房產測繪中房屋面積測繪的方法研究

傅彬杰

（經緯空間信息科技有限公司， 福建 龍巖 364000）

0 引言

我國的房地產市場有著更加長遠的發展，因此也給房產測繪行業的發展帶來了巨大的發展機遇和挑戰。同時對房屋面積測量結果的準確性也提出了更高的要求。在現階段房產測繪工作開展的過程中，其主要的工作任務就是盡可能縮小房屋預測面積與房屋實際面積之間的差距，而減小這種差距的最好方法就是，加強對房屋面積測量方法的研究，在傳統房屋面積測量方法的基礎上，進行不斷地優化完善。

1 房產測量的相關介紹

要想加強對房產測量的管理，提高房屋面積測量結果的準確性，首先要做的就是全面理解房產測量工作的相關概念，理解房產測量工作的實際意義，同時也要能夠意識到房產測量對建筑工程施工質量帶來的影響。在現階段建筑工程行業的發展中，房產測繪具體指的是對房屋面積、空間等進行分析與描述，并且通過對房產信息的收集，使得有關部門和產權人能夠對其進行更加全面的管理。所以，在未來的發展過程中，加強規范化和標準化建設是時代發展的必然要求，同時是實現有關法制規章與權利責任的主要標準。

2 房屋面積測量內容

2.1 房屋面積

房屋面積是房產測量中最常見的測量數據，同時也是房地產行業發展中最基本標準描述，因此對于房屋面積的測量，相關部門應該給予足夠的重視，要能夠保證整個測量過程的標準化與規范化，這樣得到的測量結果才具有實際意義。在現階段房產測繪發展的過程中，房屋面積指的就是房屋外墻的外水平投影面積，既包括室內居住面積，也包含地下室、陽臺等附屬部分的面積。在對房屋面積進行計算時，對房屋也有著一定的要求，其結構強度能夠滿足實際要求，層高也不能低于2.2 米。在實際測量時，可以按照功能的不同來進行測量劃分，一般可以分為套內的房屋面積以及分攤面積，如果還要進行細致劃分的話，則可以分為使用面積、墻體面積以及陽臺燈附屬部分的建筑面積。

2.2 房屋測算要求

相關部門在對房屋面積進行測算時，要按照一定的規范要求來進行面積測算，這樣才能夠在滿足測量需求的同時，又能夠使測量結構的準確性得到保障。因此，為了提高測量結果的準確性，要對其進行2 次的測量計算，應盡量把誤差管控在最低數值范疇，另外計算2 次測量結果的均值，把其當作終極測量結果，如此才可以客觀體現面積的實際狀況。另外，為提升測量結果的精準度，還應當合理選用測量所用工具，這是由于測量工具自身的準確程度會影響到最后的測量精準度，為此，應當選用有生產資質的企業制造的測量工具，另外在測量進行以前，應當校驗所用工具的準確度，把測量誤差管控在國標以內。

2.3 房屋測算范圍

在測量房屋面積時，先要將房屋的各個部分進行準確的劃分，可按照使用功能進行分區，在當前時期房屋面積測量計算工作中，測量內容大致包含下述幾點（1）測量并計算房屋全部面積；（2）測量并計量其中一部分的房屋面積；（3）不屬于房屋面積部分的測量。因為這三種測量范圍之間存在著巨大的差異，因此其需要遵守的測量標準也是有所不同的，對于第一種測量范圍而言，主要適用于層高大于2.2 米的結構穩定的永久性居住房屋；第二種情況適用于房屋內的不封閉陽臺面積計算，通常情況下按照實際面積數計入到房屋總面積中；第三種主要針對的是層高在2.2 米以下的建筑物，大部分情況下是指處于地面以下的建筑物亦或露天泳池的占地大小。

