房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的構(gòu)建分析

鄭銀清

廈門特工開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的市場競爭，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與數(shù)量的不斷增加，工程項目由單一項目向多業(yè)態(tài)與多項目的方向不斷發(fā)展，所以在發(fā)展過程中更為重視經(jīng)營與管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極調(diào)整傳統(tǒng)發(fā)展模式，確保能夠適應(yīng)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢，通過構(gòu)建運(yùn)營體系能夠進(jìn)一步的提高企業(yè)管理效能。

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式探討

1.1 職能管理模式

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會設(shè)置專門的管理部門，工程管理部門主要就是對各個工程項目開展全方位的監(jiān)督和指導(dǎo)，對于具體工程項目都會安排專門的項目經(jīng)理。管理部門的組織結(jié)構(gòu)主要是以分層型為主的結(jié)構(gòu)，通過工程管理工作人員進(jìn)一步組成職能部門，這也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的核心部門之一，不但是需要完成日常管理與指導(dǎo)工作，還需要針對項目建設(shè)全過程中所涉及到的各種突發(fā)問題開展專門的分析和處理。隨著時代的不斷發(fā)展，企業(yè)想要合理的應(yīng)用管理模式便需要積極的提升相關(guān)人員的整體管理水平，同時必須重視以及做好基層員工綜合素質(zhì)的提升工作，但現(xiàn)階段工程項目管理模式的應(yīng)用過程中還存在管理人員綜合素質(zhì)整體欠佳的問題。

1.2 項目管理模式

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期時，一般都是采取相對單一化的項目管理模式，就是設(shè)置專門的部門來管理工程項目當(dāng)中的所有事宜。然而，早期的項目管理模式對于人員的綜合素質(zhì)以及工作能力有著較高的要求與標(biāo)準(zhǔn)，并且因為管理制度欠缺規(guī)范性，雖然已投入了一定的管理經(jīng)費(fèi)，并且獲得相應(yīng)的管理效果，但也無法保證工程施工的質(zhì)量，無法有效管控工程施工成本投入，因此需要多項目共同開展項目管理工作時，建筑企業(yè)普遍會選擇項目公司機(jī)制來設(shè)置工程部門主管制度，工程部門內(nèi)部主管主要就是集中工程管理工作權(quán)限，然后針對工程資源進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配與利用，項目公司機(jī)制就是利用公司總體來進(jìn)行工程項目整體的核算，基于各個項目來構(gòu)建項目施工管理部門。項目管理機(jī)制一般在扁平化房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用，主要重點在于技術(shù)，看重管理過程的規(guī)范性和專業(yè)性。

1.3 矩陣式管理模式

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上都不斷增加，全國的多城市或者同城市的多項目都在共同發(fā)展，因此提高管理幅度也變成企業(yè)的重中之重。現(xiàn)階段我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用矩陣管理模式，矩陣管理模式中，管理結(jié)構(gòu)分為三級的縱向管理，總部到區(qū)域中心、再到執(zhí)行，三者一線的管理層次，三級管理模式不僅需要總公司的全面管理，全方位的管理下屬公司，同時還需要確保底層開發(fā)效率。目前我國國內(nèi)的大規(guī)模企業(yè)如萬科等企業(yè)，均是利用了職能制和項目制相結(jié)合的方式建立相應(yīng)的矩陣管理模式，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的構(gòu)建措施

