淺析房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管控要點(diǎn)

林少明

(福建省直房地產(chǎn)開發(fā)公司，福建 福州 350000)

房地產(chǎn)企業(yè)盈利進(jìn)入“白銀時代”，在競爭越來越激烈的市場中，想穩(wěn)步發(fā)展且盈利，在項(xiàng)目管理過程中，要比同行具備更強(qiáng)的成本控制意識，并采取更為行之有效的管理和控制措施，才能在市場的洪流中前行。結(jié)合本人工作經(jīng)驗(yàn)，就加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)進(jìn)行簡要分析。

1 設(shè)計階段的圖紙優(yōu)化和成本控制

設(shè)計階段是工程造價控制的重要階段，將控制工程造價的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計和施工技術(shù)措施中，使工程項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。

(1)實(shí)行限額設(shè)計。限額設(shè)計是建設(shè)項(xiàng)目投資控制中的一個重要環(huán)節(jié)，一項(xiàng)關(guān)鍵措施。限額設(shè)計可促進(jìn)設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平，真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑，它不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更確切的說是一個技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題，它能有效的控制整個項(xiàng)目的工程投資。在實(shí)施過程需要工程設(shè)計人員與工程造價管理專業(yè)人員密切合作，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案優(yōu)選和設(shè)計，將施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算同步進(jìn)行，相互論證，從而達(dá)到有效控制工程造價的目的。

(2)進(jìn)行圖紙優(yōu)化。設(shè)計單位對委托方的建設(shè)成本往往不是很考慮，設(shè)計人員一般只對設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)，他們只需將設(shè)計好的圖紙交給委托方，拿到設(shè)計費(fèi)。至于設(shè)計上是否會讓委托方多花費(fèi)，是否有可節(jié)約成本的優(yōu)化空間，他們不會給予全面審查并給出意見。這就要求設(shè)計人員及造價人員對圖紙進(jìn)行全面審查和深入研究，找出可節(jié)約成本的做法，優(yōu)化設(shè)計，從而進(jìn)行成本的事前控制。

(3)實(shí)行概預(yù)算文件審查，設(shè)計概預(yù)算文件是確定建安成本的文件，是工程建設(shè)全過程造價控制、考核工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的重要依據(jù)。通過審查概算文件，可以使概算更加完整、準(zhǔn)確，促進(jìn)工程設(shè)計的技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性。

2 招標(biāo)及合同管理

招投標(biāo)階段造價控制貫穿于招投標(biāo)過程并影響到施工、結(jié)算階段。結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行招標(biāo)或邀標(biāo)策劃，編制嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，對不平衡報價設(shè)置限制條款以減少隱形損失。合理編制工程量清單、招標(biāo)控制價或者標(biāo)底，最好能對工程量清單及招標(biāo)控制價進(jìn)行審核，使其更加準(zhǔn)確合理。做好施工合同條款的起草、審核和中標(biāo)后的簽訂工作，防止結(jié)算時因合同條款約定不詳或理解歧義而產(chǎn)生矛盾。

3 施工階段的成本管控

施工階段是建安成本投入最多的關(guān)鍵期，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。這個階段需進(jìn)行工程計量及工程款支付管理，還要及時處理變更和索賠，實(shí)時對工程費(fèi)用進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測。

(1)組織圖紙會審。工程建設(shè)施工合同簽訂后，在開工前，建設(shè)單位應(yīng)組織參建各方參加施工圖紙的會審。圖紙會審前必須組織預(yù)審，項(xiàng)目參建各方在收到施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖設(shè)計文件后，在設(shè)計交底后進(jìn)行全面細(xì)致的熟悉和審查施工圖紙，提出圖紙中的疑問、存在的問題和需要解決的問題。參加會審單位針對設(shè)計的問題進(jìn)行研究與協(xié)商，擬定解決問題的辦法。但要慎重看待施工單位提出的建議，因?yàn)槭┕挝煌鶑淖陨砝娉霭l(fā)，提出的建議會傾向?qū)ζ溆欣３杀究刂迫藛T應(yīng)逐條核查計算圖紙會審的答復(fù)意見，采納對建設(shè)單位有利的意見。設(shè)計單位進(jìn)行答疑，由施工單位整理圖紙問題和處理意見，形成最終的圖紙會審記錄，并經(jīng)參加會審各參建單位簽字蓋章后方可作為設(shè)計交底依據(jù)文件。

