

中圖分類號：D925? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.171

一、預告登記在我國強制執行程序中的效力現狀

（一）立法不健全

隨著我國房地產產業的崛起，預告登記制度成為我國房地產產業中一項舉足輕重的新制度。目前，我國對預告登記作出具體規定的主要有《物權法》及其解釋和相關條例細則。隨著《物權法》的頒布，其中第20條首次以法律的形式確認了預告登記，這一舉措不失為我國物權法的一大進步，不僅明確了預告登記制度在物權法中的獨特地位，還推動了我國房地產領域法律的發展。但是該條的規定僅僅簡單幾句話，對預告登記的適用范圍和失效條件作出了籠統的規定，沒有明確規定預告登記的效力，更不用說預告登記在法院強制執行程序中的效力了，相對于預告登記這一復雜制度而言，這幾條簡單的法條略顯單薄。自《物權法》頒布以來，很多學者爭相研究預告登記制度，筆者通過對文獻的大量檢索發現，他們更多的是研究預告登記的性質問題或者是重點研究《物權法》第20條內容，往往忽視其效力的可研究性。預告登記的效力作為該制度的核心，在立法上甚至是理論界的地位不高，具體到預告登記在強制執行程序的效力問題的相關規定或是學術理論更是少之又少。這樣的立法背景下根本解決不了預告登記制度在不動產交易過程中帶來的弊端。面對日新月異的案例糾紛，僅依據這一條款是遠遠不能解決根本問題的，所以在司法實踐中經常會暴露出其高度原則性的弊端，無法完美地契合司法實踐的需要。比如《協助執行通知》第15條和《查、扣、凍規定》第17條，其條文細化了預告登記在強制執行程序中的效力，但是強制執行是個復雜的司法程序，不僅包括金錢債權執行，還涉及非金錢債權執行，而且這兩種執行程序性質不同，面對不同的情況，處理方式也不同，上述規定只是預告登記在強制執行程序中多樣類型的一個方面，這對于解決不同性質的糾紛是遠遠不夠的。

縱觀世界各國對預告登記效力的法律規定，和我國立法相比較，德國民法對其規定算是比較先進且相對完善的。因此，筆者建議，我國在立法方面可以詳細研讀德國民法的相關規定，并結合現有的制度，從德國民法中吸收適合我國的精華部分予以借鑒。筆者認為，首先應該給預告登記定位，準確的定位可以充分發揮其功能。其次結合自身的條件，對預告登記的效力問題重點研究，尤其是其在強制執行程序中的效力，以期打造我國特有的預告登記制度。

（二）司法實務裁判標準不一

以關鍵詞“預告登記”檢索，共檢索出中國裁判文書網有關預告登記糾紛的民事案件86321件 ，其中涉及處分的案件有11244件，約占13%，涉及查封的有9355件，約占10%，涉及拍賣的有8966件，約占10%。可以看出預告登記進入強制執行程序的案件所占比例不小。筆者通過對中國裁判文書網檢索，發現2010年-2018年，全國法院涉及預告登記的民事案件逐年遞增（見圖1）。由此可見，預告登記在實踐中被廣泛運用并引起不少糾紛。通過比較分析高院及最高院的司法案例，筆者發現，針對強制執行程序中預告登記的效力判決，不同的法院所持觀點不同，作出的判決結果也不都一致。面對越來越多的預告登記糾紛，我國現行法律對經預告登記的不動產是否可以對抗法院強制執行的效力，一直未能予以明確系統的規定，再加上相關配套法律法規不健全，因此，對于實踐中的執行案件，由于法院的裁量標準不一，導致此類糾紛的處理結果并不同一。

綜合而言，針對預告登記在強制執行程序中的效力問題，立法方面，法律規定簡單籠統，相關配套法律法規不全面;實務中，司法實踐處理標準不統一，各級各地法院裁判結果不同。隨著民事糾紛復雜程度不斷提高，僅依靠幾條法規和相關解釋規定難以解決糾紛中的核心問題。而預告登記在實踐中發揮的作用越來越重要，必須先明確其效力，才能對其研究的更透徹。針對這個問題，立法上亟需頒布新規或者新的司法解釋以釋明預告登記在強制執行程序中的效力，以發揮預告登記在不動產交易中的真正意義。

圖1

二、我國強制執行程序中預告登記的效力探析

（一）金錢債權執行

1. 預告登記能否對抗拍賣、變賣等處分性的執行措施。有觀點認為，為使預告登記制度良性運作，《物權法》第20條中的“處分”一詞，就包括了作為民事執行措施的拍賣、變賣等處分性措施，因此預告登記可以排除強制處分。 上述提倡的可行性和必要性是有待考究的，一方面，隨意擴大法律語詞的內涵不利于法律適用的穩定性，畢竟將“處分”僅限定于基于法律行為對于不動產物權所為的處分，在以往的司法實踐中形成了比較穩定的行為模式，輕易的改變是不恰當的;從另一個層面上講，不論是不動產的處分還是法院的強制執行過程中，預告登記權利人的權益也要得到充分的保障，賦予其對抗法院強制執行標的物的權利是必要，但是最終是否要通過擴大“處分”的內涵來達到這一目的卻不見得是必要的。基于對《異議復議規定》第30條的理解，在司法實踐中，預告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執行措施，對抗強制執行。筆者認為，為了簡便執行程序流程，選擇直接承認預告登記對抗拍賣、變賣可能更有實操性。因此，司法解釋作出這種規定必然是考慮了多方面的原因才下的定論。

