探討城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中相關(guān)問題

李朝建

（桂林市國土資源規(guī)劃測繪院 廣西桂林 541002）

在經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的背景下，我國加大了對城市化的建設(shè)力度，當(dāng)前要想提升城市化建設(shè)進(jìn)程，就需要對城市土地資源進(jìn)行合理規(guī)劃，城市地籍測繪、不動產(chǎn)測繪和城市土地資源之間有著密切的聯(lián)系性，其有利于推動城市化建設(shè)，提高人民群眾的生活水平。

1 對于城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪的論述

1.1 城市地籍測繪

所謂城市地籍測繪工作，主要是指獲取和收集信息的一種方式，其中地籍信息涉及到了測繪區(qū)域的位置、面積、質(zhì)量等多方面，而地籍測繪是針對各種類型的信息進(jìn)行整合，地籍測繪表現(xiàn)為對地籍圖進(jìn)行測繪，搜集地籍要素情況，測量面積尺寸，在完成這些信息數(shù)據(jù)的測量工作以后，反饋給管理部門儲存起來。與此同時，通過合理的城市地籍測繪工作，還有利于構(gòu)建完善的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，為城市土地規(guī)劃和管理工作提供良好的幫助，除此之外，全面搜集測定區(qū)域的土地面積、位置和利用情況等多項(xiàng)信息，能夠在政府部門城市管理決策制定方面起到極高的效果。

1.2 城市不動產(chǎn)測繪

實(shí)施城市不動產(chǎn)測繪工作的實(shí)質(zhì)性目標(biāo)是為城市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)級管理工作的實(shí)施提供一定的幫助，在不動產(chǎn)管理工作開展過程中，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)期間房屋數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，提升數(shù)據(jù)的完善性和準(zhǔn)確性。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)從城市規(guī)劃方面入手，合理分析不動產(chǎn)測繪作業(yè)開展現(xiàn)象，在不動產(chǎn)測繪期間，以新型的測繪技術(shù)為主，加深不動產(chǎn)管理和房產(chǎn)測繪工作之間的聯(lián)系性，將不動產(chǎn)測繪工作全面落實(shí)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)級管理工作中，其中城市不動產(chǎn)測繪工作包含的環(huán)節(jié)非常多，內(nèi)容相對而言比較的復(fù)雜，所以就要求測繪人員以城市具體現(xiàn)狀為主，有針對性的開展不動產(chǎn)測繪工作，從而保障不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

1.3 城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪之間的聯(lián)系性

對于城市不動產(chǎn)來講，是以城市土地承載為主的，不動產(chǎn)在城市土地中占據(jù)的位置是極高的，在對城市進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計期間，土地與不動產(chǎn)有著密切的聯(lián)系性，而且城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪的聯(lián)系性也非常強(qiáng)。因此相關(guān)部門需要結(jié)合城市地籍測繪工作和不動產(chǎn)測繪工作開展情況制定完善的標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建規(guī)范性的城市地籍和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將兩者的時效性體現(xiàn)出來。

2 對房產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)存在的不足的分析以及方案的制定

2.1 房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)存在不足和解決方案

本文以桂林市不動產(chǎn)工作開展情況為主進(jìn)行了相應(yīng)的分析。

（1）在房產(chǎn)檔案管理期間還存在著信息缺失不完善以及檔案資料準(zhǔn)確程度不高等現(xiàn)象，基于此，最佳的解決方式為以下幾點(diǎn)。

（2）結(jié)合內(nèi)頁資料，比如正射影像圖和地址調(diào)查數(shù)據(jù)，相互比較存在問題的房產(chǎn)資料，以此對房產(chǎn)進(jìn)行落宗落幢處理，采取外業(yè)實(shí)地調(diào)查的方式進(jìn)行核實(shí)。

（3）如果房產(chǎn)測繪報告和房產(chǎn)分?jǐn)傁禂?shù)缺失的話，就應(yīng)當(dāng)去原有的房產(chǎn)局來收集資料，當(dāng)資料無法補(bǔ)全的話，應(yīng)當(dāng)和不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行溝通，保持原有的成果不改變。

（4）當(dāng)查詢系統(tǒng)穩(wěn)定性較低的話，借助信息系統(tǒng)，可以連接一條網(wǎng)線或者是改變搜索引擎，以此確保有效的搜尋資料。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)存在的問題和制定措施

