投資性房地產資產減值實務操作難點及策略

【摘要】無論是資產減值的判定，還是資產減值的核算，都在財務核算的范疇，并在企業投資性房地產當中扮演著十分重要的角色?，F行的投資性房地產資產價值判定存在一定的問題，在諸多主客觀因素的影響下，價值判定工作面臨重重阻礙，致使投資房地產資產減值實務操作水平遠達不到預定的標準。基于此，文章率先分析了投資性房地產資產減值實務操作中存在的問題，并提出了嘗試性的建議，希望為資產減值核算工作的順利開展提供有意義的借鑒。

【關鍵詞】投資性房地產 ?資產減值 ?實務操作

房地產與人民群眾的生產生活之間息息相關，在國民經濟體系中，房地產產業更是占據極大的份額，地位至關重要。從企業自身角度而言，持有的投資性房地產價值會直接影響甚至左右利潤的核定，與企業資產之間有著極為密切的聯系。如今，新會計準則的改革基本完成，并落實到生產生活的各個方面，這對企業的建設與發展提出了越來越高的要求。首先必須完成投資性房地產的單獨核算，并設立相應的科目，準確的完成價值估算。以數據的形態更加直觀的體現出企業的經營狀況，準確評估企業的資產價值，以便管理部門和企業高層人員更加直觀地掌握自身的盈利狀況，從而做出更加科學的經營決策及發展戰略。

一、投資性房地產的概念與特征

投資性房地產同樣是指房地產，其目的不僅是獲得資金，也可能是獲得資本增值，或者是同時達成以上兩個目的。投資性房地產具備范圍寬泛、內容繁瑣的特征，已經出租的土地使用權或者已經租出去的建筑物都在投資性房地產的所屬范圍內。另外是已經持有的土地，并在準備增值后轉讓的土地使用權同樣屬于投資性房地產。而對以上投資性房地產進行的核算就是指投資性房地產資產減值核算，核算時不僅需要將其單獨列為一個科目，還要遵循獨立性的核算原則，確保其與國家規定相符。

投資性房地產的特征在多個方面都有所體現。首先是其目的，與其余的房地產不同，投資性房地產并不是將出售作為唯一目的。事實上，此種類型的建筑物和土地不屬于投資性房地產，而是會計準則定義的存貨，此種不動產最為鮮明的特征就是利用銷售差價來獲取利潤。其次，投資性房地產的使用周期較長，壽命遠高于其他類型的房地產，無論是核算還是管理都要考慮到后續支出。最后，多數企業都是利用投資性房地產來實現提高資本的目標，并獲得一定的租金。實際核算這部分資產時，必須關注到實質內容，以免流于形式，這也是會計準則提出的直接要求。

二、投資性房地產資產減值實務操作中的難點

（一）難以確定資產組

不難發現，很多單項資產無法實現計提減值的目標，這種情況下，應將資產所述的資產組作為前提對計提進行準備，這也是落實會計準則的重要體現。但是在實際操作中，資產組的推行面臨很大的問題，首先企業并未形成正確的認知，無法理解資產組的意義，其分類目標更是很難完成。一般情況下，財務人員只能以最簡單的方式完成單項資產處理，這是因為企業用了不同的方法對資產組進行確定和劃分。致使企業財務人員無法順利完成計提資產減值的準備，即便是勉強完成了準備工作，也無法完成細節方面工作，例如計提比例和計提金額的確定等。企業的資產組確認面臨重重阻礙，很難達成預期的目標，這些也給投資性房地產資產減值的實務操作帶來了負面影響。

（二）難以確定公允價值

會計準則是判斷公允價值的前提，也是其必須遵循的原則。一般情況下，公允價值判斷會以銷售價格、市場價格和最佳信息為依據，對其進行準確的估算。值得注意的是，選取的銷售價格必須是在公平的交易下實現，而市場價格則要以活躍的市場為前提。盡管公允價值判斷擁有多種多樣的方法，但是在實際操作過程中很難完成公允價值的獲得與判定。在不同的市場中，同類資產的特性有所不同，價格也存在較大的差異。另外，市場并不是以唯一的因素來衡量資產的價值，影響資產價值的因素相當廣泛，企業難以完成類似資產的尋找。除此之外，在諸多主客觀因素的影響下，企業也不能單純地將合同約定的價格作為公允性，這是基于商務因素進行的考慮。相對于其他機構而言，中介機構擁有極強的專業性，但是中介機構的鑒定需要付出一定的成本，尤其是在頻繁的鑒定后，評估成本大幅增加，投資性房地產資產減值的實務操作面臨極大的難度。

