房地產項目開發過程中施工階段的質量管理

于 皓

（大連財經學院， 遼寧 大連 116622）

0 前言

房地產行業在我國的發展態勢是有目共睹的，不僅對于房地產企業本身提高了經濟效益，同時也為整個社會的經濟發展做出了貢獻。正是因為房地產企業的發展呈現良好趨勢，如今房地產企業的數目不斷增多，企業之間的競爭也不斷加劇，使其發展也面臨著越來越多的挑戰。同時，由于消費者的選擇范圍更廣，對房屋質量也有了更高的要求。想要獲得良好的發展，房地產企業必須注重房屋質量。針對房地產企業來說，在房地產項目開發過程中采取高效的質量管理可以提高產品的競爭力，維護自身的名譽，使自身在市場占據更加穩固的地位。因此房地產項目開發過程中的質量管理為本文的研究對象。

1 概述

1.1 項目質量管理的定義

項目質量管理是針對項目質量進行一系列的計劃、組織、指揮、協調和控制等活動。項目質量管理主要包括了事前控制管理、事中控制管理和事后控制管理三個主要過程。

1.2 項目質量管理的準則

1.以客戶需求為導向原則

目前我國房地產企業發展態勢整體較好，但是各個房地產企業之間的競爭也是不容忽視的。由于房地產項目持續增多，人們有了更多的選擇，對房地產項目也有了更高的要求。一方面，人們期待建筑的地理位置合理，交通便利；另一方面，人們還期待建筑擁有較高的工程質量，進而減少其后顧之憂。如今人們還越來越多地關注房地產項目的配套設施、園林景觀、戶型、車位數量、以及安保措施等，要求房地產企業在開發房地產項目的過程中全面考慮客戶的實際需求，開發出適應市場的房地產項目。

2.數據評價原則

房地產項目的質量需要用數據來說話。通過各項數據，房地產企業可以完整了解開發過程中存在的各類問題，以便及時對問題進行分析，找出問題出現的原因，針對開發過程中出現的質量問題制定科學的解決方案，進而不斷改進房地產項目的質量。例如在針對施工工序質量的分析中，必須要針對分析影響條件及因素，進行質量控制點的設置及預控，保證每項數據都在合理范圍內。房地產項目開發過程中每一項工作進行審核的依據是合理范圍內的數據，有助于房地產企業更加科學地實施管理。房地產企業在開發房地產項目的過程中要及時收集一手數據，同時對于收集到的數據采取全面和系統的分析，進而合理做出下一步的計劃。

3.遵循PDCA 循環法則

PDCA 循環法則是針對房地產項目開發過程進行質量管理的基本準則。通過遵循PDCA 循環法則，房地產企業可以更加全面地開展質量管理工作，使質量管理更加具有方向性。在房地產項目的開發過程中，房地產企業應在各個階段借助PDCA 循環來有序開展各項工作，不斷提高質量管理水準，保證最終的產品不存在質量問題。

2 房地產項目開發過程中影響質量管理的主要因素

2.1 人為因素

房地產項目開發過程中離不開對人員的管理。想要保證工程質量，對于人為因素要充分重視。房地產項目的開發過程中需要四類人員，分別為決策者、組織者、指揮者和操作者。不同的人員發揮著各自的作用，只有確保了所有崗位所有人員都積極開展工作，才能夠使失誤的可能性最大限度上降到最低。為使各崗位人員充分發揮作用，房地產企業應該采取有效措施來提高其積極性及其專業技能，確保工程質量合格。

2.2 環境因素

環境因素是復雜多變的，一旦環境不適宜，就會導致工程質量受到影響。在房地產項目開發的過程中，如果天氣狀況突然發生變化，項目開發的環境就隨之變化，此時如果沒有完善的處理措施，就會造成對工程質量的影響。此外，房地產項目開發過程中的每一道工序都是其后一道工序的環境，對后一道工序都會產生一定的影響。房地產企業應該根據工程項目特點對環境因素進行管理，避免環境因素對工程質量造成不良影響。

2.3 材料因素

在進行質量管理的過程中，房地產企業必須針對所使用的建筑材料加強管理。房屋建筑的基礎就是材料，因此材料在很大程度上決定著房屋的最終質量，只有保證了材料的質量，才能夠在最大限度上降低存在質量問題的可能性。房地產項目開發過程中所使用的材料主要包括原材料以及成品半成品和構配件，如果不能保證這些材料符合質量要求，就難以保證工程質量。

3 房地產項目開發過程中質量管理存在的主要問題

3.1 管理工作中責任不明確

房地產項目開發過程中需要對質量進行全面的監督管理，只有這樣才能夠更好地保障工程質量。然而，如今一些房地產企業在質量監督工作上缺乏有效措施，沒有明確管理責任，一旦出現問題難以找到明確的負責人。同時一些管理人員對質量管理的認識不足，過于依賴過去所應用的傳統方式，正因如此這使得建筑工程施工項目質量管理工作的整體效果很難達到預期的效果，這對于建筑工程項目的質量和整體的性能造成了不可忽視的負面影響。