地籍圖不完善的話，可以以地形圖為主，補(bǔ)充外業(yè)核實(shí)進(jìn)行解決。其次，宗地圖缺失，可以采用地形圖重新繪制，一旦地形圖上無法確認(rèn)的，則是實(shí)地重新測繪。

3 城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪的基本流程

桂林市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合權(quán)籍調(diào)查的作業(yè)方法，是以內(nèi)業(yè)查檔確權(quán)為主，外業(yè)輔助調(diào)查的作業(yè)方式。也就是說主要通過房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)和不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，查詢房屋信息和用地權(quán)屬信息，形成不動產(chǎn)發(fā)證資料。

3.1 城市地籍測繪流程

在城市地籍測繪工作開展期間，通常是以圖解法和部分解析等方式為主來實(shí)施測繪工作，一般來講，測繪流程表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：①處于測量領(lǐng)域內(nèi)控制測量工作，在測繪地基起點(diǎn)應(yīng)當(dāng)控制好地圖圖片，提高地籍圖測繪工作的效率。②以地籍測繪要求為主，實(shí)施相關(guān)的補(bǔ)測工作。③在完成地籍測繪工作以后，應(yīng)當(dāng)輸出地籍測量結(jié)果，在地籍測量期間結(jié)合城市特征來明確比例尺大小。

在城市地籍測繪工作開展期間，應(yīng)進(jìn)一步明確土地資源的具體位置，結(jié)合測量區(qū)域周圍的環(huán)境，面對于特殊情況的時候，全面分析高層測繪作業(yè)。工作人員在地籍工作測量期間，以城市具體特征來確定比例尺大小，在該項(xiàng)環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)以合理的地籍測繪技術(shù)為主，明確落實(shí)測繪技術(shù)人員的基本職責(zé)，從根本上確保地籍測繪工作的有效性。

3.2 不動產(chǎn)測繪流程

當(dāng)測繪城市不動產(chǎn)的過程中，直測成圖和編繪成圖是非常重要的兩種方式，而在城市不動產(chǎn)測繪期間應(yīng)用現(xiàn)代化測繪技術(shù)的時候，可以結(jié)合數(shù)字化測圖和平板儀測圖等方式開展。不動產(chǎn)測繪工作有著極高的復(fù)雜性，因此操作人員應(yīng)當(dāng)遵循整體到局部的基本理念，提升測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保障測繪工作可以為城市不動產(chǎn)權(quán)管理工作的實(shí)施提供一定的參考依據(jù)。

在城市不動產(chǎn)測繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)從以下幾點(diǎn)入手，增強(qiáng)不動產(chǎn)測繪工作的規(guī)范性和完善性：①在不動產(chǎn)測繪工作實(shí)施期間，應(yīng)進(jìn)一步確定基本的測繪目標(biāo)，實(shí)施不動產(chǎn)測繪工作的實(shí)施性目的是處理房產(chǎn)圖，繪制出城市的不動產(chǎn)平面圖。②在繪制房產(chǎn)圖期間，應(yīng)當(dāng)將房屋在內(nèi)的相關(guān)因素呈現(xiàn)出來，比如層次性，與此同時，還要清晰的標(biāo)注出房屋具體結(jié)構(gòu)。③在房產(chǎn)圖繪制期間，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出房屋用地和權(quán)屬界限的內(nèi)容，詳細(xì)的進(jìn)行標(biāo)注，確保準(zhǔn)確性，并且地界線和測量控制點(diǎn)以及界址點(diǎn)也是必須重點(diǎn)標(biāo)注的。