2.4 房屋權屬調查報告書

在測算房屋面積以后，還應當具體調查房屋的歸屬狀況，且基于實際調查結果編寫調查報告表，為此在測量結算工作開展期間，不但要科學處置數與數之間的關系，還要對數據之間的關系進行科學、規范的處理。當前階段，房屋權屬調查報告大致包含下述幾點，其一是共有面積權利歸屬狀況說明書，其二是房屋套內面積權利歸屬說明書，其三是房屋權利歸屬調查結果簽字表格等。應當在房屋面積測量結算工作進行過程中，剖析核算房屋產權與相對應的面積，這樣才可以讓調查報告書具有實踐應用價值。

3 房屋面測繪方法研究

3.1 房地產測量的科學性

由于房產工作本身就具有著一定的特殊性，因此在測量的過程中一定要按照既定的政策法規來進行測量，要盡可能保證測量結果的科學有效。為了使房產涉及到的各方利益都得到保障，必須要給予房產測量的準確性足夠的重視，要采用最先進的、科學的房屋面積測量技術以及相關的測量工具，盡可能實現對各自要素之間關系的合理把控。除此之外，還要能夠加強對房產測量的科學化、規范化管理，有關部門要能夠及時對違章、違規建筑進行處理，這樣能夠為其他相關部門管理工作的開展提供參考和依據。

3.2 外墻共用建筑面積的分析與計算

在對房屋面積進行測繪時，經常需要對房屋的分隔墻面積進行計算，在建筑工程相關的建筑面積測繪規范中，對該類問題就做出了詳細的規定，在對具有共同分隔墻形式的房屋面積進行測繪時，要按照水平投影面積的一半計入到套內的建筑面積中，也就是分隔墻連接的兩戶，需要共同承擔分隔墻的面積。這種分隔墻形式是現階段非常常見的一種建筑形式，也是較為簡單的一種分隔墻形式。如果在面積測量和計算的過程中，遇到非常復雜的分隔墻結構的話，需要使用建筑工程CAD 來作出詳細的結構圖，在圖紙的基礎上進行分析計算，并根據不同形式的閉合情況，來確定測量結果。

3.3 樓梯和電梯的計算與分攤

在現階段的建筑房屋施工中，高層建筑的數量越來越多，建筑樓梯以及電梯也成為了現階段房屋結構的必要組成部分，因此也成為了住戶套內房屋建筑面積的一部分，所以使用樓梯以及電梯的用戶，需要按照一定的比例來對樓梯以及電梯等公用面積進行分擔。對于特殊樓層而言，由于其對樓梯和電梯的應用程度與一般樓層之間存在一定的差異，因此分攤比例需要進行進一步的調整，大多數情況下一至四樓的住戶是用不到電梯的，而四樓以上的住戶是基本上用不到樓梯的，所以在對公共面積進行分攤計算時，要對電梯和樓梯的實際應用情況進行詳細的分析，要做好比例分配工作。

3.4 陽臺面積的測量

建筑工程中陽臺面積的測量是非常特殊的，并不是按照傳統的建筑工程建筑面積測量規范中的要求來進行測量的，建筑工程建筑面積測量規范中，明確規定了陽臺面積的測量方法，需要將陽臺水平投影面積的一半計入到套內面積中。但是在實際測量中，是按照陽臺的外尺寸來進行計算的，同時陽臺與套內共用墻體的面積，是不被納入到陽臺面積的范疇內的。如果房產測量中，并沒有明確標注封閉陽臺的實際狀況，則要按照標準對封閉陽臺的面積進行計算。

4 結束語

總而言之，隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業也迎來了巨大的發展機遇，在科學技術快速發展的推動下，房產測量計算也得到了巨大的進步，其測量精確度也得到了巨大的提升，但是隨著時代的進步和發展，對房產測量以及房屋面積的測量提出了更高的要求，各地都在加強對房地產產權歸屬問題的規范化和標準化建設，因此我們要繼續加強對房屋面積測繪方法的研究力度。