淺析小區物業給排水設施設備運行維護與管理

胡 家

（深圳市東部物業管理有限公司，廣東深圳 518057）

0 引言

近年來，隨著城市居民生活質量提升，人們對現代住宅小區的剛性需求與日俱增，在小區環境、周邊治安、物業服務保障等方面都有更高要求。小區給排水系統設計與建設使用關系到業主的居住舒適度與安全性，需要物業公司加強對給排水設施設備的運行維護與管理。加強小區給排水設施設備運行維護，強化保障管理，是物業管理的重要工作之一。

1 給排水設施設備主要運行故障及處理

住宅小區的給排水設施設備，主要是指能夠為住宅小區的業主或住戶提供生活用水，或是及時排除居民生活污水或各種生產廢水以及地表積水的構造物、溝道、管路、管線、生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩壓泵、水池、水箱、加壓氣罐及附屬配套設施設備、各類閥門等工程體物件。給排水設施設備常見的運行故障有如下7 種。

（1）供水水體污染。

供水水體污染是指居民在使用水時發現水有渾濁、偶有雜質或出現異味等情況。最有可能的原因在于物業對設施設備的管理不到位，出現供水水箱、蓄水池未定期清洗消毒或是未按照規定要求進行操作。高層住宅的二次供水系統中，可能因水箱體用于通氣、溢水的管路接口護罩出現損壞或孔洞密封性降低，水體中零余氯時長過大，都可能導致水體污染。清洗加藥注水不足時就供水，造成短時間藥量過大污染，如果供水管道常年使用未見維護或更換，大量銹蝕情況下也會加重水體污染。在此類故障的處理中，物業公司要嚴格按照相關標準要求健全本公司規章制度，加強巡檢管理。也可以積極引入變頻調速裝置、氣壓供水、市政壓力引用節能改造等措施，降低二次供水的水體受污染風險。對于采用混凝土或不銹鋼構筑的大型水箱，可以在內壁鋪設瓷制板片。日常工作中，要注重規范清洗消毒工作，定期測量水質。

（2）管道流量壓力不穩定。

小區在進行給水管網設計初期，設計方式在計算給水壓力、給水管道管徑等數據方面，常常按照理論數據計算，這樣就會影響到后期不同用水區域的流量水壓。對于此類故障，物業公司首先要派水電工檢查水泵機組的壓力變化情況，并沿管路查看是否有堵塞，檢查中轉閥門的開啟情況。在適當位置考慮重新計算實際供水所需壓力，在條件允許的情況下，合理選取大管徑管道進行更換或補接。或是直接考慮更換水泵機組，選擇揚程和流量都很充足的泵體進行更換，也可以考慮在水箱出水管上安裝管道泵，提升管道中的壓力閾值，力爭在最短時間保障高層用戶的管道流量與壓力穩定性。

（3）設施設備漏水。

給排水設施設備漏水主要表現給排水系統管道或和設備器具漏水。管道漏水多在接頭處，可能因管件的本身質量不佳導致，也可能是在系統安裝鋪設中出現了施工質量問題。某些小區水龍頭多使用螺旋升降式，長期使用后配件內部皮墊磨損老化，漏水明顯，應及時更換皮墊，也可直接換用不銹鋼制陶瓷磨片式水龍頭。對于低配置裝修的小區樓宇中，物業公司要注意鐵質進戶閥門因使用頻率較低而出現銹燭情況，出現銹蝕后不容易旋擰或者擰松后無法上緊，從而出現漏水。對于閥門問題導致的漏水，物業公司在日常維護工作中可提醒用戶每月啟動幾次閥門，并保持周邊清潔，對于有損壞跡象的應保修或更換。

（4）運行泵體不上水。

運行中的泵體不上水的可能原因與處理方法：①泵體線路故障或電路不通，應使用專用儀表測量電壓電流，并對應處理；②水泵線圈老化，可用萬用表測相間電阻，如果不通則線圈已毀，相應進行維修；③泵體管路或腔體存有空氣，需要看泵在啟動前是否灌足水而排出空氣體；或校準水泵進水管水平段逆水流方向保持大于0.5%的下降坡度；或檢查泵內填料未壓實導致上水由間隙噴出并引入外部空氣；檢查進水管是否出現腐蝕空洞或裂痕導致空氣進入；④泵體轉速過低時，應使用匹配型號的電機，同時保持傳動帶的完好無磨損，還要觀察泵體的葉輪與泵軸緊固螺母，避免因松脫或軸形彎曲導致葉輪增加與泵體摩擦從而降低泵速；⑤對于因電機繞組損毀失磁的情況，應及時加強維修，確保繞組匝數、線徑、接線方法無變化。

當然，運行泵體不上水還可能是源自其他問題，物業水電工應根據具體情況進行故障排查和檢修處理。

（5）電機故障不能啟動。

對于提水泵機出現不能啟動或啟動困難的故障，應針對性查找原因，并作出相應處理：①單相熔絲出現斷路使得電機缺相運行，同時機組持續嗡響，或是兩相熔絲出現斷路電動機啟動無反應且無聲的，應及時更換熔絲；②泵機的電源電壓過低時則要用儀表進行測量，如果是泵機在降壓啟動時壓降控制不好，則可合理提升起動壓降，或是直接改變自耦減壓起動器抽頭以便抬升電壓；③泵機的定子或轉子繞組斷開，則需要檢查轉子電刷是否接觸滑環，如果是定子繞組接地或短路情況，則應使用儀表檢查，如果是定子繞組中接線方式出錯（三角與星形方式混接或是首尾反接），則需進一步檢查后糾正接線方式；④泵機的軸承長期使用后出現損壞或變形卡住現象，應迅速更換軸承；⑤電機無力承接過大負載，則應將多余負載移除，轉接至新增泵機，降低負載影響。

