房地產開發(fā)項目中成本管理的控制與策略分析

于永杰

（山西園區(qū)建設發(fā)展集團有限公司，山西太原 030032）

1 成本管理于房地產開發(fā)企業(yè)的核心意義

在房地產行業(yè)中，成本管理一直是企業(yè)的核心重點，是決定企業(yè)未來發(fā)展的關鍵因素，是企業(yè)進步的基礎。很多房地產開發(fā)企業(yè)對成本管理也有著高度重視，可見，成本管理在房地產開發(fā)企業(yè)管理中發(fā)揮著至關重要的價值。具體來講，成本管理的核心意義包括：

（1）有助于規(guī)范安裝工程造價管理。房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)工程項目過程中往往需要投入大量的資金，需要指出的費用較為龐大，一旦成本管理不到位很可能導致企業(yè)蒙受嚴重的經濟損失，甚至帶給企業(yè)毀滅性的打擊。建筑工程中的安裝工程往往需要動輒上千萬甚至上億萬的啟動資金，而工程造價管理人員需要充分監(jiān)督工程項目全過程，保證科學、規(guī)范、合理地控制各個環(huán)節(jié)的造價工作。成本管理有助于提高造價管理人員的工作效率，同時能夠為工程工期時間制定提供較大幫助，有助于時間管理觀念的充分應用落實。可見，成本管理有助于提高造價控制水平。

（2）有助于增強材料控制效果。所有的房地產開發(fā)項目都需要應用到大量的工程材料，而材料的采購、管理是影響企業(yè)資金支出的重要內容之一。為此，應當采用高效的成本管理辦法合理控制工程材料成本，在保證工程質量的同時盡量將工程材料成本費用支出降低，在保存過程中避免浪費材料，這對于提高房地產企業(yè)的經濟效益有著非常關鍵的意義，同時也是很大房地產企業(yè)成本管理中的重難點問題。為此，應當將成本管理理念灌輸?shù)矫總€工作人員思想當中，提高材料使用效率，降低浪費。

（3）房地產開發(fā)企業(yè)成本支出的另一個特定費用為開發(fā)間接費用，這項費用布置支出費用的主要內容，但是也關系著房地產項目的開發(fā)成本，比如常見的辦公費用、修理費用、營銷設施建設費用等，如果沒有合理地控制這些項目費用，那么很可能會導致企業(yè)成本支出增加。此類費用通常較為固定，不會和房地產開發(fā)項目大小存在較大關系，所以應當將開發(fā)項目的間接費用加強控制，將間接費用分攤費用盡量降低，將間接費用的利用率提高。

2 房地產開發(fā)成本管控問題

2.1 成本管理體系不健全

我國房地產企業(yè)在經過高速擴張發(fā)展之后逐漸趨于穩(wěn)定。房地產行業(yè)有著較高的收益，傳統(tǒng)成本管理中比較粗放沒有進行細致地管控，如果在如今背景下仍然沿用傳統(tǒng)的管理方式，那么必然無法達到成本管理效果，無法提高資金利用價值，同時也會增加房地產企業(yè)的資金成本。為此，IT、手機等高新行業(yè)已經有很多粗放型管理企業(yè)被淘汰，這表明，建筑行業(yè)需要轉變成本管理方式，提高成本控制水平。但是當前很多企業(yè)還沒有建設科學完善的管理體系，仍然依靠開工日期、資金管理等方面進行決策。同時，各個部門之間如果沒有健全的管理體系的約束，會導致出現(xiàn)職責不清的問題，加上部門之間沒有開展有效的溝通，導致成本管控工作和項目整體運營都存在嚴重不足。在這種情況下，各項匯總數(shù)據(jù)信息無論是時效性還是精確度都偏低，無法充分為房地產企業(yè)管理層的決策和判斷提供參考，導致房地產成本開發(fā)風險增加。可見，投資拿地前的市場調研工作對于房地產企業(yè)至關重要，通過高效的調研能夠將企業(yè)投資風險降低，提高投資的可靠性。企業(yè)管理者需要具體分析企業(yè)的實際發(fā)展情況，對比開發(fā)成本和開發(fā)過程中的各項指標，提高決策的科學性和合理性。

2.2 成本控制意識落后

有的房地產企業(yè)在發(fā)展過程中注重的是自身規(guī)模的擴大，對成本管理體系和制度沒有提高重視，對成本控制的重要價值認識不足。房地產企業(yè)擴大經營規(guī)模的過程中必然會增加各項支出成本，有的企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)事后控制的辦法，沒有配置專門的部門和人員嚴格控制企業(yè)成本，企業(yè)財務也只是簡單統(tǒng)計歸納相關資金流。這些企業(yè)的成本預測可行性不足，缺乏科學性，進而對管理者的決策產生不良影響，在房地產項目管理中成本控制效果不高，很多增加成本的因素沒有及時發(fā)現(xiàn)管理，進而大幅增加了房地產項目的成本，有的企業(yè)沒有在竣工階段復盤分析項目成本情況，導致成本管理經驗積累不足。成本控制工作在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中如果沒有在成本計劃和成本目標引導下有效開展，必然會導致房地產項目成本控制效果不佳。

