美國法中居間人的權利與義務

【摘要】大多數美國家庭住宅的賣家都是通過雇傭房產居間人來尋找合適的買家。一般，居間人和賣家會簽訂一份書面合同由此產生了賣家和居間人之間的代理關系。作為當事人的賣家和居間人之間由此產生了信義關系，要求居間人對買家保持最大限度的誠信。信義義務是被判例法和大多數州法院所認可。隨著居間人對買家義務的明確，越多越多的法庭判決認定居間人對買家也應付某些法律義務。

【關鍵詞】房產居間 信義義務 代理

賣家雇傭的居間人對買家應付什么樣的義務因司法管轄區的不同而不同。有些法院認為居間人和買方之間存在信義義務，而這兩者并沒有書面合同關系。 但在某些情況下，法院認為買方和經紀人之間存在代理關系，這就產生了信義義務。 這種關系的不確定性導致了房地產行業的混亂。居間人在法律的泥潭里掙扎，這是可以理解的。一方面，居間人是賣方的代理人，對賣方負有信義義務。另一方面，居間人知道他對買方有某種義務，而且這種義務似乎正在擴大，因此，居間人需要了解他對不動產潛在購買者的義務的確切性質和范圍。

一、房產居間人的信義義務

在一般住宅交易中，賣方和居間人簽訂一份居間合同使得他們處在代理關系之中。在合同款項中，居間人將盡他最大的努力來尋找買家，如果房產售出賣方承諾支付傭金。基于這種代理關系，居間人對委托人負有一定的義務，其中包括誠實、忠誠、和向委托人充分披露與交易有關的所有重要事實的義務。一般來說，居間人的行為必須符合委托人的最大利益。居間人與賣方之間的信托關系被模擬為受托人和受益人之間的信托關系。對于對違反信義義務的居間人，委托人可以拒絕支付傭金、解除合同、提起賠償訴訟和賠償損失訴訟。

二、合作的居間人的代理權歸屬

在美國，由于廣泛使用多種上市服務（MLS），經紀人之間的合作已正式化。通過成為MLS的成員，居間人同意共享所有列表，并與其他MLS成員-居間人合作，這些居間人為上市的房產提供買家。任何MLS成員都可以看到通過MLS列出的任何房產，而無需事先獲得居間人與該特定房產的合作協議。很明顯，這對賣方和買方都是有利的。賣家的房產與潛在買家的接觸要大得多，買家也有更多可供選擇的房產。銷售居間人雖然與賣方沒有直接的合同關系，但被認為是上市居間人的子代理，因此是賣方的代理。

在典型的住宅房地產交易中，居間人必須了解自己的角色。更重要的是，買方必須在交易開始時就明白，他沒有代理人。如果他希望得到代理，可以選擇一名居間人或者律師。居間人應在第一次會面中，向潛在買家公開一份標準化的、清晰的書面信息，一開始就澄清居間人與買家的關系。買方將意識到經紀人作為賣方代表的角色，所以不太可能毫無疑問地信任經紀人，買家就會意識到從其他途徑尋找有關房產的信息。居間人也會從中獲益，因為它會不斷提醒居間人，他是賣家的代理人，不得向買家發出任何誤導的信號。

三、雙重代理問題

當法院發現居間人既是賣方又是買方時，一個迅速出現的問題就是雙重代理。雖然居間人在房地產交易中可以合法地代理雙方，但他必須在代理關系開始前完全告知向雙方。居間人對雙方負有同樣的信義義務，這會導致居間人陷入一種不可能的困境，因為交易雙方的目標截然相反，賣方希望得到盡可能高的價格，而買方則希望以較低的價格購買該房產。在許多情況下，向一方告知的信息肯定不符合另一方的最佳利益，因此，居間人將違反他的信義義務。即使雙重代理人向雙方都告知信息，居間人仍有違反對個別當事人的信義義務的風險。居間人有義務告知委托人任何可能影響其買賣財產決定的重大信息，如果試圖同時代表買方和賣方，他將自己置于了一種幾乎肯定會違反告知義務的境地。雖然在理論上，居間人可以代表雙方在房地產交易中行事， 但是在實際中，居間人這樣做并不明智，就如同試圖在離婚訴訟中代表雙方的律師。

四、獨立的買方居間人

買方可以雇用一名居間人并自己支付傭金，以保證他在房地產交易中得到充分的代表，這個經紀人會明確的代表買家，這樣就不會出現居間人錯誤忠誠的問題。假定支付傭金的一方是居間人的委托人，那么這個居間人和買方代理關系中的關鍵因素就是要由買方支付居間人的費用，但是一些法院和評論人士堅持認為，即使傭金將由賣方支付，這個居間人還是買方的代理人。 雖然在一些案件中，法院認為居間人對買方負有信義義務（賣方支付傭金），但是那是因為那些法院發現，根據上市合同，買方應負的義務已經超出了賣方應負的義務。因此，為了絕對確定居間人將只與買方保持代理關系，傭金應完全由買方支付。

五、小結

毫無疑問，房地產居間人在住宅房地產交易中對買方負有某種法律責任。可以理解的是，房地產行業以及普通公眾對經紀人和買家之間的正確關系感到困惑。近年來，在許多類型的交易中，普遍傾向于采用誠實信用和公平交易的標準，而這一標準也應適用于居間人和買方的交易。房地產行業也必須認識到，作為專業人士，他們受到高標準的約束，不應反對這種約束，而應該利用它為買賣雙方創造一個更誠實和道德的商業環境。

參考文獻：

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作者信息：陳清云（1994-），女，江蘇揚州人，上海大學法學院2017級法律專業碩士研究生，研究方向：民商法。