2. 預告登記能否對抗查封、扣押等保全性的執行措施。基于上述對《異議復議規定》第30條的理解，預告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執行措施，但是并不代表預告登記同樣可以排除查封、扣押等保全性措施。因為預告登記是為了減弱債權人目的實現不了的風險，其不同于本登記，僅有預告登記并不代表取得不動產所有權。我國以登記生效主義認定物權。未經登記的不動產權轉讓，第三人符合《物權法》第106條之規定，可以取得不動產的所有權。預告登記權利人不是不動產的物權人，其無權提出執行異議從而排除查封、扣押等執行措施。從另一個層面來說，查封、扣押等保全性的執行措施，其目的是為了更好的執行，不會直接影響本登記這一目的達成。只有當預告登記權利人證明其按照約定已經符合取得預告登記物權的條件，可以確定地取得不動產物權時，法院才應解除查封 ，在我國理論界，絕大部分學者也認同這一觀點，司法實務中也是按照這一觀點操作的。

（二）非金錢債權執行

上文所述，其前提條件是在金錢債權執行程序中。如果申請執行的債權系以不動產為標的，即在非金錢債權執行中，預告登記能否予以排除強制執行？在程某與鄭某案外人執行異議之訴一案中，湖北高院持這樣的觀點，預告登記不代表對房屋實際享有所有權，房屋預告登記權利人不是房屋物權的所有人，且其不滿足《查、扣、凍規定》第17條的排除強制執行的條件，故其對該房屋的物權轉讓請求權不能對抗法院的強制執行。根據《執行異議和復議規定》第24條和25條的規定，預告登記的債權具有一定的物權效力，而申請執行的債權仍為普通債權，根據物權的優先性原則，物權優先于債權。預告登記的物權效力如果不能排除強制執行的債權，理論上的債權順位關系就亂了，預告登記的意義也會隨之大打折扣。當預告登記在強制執行依據之前已經存在時，基于司法裁判的終局性特征，法院不能夠以該不動產上存在預告登記而對其不予執行。此時，預告登記不能對抗法院的強制執行。執行過程中，法院基于對執行申請人權益的保護，并不會因預告登記中止執行程序。法院判決生效后，則該判決具有強制執行效力，權利人申請預告登記后，此時其請求權則可以對抗強制執行的效力。

三、強制執行程序中預告登記當事人及第三人之程序救濟

（一）預告登記與執行行為異議

預告登記權利人的權利不應僅限于不動產轉讓過程中，也應當將其納入執行這一救濟程序中，否則，執行程序就不能稱之為保護債權人、物權人的救濟程序。人無完人，法官亦是如此。在強制執行程序中，不可能所有的程序都讓人滿意，難免會出現一些錯誤。如果是違法的執行程序，必然不能滿足實現公平正義的目的。因此，為了使得人民的利益得到最充分的保障，錯誤的判決或者裁定毫無疑問應當被糾正或者撤銷。預告登記權利人及第三人的合法權益在執行程序中亦需要保護，當法院強制執行程序中出現執行瑕疵，其合法權益因此受到損害時，可以根據《民事訴訟法》第225條，提出執行行為異議來中止法院的執行程序，以此維護自身權益。

（二）預告登記與執行異議之訴

在金錢債權的強制執行中，此時分兩種情形。第一，當被執行人為預告登記義務人時，預告登記權利人享有不動產的債權請求權，此時，可以以該請求權向法院提出執行異議。如果法院駁回，則其可以依據《民事訴訟法》第227條提案外人異議之訴。第二，當被執行人為預告登記權利人時，由于預告登記并未改變不動產物權歸屬，不動產仍歸預告登記義務人所有。若預告登記權利人向法院提出異議，法院駁回，則預告登記義務人可以提案外人異議之訴予以救濟。

在非金錢債權的強制執行中，如果預告登記先于強制執行依據發生，如上文所述，預告登記不具備阻止法院強制執行的能力。若預告登記權利人提起執行異議，法院以不動產上存在預告登記為由而中止執行，預告登記義務人之債權人可以向法院提起執行異議。異議被駁回后，仍可以提起執行異議之訴來救濟。如果預告登記在強制執行依據之后發生，預告登記具備阻止法院強制執行的能力。故同樣的情形下，權利人可以以其所享有的債權請求權向法院提起執行異議，如果法院駁回其異議，預告登記權利人可以提案外人異議之訴予以救濟。

（三）其他救濟途徑

再審程序的啟動，一般意味著生效判決、裁定存在錯誤，其實質是一種糾錯程序。當預告登記先于強制執行依據發生，債權人根據生效的法律文書申請對該不動產進行強制執行，此時，預告登記權利人可以以該不動產上存在預告登記為由申請再審。預告登記權利人作為預告登記義務人前訴中的第三人，也可以提起第三人撤銷之訴。當然，兩者只能選其一。相反，預告登記發生在強制執行之后，該登記可以對抗法院的強制執行。若權利人完成了本登記，法院裁定終結執行，執行申請人只能尋求其他救濟方式來維護自身利益。

四、結語

預告登記作為物權法獨具特色的一個制度，在我國的發展還不是很成熟，隨著不動產交易的火熱進行，預告登記會越來越發揮其重要作用。預告登記在強制執行程序中的效力問題，作為預告登記制度的重中之重，若是處理不合理，則會引發一系列糾紛。為了更好的解決糾紛，必須加快健全關于預告登記在強制執行程序中效力方面的立法，同時盡快完善預告登記權利人及第三人在執行程序中的救濟程序，以形成我國特色的預告登記制度。

注釋：

檢索日期：2019年11月17日。

章曉英.論房屋所有權轉讓預告登記在金錢債權執行中的法律地位[J].政治與法律，2016（11），第111頁.

司偉.預告登記排除金錢債權執行中的幾個問題：以房屋所有權預告登記為例[J].法律適用，2017（21），第10頁.

參考文獻：

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[2]江必新，劉貴祥.最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定理解與適用[M].人民法院出版社，2015年版.

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