淺析房地產企業財務風險的成因及控制措施

西北大學現代學院 楊芮 田寧

財務風險是指在各項財務活動中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業有蒙受損失的可能性。房地產企業發展至今，其影響力不容小覷。但是由于其行業特性，在其運作發展過程中，出現了一系列的財務風險，并且日趨復雜。

一、房地產企業財務風險表現形式

（一）房地產企業資產負債率高

資金鏈是房地產企業的重要運營模式，房地產企業項目建設初期和建設過程中都需要大量資金的投入，大多房地產企業都選擇從銀行借款來獲取初步資金，所以高負債率是房地產企業的重要表現形式之一。資金流轉速度慢，項目建設周期長，現金流入與現金流出在時間上不一致，容易導致資金鏈斷裂，發生資金營運風險；企業借款多，資產負債率高，面臨的償債風險也就越大。企業的財務風險越大，越容易引起其他風險的產生，如戰略風險、市場風險、運營風險和法律風險等。

（二）房地產企業對財務風險的關注度不高

某些房地產企業由于盲目投資，只關注項目建設和后期產品銷售利潤，對自身存在的財務風險關注度不夠，并且對房地產管理知識缺乏足夠的認識，嚴重忽略了財務預算管理的重要性，最終導致不僅在資金管理方面存在問題，而且在成本控制方面也很容易出現問題，增加了項目投資成本，經濟效益也受到了很大影響。

（三）房地產企業財務預算制度不完善

某些房地產企業財務預算制度不健全，資金安排使用不恰當，對于項目資金沒有合理的計劃安排，或者對資金的安排不能及時進行改善調整。某些企業在建設項目上盲目的使用資金，不考慮資金使用的輕重緩急，造成關鍵時刻資金匱乏，不僅影響了房地產項目的進展，而且增加了一些不必要的成本。某些房地產企業向銀行貸款時一味抵押，但企業產品的銷售收入卻無法保證，償債能力也隨之受到影響。

二、房地產企業財務風險成因分析

（一） 內部原因

1.籌資原因

企業在獲得外部資金后，需要在規定的還款期內支付本息。房地產企業籌措資金后用于自身的項目建設發展，其經營的利潤部分用于償還債務，在償還債務期間也可能產生財務風險。如果公司借入大量資金，同時由于管理不善、資金結構不合理、外部因素等不利因素，企業將無法按規定償還借入資金。

2.投資原因

房地產企業自身投資主要體現在項目建設初期，需要大量投入資本，基本屬于長期投資，有的項目投資時間長達十幾年，房地產企業采用預售拿回一部分資金，再繼續投資在項目上，但這樣的運轉都是建立在及時能夠收回資金的前提下，長期投資時間長，風險大，各種變化都容易引起投資出現問題，這就是由于投資原因可能會給企業帶來的財務風險。

3.運營狀況

運營狀況包括兩個方面，一是資金回收，二是利潤分配。房地產企業內部運轉大多采用預售形式，以銷售資金作為企業回款，從而投資在項目上，使得整個資金鏈得到運轉，但房地產企業內部復雜，大多企業開發商與銷售方合作，以銷售方銷售資金，資金運轉用于項目修建上，這樣一來，內部運轉時間會增加，使得時間成本增加，時間越長，風險越大。

（二）外部原因

1.宏觀經濟政策

國民經濟運行與房地產行業緊密相關，為確保國民經濟的健康協調發展，國家運用稅收、金融和土地等政策來規范房地產行業。例如政府通過國家土地政策影響房地產企業的土地供應，通過房地產業的相關稅收手段影響房地產銷售，出臺一系列宏觀調控政策，以抑制嚴重上漲的房價。

2.市場需求

市場競爭變化非常大，若房地產企業投資區域的市場供需發生改變，則就會引起房價波動，房地產企業的收入也會隨之改變；另一方面，因人口、環境、文化、教育、經濟等因素的變動，各地區房地產市場的需求也不同。 房地產企業項目開展進行，通過市場調研、可行性研究、征地拆遷安置、施工、綠化、房屋銷售等多個階段，項目戰線長，具有眾多不確定的影響原因，每個環節都可能造成資金短缺問題，財務風險由此產生。

三、房地產企業財務風險控制措施

（一）建立健全財務風險預警

首先，識別和評估財務風險。通過實地考察的方法，直接接觸企業經營活動過程和面臨的具體環境，及時識別出企業已經發生或可能面臨的財務風險，并根據具體情況對財務風險進行評估。其次，根據識別出的財務風險采取相應的風險應對措施。企業要防患于未然，能夠在發生財務風險之前，關注到企業發生的各種細微的財務變化跡象，要在財務風險發生之前進行干預，在實際應對風險時很快做出應急措施，迅速準確地將存在的風險問題反映給主要管理者，從而降低或避免不必要的財務風險。

（二）建立有效的財務控制制度

房地產企業應當建立有效的財務控制制度，選用適合房地產企業的財務管理模式。房地產企業在初期可以通過選擇多樣式的籌資渠道、混合籌資，將高負債的債務壓力分散開，降低房地產企業的償債壓力。同時將現代網絡信息技術廣泛應用于財務風險管理之中，加快信息集成的速度，使房地產企業能夠迅速集合自身資源。另外，房地產企業也應當提升財務人員的專業素養，加強對財務人員的專業培訓，提高其財務決策能力，查找企業報表、運營、決策中存在的問題，對財務風險進行及時反饋，保證企業財務風險的有效控制。

（三）加強企業預算管理

面對房地產企業的資金利用率低下，房地產企業應圍繞其戰略目標，做好預算控制，加強企業財務預算管理。比如房地產企業可以建立一個企業財務預算管理部門，使得企業財務預算管理制度化、組織化；從企業整體發展戰略出發，房地產企業應該規范財政預算的編制方法，在決策的基礎上，提出企業財務預算的目標，執行預算的部門也應當按照企業財務預算目標，根據企業自身特點情況，做好詳細規劃、反饋工作，充分協調解決問題，對在執行過程中發現的財務問題給出初步調整措施，并反饋給有關部門修改預算執行；各職能部門應做好預算控制，崗位監督等。企業執行部門也要按時報告財務預算的執行情況，要特別關注新形勢、新問題和偏差，針對較大的財務問題，企業各部門都應及時溝通，并提出有效的改善措施。

（四）充分利用實時信息

當今信息化的時代，人們都在時時刻刻關注新信息新政策的變化，房地產企業也應時刻關注國家的新政策、新信息。例如當房價上漲的時候，國家就會出臺一系列的政策和限制措施，抑制房價；當房價下跌、房地產行業不景氣的時候，國家就會出臺購房補貼、優惠政策、分期付款等方法，刺激消費者買房，滿足基本生活需求。因此房地產企業應密切關注國家的政策法規，充分利用實時信息，及時調整項目規劃，有效改善房地產企業的供需不對等的問題，抓住機會，緊跟形勢，降低房地產企業的財務風險。

面對當今日趨激烈的市場競爭壓力，房地產企業必須正確看待企業的財務風險，采取有效的風險控制措施，合理調控資金，合理運用資金，為企業博得最大的經濟效益，充分發揮好房地產企業對國民經濟的促進作用。