（6）控制系統問題造成水泵不能運行。

對于控制系統問題造成水泵不能運行，應根據具體情況作出相應處理：①主開關、接觸器主觸點由于長期使用觸點接觸不良造成缺相，保修觸點或更換開關，接觸器；②接觸器、繼電器不能工作，保修或更換接觸器觸點、繼電器；③變頻器、控制器使用時間長出現故障，保修或更換變頻器、控制器。

（7）排水設施故障排水不暢。

排水不暢的原因及處理方法：①對于排水管、排水泵的堵塞問題，主要措施是取出堵塞物，讓管道、水泵暢通；②由管道、溝池樹葉、雜物、油污、泥沙等引起的堆積問題，應定期清理堆積物；③如果是排水設施老舊破爛造成的廢水橫流，則應及時維修更換設施。

2 給排水設施設備的維護管理

（1）物業接管初期應核實系統設計科學性。

物業公司最好在接管小區物業初期就參與到相關的小區設計中，這樣能為后期的物業管理提供必要的、高效的依據。在給排水設施設備系統設計方面，應對設計方案提出一定的參考意見或建議，確保設計科學性，與小區內具體情況保持高度統一，同時還應考慮后期與市政給排水系統進行交匯時是否存在協調困難。此外，還要對設計方面中同形式給排水區鄰近問題、后期維護檢修問題、分質排水、水資源循環回收利用、管道施工是否對小區樓宇工體結構有損等問題進行逐一確認。

（2）物業管理中多加強管線管材硬件管理。

為延長小區給排水設施設備使用壽命，物業管理應加強對管線管材硬件的管理，注重管線分布與管材選購，清楚掌握高層小區樓宇中各處通氣管分布位置及數量，預先分析管線分布對業務生活的影響。水泵、閥門、管道等管材硬件的選購，要考慮滿足最高水壓負載要求。要將泵房的位置建在樓宇地下場所或是較偏遠的地段，避免擾民。關于水箱的建設，應充分考慮容積，放大用水量標準，要保障容積能夠滿足全小區日用水量的一半以上。箱體宜用耐銹易清洗的玻璃鋼等非金屬性材料，而各管道配件及附屬設備則要考慮到耐銹蝕性。管線各處所用水表，強調購入高質量、高性能、高計量度的產品。

（3）建立健全給排水系統用戶檔案。

物業公司在加強給排水設施設備運維管理的工作中，要有意識、有計劃地完成給排水系統用戶檔案，實行科學統籌管理。可以通過廣發傳單、張貼告示、小區廣播等方式，向業主宣傳小區內各處給排水設施設備的正常運行與正確使用方法，了解當前小區在給排水設施設備管理方面所面臨的難題，倡導業主保持愛護公共設施設備的自覺性。物業公司可以向小區住戶發放信息單，要求住戶承諾保護公共設施設備，并接受違反相關規定后的對應懲處，將信息單收集后，按樓宇、單元、樓層進行歸檔，并配套完善物業公司內部的規章制度。還可以探索建立樓宇給排水設施設備責任區，由各樓內的熱心住戶擔任觀察員，并在用戶檔案中進行記錄，日常生活中配合水電工進行簡單巡檢，遇到特殊情況要及時向物業公司反饋解決。物業公司可以適當向觀察員身份的用戶提供可行的物業服務。

（4）準確把握物業日常巡檢和維保管理。

物業公司應建立健全給排水設施設備巡查制度，責令水電工或專業維檢人員周期性巡查，同時負責泵體周身、控制柜、地面的衛生清潔工作，做好相關運行巡查記錄登記。對于具體的日常巡檢維保管理工作，可以制定詳細的分類維保計劃，如：對配電房、消防泵房等區域推行月度維保；對生活用水泵房等使用頻繁的設施設備實行季度維保；對排污泵等設備實行年度維保且月度檢查。制定維保計劃要切合本小區的實際情況，有明確的輕重緩急排序。物業要確保每一項維保檢查工作都有準確的記錄，其中備注時間、地點、設施設備類型、責任人、維保具體工作內容等。這樣，一方面可以規范工作，另一方面物業公司也能較好地規避在出現業務投訴后不必要的法律責任。

（5）認真做好給排水設施設備定期維護保養。

物業應加強對給排水設施設備的定期維護保養，主要由水電工負責：定期維保重點是性能測驗、狀態檢查、檢修計劃落實；年檢維保則是完成設施設備全面調整優化。在定期維修中，一方面要注意預先對給排水設施設備的某些部件進行預防性的修理，另一方面要加強對已發現故障問題的設備及損傷部件展開維修。定期維保中發現有設施設備需要大修或更換的，應由物業經理與業主委員會進行商討后確定，及時啟用維修資金進行處理。對于因設備老化、部件磨損嚴重、效能降低而可能引發較大故障或事故的設備需要報廢的，同樣需要物業經理與業主進行溝通，特別是屬于業主產權的，需要經過業委會同意后才可以處理。

3 結束語

小區物業給排水設施設備運維管理工作是物業管理水平與質量的重要衡量內容。因此，物業公司要注意在接管初期核實系統設計科學性，多加強管線管材硬件管理，建立健全給排水系統用戶檔案，準確把握物業日常巡檢維保管理，認真做好給排水設施設備定期維護保養，認真掌握主要的故障及處理方法，才能更好地保障給排水設施設備健康、安全的運行。