（三）難以確定商譽減值

與其他的資產減值不同，商譽無法形成獨立的現金流，這也是導致企業商譽難以確認的直接因素，因此，企業的商譽減值測試也面臨諸多阻礙。實際測試商譽時，不僅要將各項因素結合在一起，還要做好資產、資產組的深度融合，共同為減值測試的順利開展而助力。簡單的說，商譽就是分攤，是在企業合并后，通過切實有效的方式分開商譽賬面減值，并將其與資產組融合在一起，但是此種方式存在一定的弊端，不僅操作難度較高，還存在諸多不確定性，所以說所屬資產組的認定也會面臨一定的難題。如今，企業財務人員面對的重要問題之一就是如何實現商譽分配，確保其科學合理。這不僅要求企業財務人員具備極強的專業水平，還要擁有敏銳的洞察力和準確的判斷力。但是不同的財務人員專業水平、操作經驗及職業判斷力等均有所不同，所以說很難完成商譽減值的數額確定與對比。

三、解決投資性房地產核算減值困難的策略

（一）持續加大監督力度，落實審計工作

只有將監督與檢查工作落實到實處，才能降低問題和不良事件的發生概率，維護準則的權威性與嚴肅性，最重要的是無論是企業還是個人，出現失誤后必須承擔責任，情節嚴重的必須承擔法律責任。另外，監管部門也要制定統一的標準，協調口徑，共同完成監管政策的制定與實行，形成合力，共同為各項準則的實施與落實做好準備。部分企業會通過隨意篡改數據的方式獲得不法利潤，這不僅會直接影響到企業的誠信，還會危害社會及經濟的發展，這種情況下必須給予企業嚴重的警告和懲罰，使企業意識到錯誤的嚴重性。除此之外，還要強化并突出審計部門的作用，確保其以更加權威的力度完成會計報表的審計和評定。最重要的是，無論是審計企業的流動資產還是對其進行監督，都不可徇私舞弊，應及時揭露人為調節的現象，杜絕不良問題，規避風險，為投資性房地產資產減值實務操作問題的改善奠定基礎。

（二）完善市場機制，優化財會報表制度

通過分析可以發現，資產減值的確認具備實操性和導向性的特征，而計量范圍也不是憑空確定的，均需要以歷史的成本計量方式為核心。從而搭建更為公開、透明的市場機制，提升市場價格的準確性，為企業提供更為便利的條件，確定資產公允價值，降低難度，以便企業更加充分的了解并熟悉公允價值。

而財會報表制度的優化需要從數據著手，確保其合理、真實。最重要的是，絕不可出現漏項或虛報的問題。財務報表是否真實，會直接影響到企業決策的科學性。另外，企業管理層和投資者都是通過財務報表來了解企業的經營狀況，重要性不言而喻，因此財務報表中的財務信息不僅要真實而且要可靠。實際制定發展戰略時，企業高層也要參考企業財務報表，而發展戰略不僅關系到企業未來的走向和格局，還會直接影響財務的個人事業，所以說財務報表有必要引起重視，并得到財務會計人員的重視。會計準則并未就各項資產減值準備做出明確的要求，計提程序和方法并也未進行強制性的規定，只是對計提的結論進行了披露。這要求企業以自身發展狀況為切入點，選擇最合適的計提程序，確保計提方法與自身發展狀況相符。因此針對投資性房地產進行資產減值及核算時，不僅要考慮到市場機制，還要優化財務報表制度。

（三）強化內部控制

越來越多的事實可以證明，內部控制的作用相當強大，從會計資料角度來說，不斷強化的內部控制，不僅保障了會計資料的真實性與合法性，還可維護企業的財產安全。實際規范資產減值時，會計準則才是最為正確的計量依據，但是，會計準則也需要各個部門和細節的配合，例如內部控制及治理結構等。無論是資產管理還是資產價值評估，都是企業的重要組成部分，也是投資性房地產資產減值的重要內容。通過內部控制的強化，資產管理與資產價值估算水平都會得到質的提升。企業必須認識到內部控制的重要性，基于實際情況建立合適的內部控制體系，做好資產減值管理，加強控制與制約，確保企業資產以更加直觀的方式體現出來。企業還要積極地學習《企業會計準則》，落實會計準則中的規定與要求，嚴格遵循各項標準測試經營活動，決不可無忽略任何一項細節性的內容。如果發現問題必須第一時間上報并解決，為企業的發展與建設提供必要的支持。

綜上所述，越來越多的企業持有投資性房地產，這給投資性房地產的價值評估與核定帶來了極大的難度。要想保障投資性房地產價值的準確性，不僅要做好監督與管理，強化監管力度，還要做好市場機制與體制的優化。從企業的內部控制入手，為投資性房地產資產價值的核算創造良好的內外部環境。此外，從企業自身角度來說，各個部門之間應深化溝通與交流，通力合作、相互協助，在互相配合的基礎上完成投資性房地產資產價值的評估，從而保障財務報表的完整性，共同克服投資性房地產資產減值實務操作中的難題，也為企業的投資者與管理者提供更加真實的數據，為企業經營戰略及決策的制定提供數據上的支持。

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作者簡介：張海月，女， 學歷：大學本科，職稱：助理會計師，研究方向：金融管理與投資實務，對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院在職人員高級課程研修班學員。