“官告民”告出天價違約金

郭鵬

2020年元旦剛過，山西省陵川縣自然資源局和山西晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均從律師處得到消息，由雙方作為訴訟主體的民事判決，即將進入強制執(zhí)行階段。

根據(jù)山西省晉城市中級人民法院于2018年作出的終審民事判決來看，晉善晉美房產(chǎn)要向陵川縣國土資源局（現(xiàn)為陵川縣自然資源局）支付違約金及利息共計1900余萬元。

陵川縣自然資源局局長張振陵告訴《民生周刊》記者，法院判決如此高的違約金，是他和局里此前不曾想到的，“這樣的結(jié)果不是我們的本意，我們也不想讓企業(yè)的日子不好過，但現(xiàn)在，我們已經(jīng)用盡了為企業(yè)紓困解難的辦法。”

晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李權(quán)告訴記者，如果法院按1900余萬元的天價執(zhí)行，“這對企業(yè)來說，將是致命的打擊，企業(yè)或許從此一蹶不振。”

國土部門和房地產(chǎn)公司因何對簿公堂？近兩千萬的天價違約金又從何而來？《民生周刊》記者在陵川縣進行了調(diào)查。

拖欠土地出讓金

2014年，晉善晉美房產(chǎn)以2774萬元的價格競得位于陵川縣嶺常村南側(cè)的78畝土地，建起玉龍灣小區(qū)。

李權(quán)說，玉龍灣是公司目前僅有的一個房產(chǎn)開發(fā)項目，即便沒有違約金的事，該項目也讓企業(yè)虧損了2000多萬元，“這是一個賠本的買賣。”

李權(quán)說，按照陵川縣當時的相關(guān)政策，所有開發(fā)企業(yè)拿到地后，必須無條件按比例建設(shè)一部分限價房，以滿足當?shù)匾恍┨厥馊后w的購房需求。這些限價房價格，會比周邊市場或者同品質(zhì)、同地段普通商品住房的市場銷售均價低20%。

“因為需要建設(shè)400多套限價房的緣故，項目即便順利開發(fā)，利潤也會被壓得很薄。”李權(quán)說，但如果成本控制合理，還是會有盈利空間。

張振陵也證實了這一說法，“在當年，確有配套建設(shè)限價房的要求，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有了。”

張振陵說，在簽訂了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之后，晉善晉美房產(chǎn)卻未能及時支付土地出讓金。這也是導(dǎo)致后續(xù)一系列事情發(fā)生的根本源頭。

經(jīng)法院查明的事實是，截至2017年6月，晉善晉美房產(chǎn)尚拖欠370余萬元土地出讓金，陵川縣國土局多次催繳無果后，遂向法院提起了訴訟。

面對記者，李權(quán)承認企業(yè)此前拖欠土地出讓金的事實。“因為企業(yè)將大部分資金投入到限價房建設(shè)上，以及政府后期未能順利售出限價房等多重因素，企業(yè)一時無法回籠資金，因此導(dǎo)致拖欠出讓金行為發(fā)生。”

蹊蹺的判決

在陵川縣采訪期間，有要求匿名的人士表示，陵川縣國土局之所以起訴企業(yè)，是因為巡視組在巡視期間發(fā)現(xiàn)了拖欠出讓金問題，國土局擔(dān)心被問責(zé)，所以才選擇訴訟。

而張振陵否認了此說法，“企業(yè)拖欠行為是事實，國土局起訴是應(yīng)有的權(quán)利。”張振陵直言，“如果不起訴，紀檢委可能真要找上門了。”

根據(jù)已簽訂的合同約定，企業(yè)如不能按時支付土地出讓金，自滯納之日起，每日按延遲支付款項的1‰向出讓人繳納違約金。

一審期間，陵川縣法院認為，按每日1‰支付違約金，系相關(guān)規(guī)定明確的違約金比例“過分高于造成的損失”，因此，陵川縣法院以國土局的實際損失為基礎(chǔ)，將違約金計算方式調(diào)整為，“應(yīng)按期支付土地出讓金的利息損失加上該利息損失的30%”。

最終，陵川縣法院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付違約金340余萬元。

對于一審結(jié)果，李權(quán)表示企業(yè)可以接受，但沒想到陵川縣國土局選擇了上訴。張振陵說，之所以上訴，不過是要把訴訟程序走完，并不是對判決結(jié)果不滿意。“如果不上訴，以后紀檢委調(diào)查起來，國土局不好解釋。”

但對于晉城中院的判決，張振陵認為很蹊蹺，“前后兩起相同性質(zhì)的案子，判決結(jié)果卻天壤之別。”

2018年4月，晉城中院審理認為，一審法院依據(jù)違約金比例“過分高于造成的損失”的計算方式不當，而是應(yīng)該按照合同約定的每日1‰收取違約金。最終，晉城中院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付利息274余萬元及違約金1669余萬元。

需要指出的是，同樣是在晉城中院，前后不到兩個月，對于陵川縣國土局另一起性質(zhì)相同的訴訟案件，晉城中院卻堅持認為按照1‰收取違約金，屬于違約金過高的情況，因此駁回了陵川縣國土局的上訴，維持原判。

針對二審判決結(jié)果，晉善晉美房產(chǎn)認為，拖欠370余萬元土地出讓金本金，卻要承擔(dān)高達近2000萬元的違約金及利息，企業(yè)無法接受。“我們更是對晉城中院一事兩判的結(jié)果表示質(zhì)疑，這里面會不會有暗箱操作？”李權(quán)發(fā)出疑問。

有法律人士認為，企業(yè)未能按時繳納土地出讓金實屬違約，繳納違約金也屬應(yīng)當。但整個開發(fā)過程中，當?shù)卣吐毮懿块T如能依法依規(guī)行事，比如在企業(yè)違約之初就按合約終止合同，或許可以避免企業(yè)后期面臨如此巨大的經(jīng)濟損失，政府也可以贏得公信力。

“難免有瑕疵”

除了令人蹊蹺的判決，記者還發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的諸多細節(jié)同樣疑點重重。按照正規(guī)的開發(fā)建設(shè)程序，企業(yè)必須在全額繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證之后，才可以辦理規(guī)劃及施工等相關(guān)手續(xù)。

但事實是，該企業(yè)在2018年才交齊土地出讓金，項目卻在2014至2016年間就已陸續(xù)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可等手續(xù)。

作為前置必要條件的土地使用權(quán)證都沒有取得，這些后續(xù)手續(xù)又是如何辦理的呢？

對此，張振陵解釋：“幾年前，項目開發(fā)程序不那么嚴格，企業(yè)拿著土地出讓合同就可以辦理相關(guān)手續(xù)，確實不太嚴謹，難免有瑕疵。現(xiàn)在，陵川縣不會出現(xiàn)這種情況了。”

陵川縣當?shù)匾晃恢槿耸扛嬖V記者，縣里目前的一些建設(shè)項目，包括省級重大項目在內(nèi)，依然在沒有取得土地等合法手續(xù)前提下就進入建設(shè)階段，“國土等部門也很為難，但上面領(lǐng)導(dǎo)有指示，下面能不照辦嗎？”