3.2 施工人員素質不高

施工人員是房地產項目開發過程中最直接地決定工程質量的人員，其素質與工程質量息息相關。目前很多房地產企業并不注重施工人員的素質，在選用施工人員時沒有對其素質進行嚴格的要求，也沒有在施工之前對其進行專業化的培訓，甚至在施工的過程中也缺乏專業素質較高的指導人員，導致施工過程不規范，工程質量難以得到保證。如今很多房地產項目開發的施工人員都是農民工，他們大多缺乏專業化的技術培訓，導致施工隊伍整體素質較低，如果房地產企業不能解決這一問題就不利于房地產項目開發過程中的質量管理。

3.3 品質監督管理工作不全面

目前針對房地產項目開發過程中的質量監督管理主要依靠工程質量監督機構，而這些監督機構往往都是對房地產項目開發的施工階段進行監督管理，沒有對整個開發過程進行監督，導致很多細節被忽略。實際上，質量管理對于房地產項目的開發應該貫穿于建筑工程的整體過程，僅僅是對施工過程進行監督管理是遠遠不夠的，最終很容易導致質量問題的出現。

3.4 項目驗收工作不到位

在房地產項目開發過程中，項目質量管理的最后一個程序是竣工階段的質量驗收，但是這個最重要的程序卻往往被房地產企業不看重或者忽略。項目竣工后應該加強標準進行質量評估和質量檢驗，才能確保竣工項目的實際使用質量，這樣才能使項目進入到開始盈利的出售環節。如果對于竣工的質量驗收采取草率的態度，項目將會一直處于未完工的狀態，影響企業的正常出售時間，從而影響回利。

4 房地產項目開發過程中針對其主要質量管理問題的解決對策

4.1 質量管理建立完善的責任關系制

質量管理是房地產項目開發中的較為復雜的一項工作，需要對整個開發過程進行全面的管理，對管理水平有著較高的要求。因此房地產企業在質量管理中應建立完善的責任關系制，使質量管理工作得到有效的保障。房地產項目開發的項目經理是第一責任人，對整個項目進行監督與指導，帶領各部門科學開展質量管理工作。同時，還要為生產、技術、品質等安排專業的系統負責人，負責監督整體的施工過程，保證施工材料和設計質量等方面符合要求。明確工長、技術人員以及施工人員的責任，使其嚴肅對待每一個環節，積極做好處理工作，及時發現問題加以解決。

4.2 施工人員專業素質的培養與提升

施工人員具有較高的專業素質是房地產建設過程中的必要條件。因此，房地產開發企業要重視施工人員的選擇工作，要求施工人員具有專業素質的同時，還有具有職業素養，能夠重視質量管理工作，選擇責任心強的施工人員。同時，要積極對施工人員進行專業培訓，提高專業素質并加強對于施工人員的管理，使施工人員全面了解質量管理的重要性。提升其質量管理意識，在施工過程中全面關注施工質量。

4.3 注重質量監督管理工作

為了能夠有效提高建筑工程項目開發過程中的質量管理水平，必須要加強全面監督，需要制定科學合理的全面質量管理體系，清楚確定項目管理的具體內容，嚴格控制好質量、成本和進度三者之間的關系。房地產項目開發的工程施工要根據其特殊性，在不同的階段采用不同的方式有序進行，要對房地產項目施工現場進行全面的把控，高效地實現施工現場的質量管理并全程追蹤。房地產開發項目工程中從規劃設計到概預算管理再到施工管理與竣工管理等多個環節，進行全面且有序的質量管理和整體上多個環節把控。將房地產開發項目的各個環節進行有效的監督把控，在施工的全程可以實現動態的追蹤管理，從而確保建筑工程質量得到進一步提高。

4.4 對于項目驗收中質量管理的把控

房地產項目開發的最后一個環節是項目的竣工驗收，房地產開發企業在這一階段經常會忽視質量管理的有效開展，在竣工驗收的過程中細節方面應加強處理，完整的按照房建驗收標準和圖紙設計要求中的標準進行驗收工作，不能忽略任何一個細節，并做好記錄。在發現了質量問題之后，要積極的進行處理，及時開展質量問題調研工作，全面分析造成質量問題的原因，并及時和技術人員進行溝通和修繕，為了預防后期質量問題的再出現，將這些驗收結果進行全面的記錄，并盡快制作質量評估報告，防止以后出現類似問題，并有效積累企業的質量管理經驗，使企業的質量管理水平不斷的有所提高。

5 結論

綜上所述，在當前社會經濟快速發展的環境下，房地產項目不斷的開發過程當中，房地產開發企業如果想要不斷發展穩定進步，必須要注重開發過程中每一個階段的質量把控，施工質量管理直接影響整個工程施工質量，因而企業在房屋工程建設中要特別注重施工質量管理。但是結合實際，企業在房屋建筑工程施工中發現了有關質量管理的很多的問題，這些問題的出現已經對企業的發展造成了很大的影響，需要及時采取措施予以解決。通過本文對房地產項目開發過程中質量管理問題深入分析，提出合理化對策：建立完善的質量管理責任制、注重施工現場管理制度的完善、注重質量監督管理工作，加強項目驗收質量管理。