房地產開發項目中管理中的常見問題與改進建議

李輝元

（定西金雁房地產開發有限公司， 甘肅 定西 743000）

隨著市場的不斷發展，房地產行業的競爭越來越激烈。房地產企業之間競爭內容也不斷更新和升級，這種情況促進了整個房地產的升級。同時，促進了管理模式、高效隊伍建設、工作人員的工作效率和素質及整個房地產行業的升級和發展。在房地產開發建設中項目管理占據著重要的地位，直接關乎房地產開發項目的完成進度。除此之外，項目管理作為房地產企業管理體系的重要組成部分，直接對企業綜合競爭能力有著深遠的影響。市場經濟體制不斷發展，促使房地產企業之間競爭愈發激烈，只有提升房地產開發項目管理水平、實現房地產開發項目管理的創新與發展、優化項目管理程序、控制建筑成本、增強建筑資源利用率、提升人力資源管理效果等，才能更好的為房地產企業創造更多利潤，樹立良好房地產企業形象，實現經濟效益與社會效益的共贏。

1 房地產開發項目管理現狀

在房地產開發項目管理機制中，管理者借助現代化設施與現代化管理方式，對房地產項目展開控制與管理，合理整合資源配置，構建創新性、適用性、經濟性建筑設置。由于房地產開發項目管理工作涉及眾多內容，構建完善的項目計劃方案，應該確立項目所需要的建筑設施與建筑技術，避免受建筑設備不齊全或建筑技術水平較低，對房地產開發項目的開展帶來不利影響，造成施工延誤。此外，房地產開發項目管理工作包含眾多領域，要求房地產各個部門應該做好配合，提升各個部門之間的溝通合作的有效性，減少各個部門相互推卸責任的狀況發生，由于房地產開發項目的施工周期需要較長時間，因此容易帶來許多糾紛矛盾事件，各個部門之間相互推卸責任，讓原本清晰簡單的糾紛變得更加復雜，這在一定程度上增加了解決糾紛問題的難度；優化房地產項目工程的驗收標準與要求，改善項目工程質量監管機制，做好各個部門對房地產開發項目的驗收工作，才能提升房地產項目工程款項的結算效率。

2 房地產開發項目管理中存在的問題

2.1 缺乏合作意識

由于高層建筑或大型住宅區參與建設的單位數量眾多，交叉運營較多，進出時間不同，甲方除了需要與承包企業簽訂一個總的承包施工合同外，還需要與一些配套工程和專業工程的施工企業簽訂合同，但由于工程招標的要求不嚴格、明晰，簽訂的施工合同往往不合格，特別是項目協調，交付界面，半成品保護等的合同協議不具體，合作意識差的施工單位過分計較在項目分包后的協調問題，使項目管理變得困難。總是會在整合管理、配合等方面出現各種糾紛，最終影響項目管理效果，問題紛繁復雜，使項目難以順利實施，最終造成房地產開發企業的不必要損失。

2.2 過于節省經濟成本

房地產開發項目工程管理工作者并沒有真正的認識到施工許可證的必要性，以至于放低了對項目施工質量效果的要求與標準，為實際的施工建設帶來了潛在隱患，降低施工建設的安全性。少數房地產企業為了獲得更大的經濟效益，以至于降低建筑施工成本，盡可能減少施工成本的之處，縮短施工周期，為此導致這些房地產企業并沒有獲得政府有關部分的審批，進而盲目進行施工，在日常生活中，還有很多房地產企業由于沒有獲得施工許可證受到有關政府部門的懲處，要求其停工整頓，并上繳一部分罰款，這對于房地產企業的形象造成不良影響。

2.3 準備工作并不充分

房地產開發項目明確以后，需要結合建筑施工圖紙展開前期準備工作，例如項目工程的成本計算、施工設施的準備、技術工作者的照片等，只有全面了解房地產開發項目實地天氣狀況與施工地貌等內容，才能設計出符合實際的施工設計方案與施工建設目標，切實保障房地產開發項目工程有序施工。大多數房地產企業在開發建設中，由于十分注重項目附近的配套設施，例如學校、公園、交通等，以至于忽視對房地產開發項目管理機制的完善性，更不能為了房地產開發項目的前期準備工作投入大量的時間與精力，如少數房地產企業不會自覺了解與掌握項目開發的基本情況，更不能為項目前期工作進行調研，通常房地產企業在得到項目開發圖紙以后就會立馬動工，等到施工過后，才會發現項目設計圖紙與實地情況并不相符，企業的建筑技術難以滿足預期建設目標，導致項目施工不得不停工，重新對設計方案加以設定，這不僅浪費時間與精力，還增加了企業的施工建筑成本，造成施工工期的延長。