2.3 成本管控內容不全面

房地產企業(yè)主觀影響、國家政策、區(qū)域經濟等諸多因素都會對房地產項目成本產生影響，可見，成本管理需要綜合考慮多方面的內容，有著較為龐大的工作量。有的企業(yè)在成本管理中考慮不夠全面，導致存在遺漏問題，有的企業(yè)僅僅按照建安成本范圍進行成本管控，成本管理較為片面。各類行政性收費、財務成本、土地成本、政策調整檢測咨詢費用都是房地產開發(fā)成本管控的重要內容，如果成本管理過程中存在漏項，那么必然無法保證成本預測的準確性，進而影響到成本管控的效果。此外，安全成本、質量成本、工期成本都屬于成本管理中需要重點考慮的內容，安全、質量、工期等都會間接影響項目成本。比如企業(yè)后期維修成本會因為質量不達標而增加、安全事故會導致企業(yè)額外支出增加還會損害到企業(yè)的形象。可見，在開展成本管理工作時，還要加強協(xié)調好質量、工期等各項管理內容。

3 加強房地產項目成本管控的對策與建議

3.1 樹立現(xiàn)代化成本管控理念

在房地產項目當中，成本管控是非常重要的工作內容，關系著企業(yè)經濟效益和未來發(fā)展，在成本控制中需要全過程、全員參與才能有效提高成本管理的應用價值。企業(yè)管理者需要將成本管理意識灌輸?shù)矫總€工作人員當中，將全員、動態(tài)成本管理理念灌輸?shù)焦ぷ魅藛T的思想意識當中，并且要突破傳統(tǒng)的管理方式，從事后管控轉變?yōu)槭虑邦A防，明確成本管理的重要意義。企業(yè)管理者通過合理制定成本管理方式，加強成本投入和產出效益的預測，從而全方位把控后續(xù)項目實施過程中的成本控制。企業(yè)各個部門管理人員在具體開展成本管控工作中需要加強溝通協(xié)調，將各個部門的職能充分發(fā)揮出來，保證各個部門之間能夠高效合作，有效實施目標成本。

3.2 創(chuàng)新成本管控方法

企業(yè)應當將現(xiàn)代成本計算、控制方法和自身生產經營特點相結合，選用適合自身發(fā)展的成本管理辦法，積極創(chuàng)新改革成本管理方式。比如企業(yè)可以利用目標成本管理方法分析當前市場情況，并且以自身經營計劃為基礎對預期收入和利潤進行預估，從而將成本指標明確，并且在合約規(guī)劃中客觀、合理地分解成本指標，為后期合同簽訂和變更提供指導，保證能夠在變更合同過程中及時比較合約規(guī)劃，降低成本風險。

3.3 提高成本管控信息化程度

現(xiàn)代信息技術的發(fā)展促使房地產企業(yè)成本管理更進一步。企業(yè)可以積極利用現(xiàn)代信息技術，比如利用辦公軟件系統(tǒng)來植入目標成本、預算指標等，加強關聯(lián)費用簽審環(huán)節(jié)，從而對項目成本支出進展開展實時跟蹤記錄，能夠將目標成本和動態(tài)成本的差異及時反應出來，達到有機結合財務、資金管理、業(yè)務的效果，將企業(yè)成本掌控能力大幅提高，實現(xiàn)決策進程的加快，進而將企業(yè)核心競爭力提高。

3.4 提高成本管控專業(yè)人員選拔和培養(yǎng)

作為成本管控的中關鍵因素，人才是企業(yè)經營管理中的重點對象，企業(yè)應當加強引用和培養(yǎng)人才。成本管理思維的專業(yè)人才是房地產企業(yè)當前需要重點培養(yǎng)的對象，企業(yè)可以通過定期培訓的方式做好會計人員、工程人員、行政管理人員等工作人員綜合素質的提高。此外，企業(yè)還可以完善成本管理制度，將員工的成本管理效果和自身工資績效想聯(lián)系，將相關部門、單位和個人的責任明確，細化成本管理工作內容，將各方潛能充分發(fā)揮出來。同時，可以利用獎懲制度來加強考核工作人員的工作情況，激發(fā)員工工作的熱情，增強成本管理效果。

3.5 結算階段的工程成本的控制

在整個建筑工程項目建設過程中直接關系著企業(yè)利益并且最后的一個階段就是竣工結算。為了避免外界因素影響到竣工結算準確性，審查人員在和其他部門良好配合的基礎上需要秉持客觀公正的態(tài)度對建筑工程量進行審核考察。很多建筑工程項目竣工結算成本都比預期稍高，通過動態(tài)成本管理方式可以有效降低超預算現(xiàn)象。通過對建筑項目各個環(huán)節(jié)和細節(jié)成本管控可以有效提高各項資源利用效率，有助于建筑項目成本節(jié)約以及經濟效益提高。此外，在竣工階段還要做好施工中問題優(yōu)化和改進，對不良細節(jié)問題進行改進優(yōu)化，全面提高建筑產品質量以及使用功能，確保建筑產品可以高效地服務于使用者，提高使用者滿意度，為企業(yè)創(chuàng)造良好口碑，進而促進企業(yè)未來獲得更多發(fā)展機會。

4 結語

在開發(fā)房地產項目過程中，需要面臨十分復雜的工作內容，只有保證成本管理工作井然有序地開展才能實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的提高。在房地產項目中，應當將成本管理工作貫穿于各個階段和細節(jié)，樹立成本管理理念，加強成本管理方法的創(chuàng)新，積極應用現(xiàn)代信息技術，提高工作人員的專業(yè)管理水平，達到成本管理效果提高的目的。