住宅專項維修資金管理工作的困難及對策建議

楊麗萍

（玉溪市房屋租賃和物業管理所，云南玉溪 653100）

1 住宅專項維修資金的發展歷程

1992 年《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》出臺，提出“住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用”的概念，這是我國首次探索試行開展維修資金征用。隨著房地產業的發展，維修資金使用管理工作也在完善，1998 年根據國務院出臺的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》原則，相關部委出臺了《住宅共用部位公用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法的正式頒布執行為住宅專項維修資金制度的正式啟動奠定胃基礎。2003 年《物業管理條例》，首次提出“專項維修資金”這個概念。2007 年《物權法》頒布，對維修資金的歸屬、使用和業主享有的權利作相應規定，將維修資金首次以法律形式予以確認，說明維修資金制度已受到社會和國家的高度重視。之后在2008年，《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）的發布，極大完善我國住宅專項維修資金管理制度，是截至目前我國關于住宅專項維修資金應用方面的綱領性文件，標志著我國住宅專項維修資金管理從此走上規范化道路并步入一個新的發展階段。

2 存在的困難和問題

2.1 管理機構和人員配備不足

以玉溪市為例，我市住宅專項維修資金管理工作統一由住建部行使監督管理職責，各縣（市、區）因人員編制所限，未設置專門的管理機構，其職能均由當地住建行政主管門履行，工作人員均為兼職或聘請編外人員。由于無專門的管理機構及人員，致使該項工作開展效果不理想。

2.2 維修資金管理系統有待開發建設

一方面，住建部門無專業、統一的住宅專項維修資金管理系統，大部分市、縣（市、區）仍采取手工臺賬方式進行記賬，維修資金四級賬的建立及利息的分配只能依托代管銀行系統開展，對銀行無有效的監管措施和專門的監管人員；另一方面，由于大部分工作交由銀行做，存在用銀行賬代替業務賬的問題，難以做到財務賬、銀行賬和業務賬三賬統一。

2.3 業主申請使用維修資金周期長

按照《住宅專項維修資金管理辦法》二十二條第二項內容，要求要有雙“三分之二”的業主同意才能使用維修資金，雖然提高了其安全系數，但也造成業主在申請使用維修資金時表決難度增加且周期較長，一邊是大量資金沉睡，另一邊是業主使用難，對此，業主意見較大。

2.4 維修資金歸集制度有待完善

①維修資金的首次交存問題。近年來，受經濟發展影響，房地產市場出現下滑，部分企業資金鏈斷裂，在代收住宅專項維修資金的交存過程中出現多收少交、欠交、挪作他用和票據使用不規范等問題，嚴重損害廣大業主的合法權益，給交存管理工作帶來新的挑戰；②維修資金的漏交問題。以玉溪市為例，我市在實行房地產交易登記一體化時，維修資金是通過開發商辦理項目備案、業主之間產權過戶時由住建部門通過內部管理的方式督促開發商和業主交存。根據行政審批改革步驟要求，根據簡政放權、放管結合、優化服務改革的要求，登記及二手房轉移登記工作分離，目前不動產登記部門未將交存住宅專項維修資金作為辦理不動產權證必收要件，造成業主漏交現象時有發生，在侵害已交業主權益的同時，也給小區后續維修和管理帶來較大麻煩；③住宅專項維修資金續交問題。雖然《管理辦法》對上述事項有明確說明，但這一規定在實際工作中實施難度較大，由于小區內業主與共用部位和共用設施設備在實際生活中利害關系的關聯程度不同，對維護的迫切程度也不一樣。在沒有法律的約束下，很難讓業主配合開展維修資金的續交工作。

2.5 “公共部位、公用設施”有待進一步明確

目前執行的住宅專項維修資金法律法規規定的維修項目不能全面覆蓋如今住宅小區維修項目。例如，有的小區申請加裝門禁、道閘及監控設備，安裝運動健身器材等項目。雖然申請的項目確實是全體業主都可使用的共用設施，也符合《管理辦法》制定的初衷，但因《管理辦法》中未明析過上述項目是否可以使用維修資金進行安裝和改造，這就給審批工作中帶來困惑。

2.6 維修資金的法律法規有待完善

①全國目前暫無住宅專項維修資金交存、使用、審批等流程的統一規定，各省、市、縣均根據當地的實際情況結合工作要求自行制定，難以嚴格規范和監督住宅專項維修資金工作；②在小區竣工驗收交付使用時，房地產開發商未及時督促房主交存住宅專項維修資金，按照《管理辦法》規定，上述管理部門只有監管和整改權，無權強制追討，其他業主想通過司法途徑督促未交存的業主交存維修資金，卻因法院暫不受理該類案件而難以得到解決。