(2)嚴(yán)格把控施工組織設(shè)計和專項(xiàng)施工方案。其一，從清單計價和計量規(guī)范以及定額說明及計量規(guī)則中，部分項(xiàng)目特別是措施項(xiàng)目，結(jié)算一般根據(jù)經(jīng)建設(shè)單位批準(zhǔn)確認(rèn)的施工組織或?qū)ｍ?xiàng)施工方案按實(shí)計取。那么項(xiàng)目施工組織方案設(shè)計中，施工單位很可能會藏一些結(jié)算時增加造價的內(nèi)容。所以，監(jiān)理人員或開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目部及成控人員應(yīng)認(rèn)真審核施工組織設(shè)計方案，在符合施工規(guī)范及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)選取成本最優(yōu)的方案。其二，加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)管，施工單位應(yīng)按審批過的施工組織設(shè)計方案進(jìn)行施工，投入的人員、材料和機(jī)械設(shè)備應(yīng)與施工組織設(shè)計一致。以防止施工單位按成本高的施工方案報批，但現(xiàn)場卻按減配版的方案施工，以賺取不應(yīng)得的差價。而且這也影響項(xiàng)目施工的質(zhì)量、安全、工期等，應(yīng)引起重視。

(3)做好圖紙及設(shè)計變更程序管控。設(shè)計單位出具正式施工圖紙并加蓋其相關(guān)資質(zhì)及出圖章，經(jīng)各方圖紙會審后，建設(shè)單位最好能在這版圖紙上加蓋建設(shè)單位圖紙會審確認(rèn)的章，然后提供給各參建單位作為施工及結(jié)算依據(jù)。以免有的項(xiàng)目出現(xiàn)多版圖紙，而造成圖紙管理混亂。施工過程，不管是建設(shè)單位還是施工單位提出設(shè)計變更，均應(yīng)由建設(shè)單位審查后正式發(fā)函設(shè)計單位，不能只是口頭形式通知，設(shè)計單位根據(jù)建設(shè)單位發(fā)函要求出具設(shè)計變更單。設(shè)計單位不能在未經(jīng)建設(shè)單位審查的任何資料或施工單位發(fā)的工程聯(lián)系函上簽署變更意見。設(shè)計修改通知單應(yīng)由建設(shè)單位人員領(lǐng)取，如若發(fā)現(xiàn)設(shè)計修改內(nèi)容不符合建設(shè)單位發(fā)函要求應(yīng)不予簽領(lǐng)，待設(shè)計單位按要求重新修改后再給予接收。正式修改通知單應(yīng)加蓋建設(shè)單位確認(rèn)章后再提供給各參建方。防止施工單位自行與設(shè)計溝通私下進(jìn)行變更，而未經(jīng)過建設(shè)單位的審查，這樣出具的變更可能會給建設(shè)單位增加不必要的成本。

(4)要制定簽證制度。施工單位為了能夠多盈利，總會想盡各種辦法找理由進(jìn)行簽證或者索賠。開發(fā)企業(yè)要做好施工階段成本控制，一定要制定簽證管理制度，不只是為了約束施工單位，也是為了約束開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理人員或者委托的監(jiān)理人員。每一個簽證事件的原因、內(nèi)容及影響的造價，均應(yīng)要明確寫入簽證。監(jiān)理人員或開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際，簽署具體的意見而不能只是單純的寫上“同意”或者“情況屬實(shí)”等字眼。但凡是跟簽證計價計量有關(guān)的附件資料，都應(yīng)經(jīng)參建各方簽字蓋章并簽署相關(guān)意見。尤其是隱蔽部位的簽證，如樁基施工記錄、基坑降水臺班等。工程簽證單應(yīng)由施工方項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理單位的總監(jiān)簽字并加蓋項(xiàng)目部章，不能任由誰簽字都可以。簽證審批人員的權(quán)責(zé)應(yīng)分明，加強(qiáng)內(nèi)部審查及監(jiān)管，防止監(jiān)理人員或開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員疏忽或不稱職而給開發(fā)企業(yè)造成損失。

4 工程竣工結(jié)算成本的管控

工程結(jié)算階段是整個項(xiàng)目過程中成控人員工作量最大的階段，是成控人員工作的主要關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部及成控人員應(yīng)全面認(rèn)真審查施工單位報送的結(jié)算資料，包括資料的合法性、完整性、真實(shí)性和相符性，以及與各分包單位之間的施工界限是否明確，變更取消或未施工的項(xiàng)目是否有主動扣除，實(shí)際施工工期與和合同工期是否一致，若不一致，有否相關(guān)產(chǎn)生差異的原因和責(zé)任資料，有否獎勵或違約等涉及工程造價的內(nèi)容。結(jié)算過程遇到和施工單位分歧較大的項(xiàng)目要及時上報領(lǐng)導(dǎo)并同時向領(lǐng)導(dǎo)提出解決建議，以供領(lǐng)導(dǎo)做出合理決策。

5 結(jié) 語

成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都應(yīng)強(qiáng)化意識，并對企業(yè)的成本管控措施執(zhí)行到位，才能讓成本管控顯成效，讓企業(yè)盡可能多盈利。企業(yè)的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭正在由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制人員要對項(xiàng)目成本進(jìn)行全要素、全過程、全方位的管理，才能使工程造價得到真正有效的控制，讓成本管控成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。