2.4 房地產開發項目工程管理方式落后

房地產企業受固有的管理機制影響，導致房地產企業管理者沒有意識到項目管理效果對確保施工建設有序完成以及增強企業核心競爭能力的必要性，盲目的以為管理機制與管理效果并不會對項目工程進度帶來影響，以至于控制項目管理部分資金的投入，長此以往，企業工作者會形成技術部門地位高于技術部門的思維方式，降低管理者的工作積極性，不利于管理者榮譽感與歸屬感的提升。

2.5 項目工程驗收體制不合理

大多數房地產盲目的以為有關部門對施工建筑驗收合格后，此項目已經與本企業失去了關聯性，可以放心的投入到新項目開發建設之中，但是由于少數房地產企業由于缺少有關材料，導致項目前期交付，這也在一定程度上激化購房者與房地產企業的矛盾，對房地產企業的形象造成負面影響。

3 房地產開發項目工程管理問題的改進建議

3.1 實現合作共贏

項目所涉及的設計工作不是由設計單位獨立完成的。要求房地產開發企業根據項目的實際需要，充分整合設計單位之間的有效溝通和聯合實施方法，建立良好的溝通體系，確保設計工作的內部關系，確保項目可以有效地進行。

3.2 實現開發項目工程管理方式的創新

房地產企業在明確開發項目后，管理者應該為其建立完善的項目工作計劃，制定工作目標，并對項目工程進行研究調查。管理者還需要列好此項目所包含的部門，明確各個部門的工作內容與工作職責，通過借助現代交流軟件，如微信群、QQ群等方式，為房地產企業各個部門提供交流互動的平臺，提升各個部門相互配合的有效性。同時對房地產開發項目中容易面臨的問題或者意外事件等作出科學預測，制定相應的應急方案。房地產企業領導者應該注重與工作者之間的交流互動。房地產企業管理者需要邀請有關人士對此項目開發的建筑成本、項目盈利等基本狀況加以分析，從而對房地產企業的未來發展做出科學預測，優化企業工作者的懲戒制度與晉升體系，積極鼓勵工作者為企業貢獻力量。優化房地產項目的監管體制，并定期對項目工程施工進度、質量等進行檢查，便于及時發現實際項目施工建設中存在的違規現象與問題，并對責任人進行責任追究。

3.3 提升管理者的職業素養

房地產企業為了提升開發項目工程管理水平，應該定期組織管理者展開房地產有關業務技能培訓教育活動，便于讓管理者全面了解房地產基礎理論知識，增強對房地產開發項目管理技能，同時注重德育教育的學習，以此促進管理者綜合職業素養的提升，讓管理者意識到項目工程管理的必要性，糾正自身不良的工作態度，增強管理者的工作榮譽感與自豪感，這對于提升項目開發管理效果具有十分重要的意義。

3.4 優化建筑材料的采購標準要求

房地產企業應該注重采購管理環節，進而制定完善的采購標準要求，優化采購程序，確保采購者盡量選取經濟型、環保型高質量的建筑材料，拒絕應用價格低廉的惡劣材料，避免以次充好的問題發生，只有在此基礎上，才能切實保障房地產開發項目施工的整體質量。

3.5 加強項目合同管理

在房地產企業簽署項目合作前，要對項目施工建設時間、建設材料等諸多內容展開進行明確，以此使項目合同更加規范化、合理化、有效化，避免受合同內容不明確出現不必要的糾紛問題。

3.6 促進房地產開發項目工程管理系統化發展

房地產企業可以邀請房地產行業的管理專家、學者等，對企業的項目工程管理體系展開可觀評估，并對其提出有效地改進方法，促使管理部分的資金投入，應用現代化設備，合理使用信息技術、互聯網技術、大數據技術等，以此提升管理者的工作效率，促進房地產開發項目工程管理系統化、高效化發展。

4 結語

綜上所述，現如今我國市場經濟體制日益完善，促使房地產企業不斷增多，導致房地產企業之間的競爭愈發激烈，為了實現房地產開發項目工程管理方式的創新與變革，房地產企業應該注重提升管理者的職業素養、創新能力，增加管理者對企業的榮譽感與歸屬感，制定完善的項目工程管理機制，優化項目工程管理流程，才能推動房地產企業長足發展，使其在激烈的市場競爭中脫穎而出。