4 城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪技術(shù)的優(yōu)化方式

4.1 GPS測繪技術(shù)

GPS測繪技術(shù)是城市地籍和不動產(chǎn)測繪工作中經(jīng)常應(yīng)用的一項(xiàng)技術(shù)，該項(xiàng)技術(shù)可以將測繪內(nèi)容更加具體和形象的呈現(xiàn)出來，結(jié)合測量情況整合以及分析該項(xiàng)區(qū)域的數(shù)據(jù)信息。和以往單一的測繪技術(shù)相比較來看，該項(xiàng)技術(shù)的優(yōu)勢是無法比擬的，除了可以有效減少成本和物力輸出之外，還可以節(jié)省人力，從根本上保障結(jié)果的準(zhǔn)確性，在不受地理?xiàng)l件的約束下高效率開展各項(xiàng)工作。從中看出，在地籍測繪中應(yīng)用GPS技術(shù)是很有必要的，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)測繪工作留下的不足之處。一般來講，傳統(tǒng)的控制網(wǎng)也會形成相應(yīng)的轉(zhuǎn)變情況，可以轉(zhuǎn)變成自由設(shè)置點(diǎn)，按照測繪具體要求對設(shè)置點(diǎn)的長遠(yuǎn)進(jìn)行改進(jìn)，以此達(dá)到從面到線、從線到點(diǎn)的控制目的。

4.2 應(yīng)用數(shù)字?jǐn)z影測繪技術(shù)

在以往測繪工作開展期間，測繪技術(shù)人員通常是應(yīng)用航空攝影技術(shù)，不過此種類型的測繪技術(shù)有著較多的不足之處。再加上我國城市周圍地理環(huán)境非常的復(fù)雜，不動產(chǎn)測繪包含了較多的工作內(nèi)容，僅僅借助以往單一的測繪技術(shù)是難以開展各項(xiàng)工作的，如此一來，便加大了測繪工作的復(fù)雜性。伴隨著各項(xiàng)技術(shù)的不斷發(fā)展，大多數(shù)技術(shù)被廣泛應(yīng)用到了各個領(lǐng)域內(nèi)，現(xiàn)代信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)得到了創(chuàng)新和改進(jìn)。以數(shù)字測繪技術(shù)中的自動呈圖技術(shù)為例，該項(xiàng)技術(shù)可以保障圖片的質(zhì)量和清晰程度，緩解傳統(tǒng)航空攝影技術(shù)留下的問題，降低了測繪人員的工作壓力，從而良好開展測繪工作。

4.3 遙感測繪技術(shù)

以往地籍測繪和不動產(chǎn)測繪工作開展期間，測繪技術(shù)人員是以野外測量方式為主，并且在應(yīng)用期間所需的人力物力和成本都是非常多的，測量范圍比較小，難以實(shí)現(xiàn)大面積的測繪，此種傳統(tǒng)方式除了加劇測繪人員的工作壓力之外，還會消耗諸多的成本。所以要想解決此種情況，就需要引進(jìn)性能良好的遙感測繪技術(shù)，借助各項(xiàng)技術(shù)來解決傳統(tǒng)測繪技術(shù)中存在的各項(xiàng)問題，優(yōu)化測繪工作程序。另外，遙感測繪技術(shù)的合理應(yīng)用還可以保障信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，達(dá)到靜態(tài)和動態(tài)快速成像的目的，加深人們對城市發(fā)展情況的了解，從而促使地籍測繪和不動產(chǎn)測繪工作高質(zhì)量開展。

4.4 其他方式

從基礎(chǔ)條件、工作情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性等方面入手，在維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)上，明確不動產(chǎn)的類型和具體位置，遵循因地制宜的原則來引進(jìn)與之相符的不動產(chǎn)測量方式，從而保證不動產(chǎn)單位位置的準(zhǔn)確性。

（1）針對于城鎮(zhèn)、村莊等區(qū)域來講，可以應(yīng)用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計算土地面積，實(shí)地丈量房屋邊長并采用幾何要素法計算房屋面積。

（2）面對于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，并且對土地面積進(jìn)行計算，或者是采用圖解法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時，宜實(shí)地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計算土地面積和房屋面積。

5 結(jié)語

從以上論述來看，在城市規(guī)劃工作開展期間，實(shí)施城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪工作是非常重要的，其是提高城市規(guī)劃建設(shè)效率和質(zhì)量的重點(diǎn)，在城市地籍和不動產(chǎn)測繪期間，應(yīng)當(dāng)以新型技術(shù)為主，結(jié)合城市運(yùn)行現(xiàn)狀開展工作進(jìn)一步提高社會人員的專業(yè)水平，從根本上保障城市地籍測繪和不動產(chǎn)測繪工作的準(zhǔn)確性，以此為城市規(guī)劃和建設(shè)工作提供良好的幫助。