2.7 維修資金的審計監督不到位

由于各級審計機構工作人員有限，目前全國僅采用抽查的方式開展專項審計，對管理過程中存在的問題提出具有時效性的建議，沒有形成連續審計。另外，由于缺少專職管理機構和人員，基本沒有開展內部審計。在上位法沒有詳細規定、審計機構也未及時審計的情況下，住宅專項維修資金管理工作很難避免出現各種各樣問題。

3 對策及建議

3.1 成立專門的機構，配備專職人員

隨著住宅專項維修資金管理作為一個運行體系的逐步完善，交存和使用的工作量越來越大，為保證該項工作正常有序開展，建議成立自上而下的住宅專項維修資金管理機構并配備專職人員，確保管理工作有序開展。

3.2 完善相關政策制度

建議在《管理辦法》基礎上各地根據工作實際可自行制定以下幾方面的使用指導和約束機制：①結合國家2017 年提出完善城鄉社區治理體制建設的有關要求，建議從完善法律法規方面考慮，將業主委員會職責納入社區管理職責范圍，通過社區參與把關，解決維修資金使用難問題；②建立健全應急管理機制，明確當發生電梯沖頂、蹲底，供水系統出現問題造成停水時，消防系統停止運轉等危及人身和房屋安全的緊急情況，需要立即進行維修或設備換新的，可以通過住宅專項維修資金應急使用程序申請使用住宅專項維修資金；③建議將住宅專項維修資金交存模式由原來“開發商代收、房管部門代管”模式調整為“房管部門委托銀行代收、代管，房管部門監管”模式，確保住宅專項維修資金的交存狀態穩定；④建議依托大數據平臺，實現房地產項目審批數據共享，有效規避開發商多建少報、業主轉移不動產時未及時交存維修資金的情況；⑤建議制定發布住宅專項維修資金相關的管理及使用的實施細則，明確住宅專項維修資金交存操作流程、使用審核標準、申請流程、審核劃撥和資金票據、增值收益、檔案、退款、財務等方面的內容，讓住宅專項維修資金管理工作更加規范化和標準化。

3.3 夯實財務管理基礎

①進一步完善住宅專項維修資金財務管理制度，制定住宅專項維修資金財務管理規定，按規提取與交存、使用、分攤、增值部分合理適用等工作環節與要求；②對該制度的執行進行整頓、查缺補漏、積極出臺預防性措施彌補應用漏洞，健全內控制度，以制度的嚴格執行作為工作的準則；③盡快完備住宅專項維修資金的整個運作閉環，將維修資金管理工作有關的部門、主體、環節、方面全部納入管理閉環之中，從流程上使用計算機程序作為監管手段，將各項流程的辦理納入系統之中，實現按規計提、支取、使用、結算等流程，提高維修資金管理的公開和透明度；④結合住宅專項維修資金運作的工作實際，制定優化的資金管理增值方案，盤活用活維修資金，確保增值。

3.4 加強信息化建設，推進信息公開查詢

建議研發維修資金管理系統，通過互聯網的優勢為業主提供方便、快捷的申請使用模式，盡可能實現通過網絡、短信等方式縮短維修資金動用程序。同時，利用大數據平臺及時完成管理過程中的信息數據與代管銀行財務數據的交換，實現統計自動化，確保該筆資金匯總、統計數據準確，讓業主可以通過互聯網查詢到賬戶余額、計息收益分配、使用分攤情況。及時公開公示賬目，主動接受社會和廣大業主監督，真正實現住宅專項維修資金監管運行透明化。

3.5 加大審計監督力度，確保住宅專項維修資金安全

首先，由審計部門定期實行住宅專項維修資金賬目專項審計，認真落實審計有關規定和要求，有效防范住宅專項維修資金在歸集、使用、管理、監督、保值增值等方面出現風險；其次，探索聘請第三方機構的單獨審計；通過多渠道向群眾宣傳住宅專項維修資金的繳存、使用和管理等政策法規，讓大家真正了解住宅專項維修資金，并參與該項工作的監督和管理，形成各方相互監督管理合力。

4 結束語

住宅專項維修資金的管理是一項時間長且涉及面較廣的系統工程，要求我們努力學習新知識，把握新情況。隨著管理制度的完善和管理水平的提高，維修資金的管理工作一定會逐步趨于程序化和規范化。