淺談房產(chǎn)稅對南寧房價影響

廣西大學行健文理學院 郭淼鑫 姚瑤

引言

目前，我國房價日趨飆升，普通人對房子的剛性需求得不到滿足，而高收入者在高額利潤的驅(qū)使下，購買房產(chǎn)作為投資，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場，導致我國房地產(chǎn)市場呈畸形發(fā)展。為了規(guī)范房產(chǎn)市場，國家出臺了多項宏觀調(diào)控措施，但結(jié)果不甚樂觀。審視現(xiàn)行房產(chǎn)稅，已不能適應現(xiàn)行房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。由于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，對個人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的欠缺是導致個人房產(chǎn)投機熱的一個主要原因，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅成為時代需要。

一、文獻綜述

(一) 房產(chǎn)稅概念

1.房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入，以期積累建設資金，加強房產(chǎn)管理，提高房屋的使用率。

（二 ）南寧現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度

1.房產(chǎn)稅的征稅標準：

房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：

(1)從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值;

(2)從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的

應納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)

二、房產(chǎn)稅征收對象

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

負有繳納房產(chǎn)稅義務的單位與個人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。因此，上述產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。

無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

6、產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實際使用人納稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個人、海外華僑、港澳臺同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。

三、房產(chǎn)稅對房價的影響

第一，既然房產(chǎn)稅的推出會比較慢，推出的力度也較為有限，那么就不會 對房價產(chǎn)生很大的影響。

第二，根據(jù)以往的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅的推出，并不會引起房價崩盤。如2011 年重慶、上海開展的房產(chǎn)稅試點，對房價幾乎沒有影響。再看國外，美國和日本都有房產(chǎn)稅，這些國家房子還是很貴；2005年韓國為了調(diào)控房價推出了綜合不動產(chǎn)稅，也未能改變房價的上漲趨勢。這充分說明不可高估房產(chǎn)稅對房價的抑制作用。說到底，房價還是由供需關系決定的。在經(jīng)濟增長較快、城市化還在進行的大背景下，需求旺盛的大中型城市里好地段的房子，價格還是會上漲；對于三四線城市，房價上漲的空間本來就不大，倘若再出臺房產(chǎn)稅，房價會受到一定的影響。關于房產(chǎn)稅問題，可以概括為以下幾點：房產(chǎn)稅的征收成本太高，房產(chǎn)稅的出臺一定會漸進、穩(wěn)定，短期內(nèi)不會出臺房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅的征收力度不會太大，且一定會有稅收減免，以保障人們的基本居住需求；房產(chǎn)稅對房價會有一定影響，但不會很大；房價由供求關系決定，有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘械姆績r依然會上漲。

四、房產(chǎn)稅對南寧房價的短期影響分析

2018年6 月南寧的住宅價格有小幅度下降，從11153元/平方米的銷售均價下降到了11018 元/平方米，幅度為1.21%，在后續(xù)的幾個月內(nèi)，雖然住宅價格仍存在小幅波動，但是總體來看仍然低于之前的平均房價10500 元/平方米，由此可見，房產(chǎn)稅的開征對南寧房價短期內(nèi)具有一定程度的遏制作用。

五、房產(chǎn)稅對房價的長期影響分析

2018 年是南寧市住宅商品房銷售均價首次并且也是唯一一次出現(xiàn)了負增長，從 11500 元/平方米下降到了10906元/平方米，降幅達 5.16%。而在此之前的2017 和2016 年，南寧住宅商品房銷售均價呈現(xiàn)出連續(xù)大幅度的上漲。這就說明和試行的房產(chǎn)稅政策與房價變化有關。房產(chǎn)稅一經(jīng)開征，南寧的住房價格即出現(xiàn)負增長， 也反映出了開征房產(chǎn)稅的政策能在短期內(nèi)對南寧的住房價 格上漲起到一定的遏制作用。雖然在2018 年以后，南寧市的住宅商品房價格又出現(xiàn)了不同幅度的反彈，這主要是受到了國家當年的方針政 策、購買者心理預期、房產(chǎn)中介的推波助瀾等多方面因素 的影響。其中國家政策影響比如：財政部調(diào) 減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅等國家政策。2019年后，南寧市的住宅商品房銷售均價持續(xù)攀升，保持著 明顯的上升勢頭，因此可以說從長期趨勢來看，房產(chǎn)稅的 開征恐怕難以起到抑制住宅商品房價格增長的作用。

六、總結(jié)

綜上所述，雖然2018 南寧住宅商品房價格出現(xiàn)了負增長，并不能做出開征房產(chǎn)稅就能夠在較長期限內(nèi)對我國住宅商品房價格的持續(xù)增長起到遏制作用的結(jié)論。因為，房產(chǎn)稅政 策只是諸多影響房價的因素之一，為對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，我國也曾發(fā)布過一系列的以應對房價過快增長的財政政策、貨幣政策和行政干預，這些政策都會對住宅商品房 的價格產(chǎn)生影響，除此以外的經(jīng)濟適用房、廉租房，以及 土地出讓金、限購限貸、差別化信貸制度等調(diào)控措施也都 在一定程度上對房價產(chǎn)生了影響。因此，對于住宅商品房 價格的走勢進行分析，僅能幫助我們從表象上做出對比， 進而得到客觀的評價，但不能就此得到開征房產(chǎn)稅以外的 其他政策對房價的影響。 簡而言之，房產(chǎn)稅并沒有對南寧房價起到明顯遏制作用，隨著時代變遷，人們的生活水平在不斷上升，房價持續(xù)上漲仍然是未來的趨勢。影響房價的因素有很多，價格可能是由于地區(qū)優(yōu)勢，就業(yè)供應短缺、制造業(yè)的發(fā)展、政府的支持以及行動而波動。另外，由于房價由建設費、拆遷費、土地出讓金、城市建設附加、契稅等多種因素構(gòu)成，房產(chǎn)稅僅為其中的一小部分，僅僅作用于縮小貧富差距、調(diào)控住房消費等，所以，從目前的現(xiàn)狀來看，房產(chǎn)稅都不太可能成為降低南寧房價 的強力武器。