2.1 選擇合理的項目建設(shè)單位

建筑工程施工作業(yè)過程中，地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)與各個優(yōu)秀建設(shè)單位建立深入的合作關(guān)系，從而保證建筑工程項目后期施工質(zhì)量可以符合現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與要求。另外，建筑工程項目的施工建設(shè)中，開發(fā)商需要獲得相應(yīng)經(jīng)營利潤來確保企業(yè)的良性發(fā)展，因此地產(chǎn)公司必須與設(shè)計單位、勘察機(jī)構(gòu)與施工建設(shè)單位等建立深入的合作關(guān)系，從中選擇信譽(yù)度高且設(shè)計經(jīng)驗非常豐富的優(yōu)秀設(shè)計單位，確保建筑項目的設(shè)計工作能夠高效完成，保證設(shè)計圖紙具備科學(xué)性與合理性。優(yōu)秀的設(shè)計單位可以在一定程度上降低項目開發(fā)與建設(shè)的成本投入，還可以最大程度上的保證建筑材料和各方面資源的科學(xué)配置。針對較高技術(shù)要求的項目，業(yè)主項目管理機(jī)構(gòu)需要全過程且全方位的管理項目進(jìn)，滿足業(yè)主對項目的需求，且業(yè)主需要自行建立項目管理機(jī)構(gòu)，主要有一些專業(yè)管理人員及其專業(yè)技術(shù)人員，必要的時候也可外聘，實施項目過程中時業(yè)主可以預(yù)測研究階段的未來投資回報，采取合理方法促使，最大化業(yè)主利益。業(yè)主可以根據(jù)不同時期項目對管理資源的不同需求，依據(jù)項目管理實際情況對資源進(jìn)行合理安排，如資金劃撥、人員等。項目建設(shè)過程中需要通過專業(yè)人員管理項目文件設(shè)計、詳細(xì)設(shè)計、實施等內(nèi)容，在不同階段派財務(wù)人員定期審核項目資金使用情況，盡可能滿足業(yè)主利益。

2.2 矩陣式的工程管理

地產(chǎn)公司想要能夠促進(jìn)工程項目建設(shè)的規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)化，不斷地完善項目施工組織結(jié)構(gòu)，便需要根據(jù)企業(yè)實際情況應(yīng)用矩陣式的管理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步的提高建設(shè)項目整體施工效率，提升項目建設(shè)過程中的整體靈活性。矩陣式的管理模式在應(yīng)用的過程中，能夠促進(jìn)地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)人員增強(qiáng)項目的整體監(jiān)督與監(jiān)控。并且項目建設(shè)的過程中，地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員能夠?qū)崟r地分類管理以及指導(dǎo)考核相關(guān)承包單位，從而確保各個施工作業(yè)能夠標(biāo)準(zhǔn)化。地產(chǎn)公司能夠推動各個建設(shè)單位的相互溝通與交流，廣泛的應(yīng)用矩陣式項目管理模式。地產(chǎn)企業(yè)能夠增強(qiáng)和供貨商的科學(xué)管理，增強(qiáng)和監(jiān)理單位之間的交流合作。近年來，我國的PPP 項目規(guī)模不斷地增加，PPP 模式就是政府和社會資本之間的深入合作，從而實施建筑項目的開發(fā)與建設(shè)，以此來減少政府資金在項目中的投入。所以，地產(chǎn)企業(yè)可以應(yīng)用PPT 模式來實施建筑項目開發(fā)建設(shè)。

2.3 建立健全工程管理機(jī)制

在管理過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，且需要明確規(guī)定整個管理流程和相關(guān)制度，全面掌握，構(gòu)建戰(zhàn)略合作庫，選取合作庫中資質(zhì)較好的工程參與方，提升伙伴庫戰(zhàn)略伙伴梳理，擴(kuò)大市場占有率。管理人員能夠確保提供出的相關(guān)勘察數(shù)據(jù)能夠完全的滿足于國家所制定的相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)項目建設(shè)進(jìn)入后期時，確保建筑項目能夠順利施工。同時，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)積極和技術(shù)能力高的施工企業(yè)之間合作，進(jìn)一步的提升項目施工整體效率，提高后期項目的整體建設(shè)質(zhì)量，從而給房地產(chǎn)項目增加附加價值，促進(jìn)地產(chǎn)項目效益的進(jìn)一步發(fā)展，提升地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利潤。分類管理每個環(huán)節(jié)，如資源管理、材料管理及其隊伍管理。從材料角度分析可增加對比，選擇高品質(zhì)材料，嚴(yán)格控制材料質(zhì)量和梳理，提升工程效率。

3 結(jié)束語

綜上所述，目前我國加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，出臺了各項建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與法律法規(guī)，地產(chǎn)企業(yè)必須了解與掌握各項法律政策，增強(qiáng)人員綜合水平，根據(jù)實際情況運(yùn)用針對性的工程項目管理模式，最大程度上的提升企業(yè)的工程管理水平。地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)和建設(shè)單位之間的合作，構(gòu)建矩陣式的項目結(jié)構(gòu)，不斷優(yōu)化項目管理模式，增強(qiáng)工程建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。