房地產金融市場的發展現狀及趨勢研究

覃海維

【摘要】隨著國家經濟的繁榮，房地產行業也得到了迅猛的發展。在房地產金融市場當中，只有對每個環節進行嚴格把控，同時要對傳統觀點積極進行創新，這樣才能使其朝著正確的方向前進。此外，需要對其發展階段存在的問題有著明確的認識，意識到可能存在的風險，從而采取有效的措施來預防。

【關鍵詞】房地產 ?金融市場 ?發展現狀 ?趨勢

近幾年來，我國的房地產行業處于持續發展的進程中，與住房建設的關系日益密切，因此，房地產市場與金融業務之間需要更多的交流，這樣不但使金融市場的領域不斷擴大，而且需要更高的資金融通效率。對于政府而言，應該對房地產金融市場進行細致的了解，確保每一個環節都正常進行。再者，要建立科學合理的房地產金融市場體系，并對其要不斷進行完善，這樣有利于房地產融資情況多樣化。要建立一套房地產金融的法律法規，使相關從業人員能夠依靠法律，并遵守法律，這樣能夠有效彌補房地產行業存在的不足之處，有利于其穩定健康的發展。

一、房地產金融市場的具體含義

在開展房地產業務時，通過某些金融工具的使用，供給方和需求方最終完成的資金交易總和，便形成了房地產金融市場。如果想要進行房地產交易，主要有兩種交易形式，第一種是在固定地點交易，第二種是采取無形交易的形式。隨著科技的進步，交易工具也在進行創新，房地產金融市場的業務范圍逐漸得到了擴展，服務范圍也越來越廣。

二、房地產金融市場發展過程中存在的不足之處

（一）房地產市場缺乏健全的金融體系

近年來，我國房地產金融企業改變了原來的關注對象，將其轉移至某些一級市場，這些市場發展趨勢十分良好，已然成為相關金融產品的重點目標。通過對個人房產進行抵押、對房地產進行投資或者進行抵押擔保等方式，開展房地產金融業務。目前，住房抵押款證券化仍然處于試行階段，沒有正式開始應用，其他的金融產品也同樣如此。我國現今的房地產市場的金融體系并不健全，需要對其進行完善及修改，這樣才能有利于房地產市場的不斷發展。

（二）金融工具的使用較為單一

到目前為止，我國創建了多種形式的房地產金融工具，得到廣泛應用的是以下三種：住房儲蓄款、個人按揭貸款、住房公積金貸款。對于房地產市場來說，要想獲得房地產融通資金，大部分要依靠銀行。據大量研究結果表明，房地產主要投資者便是銀行，提供了超過一半的資金。很多施工企業需要墊資資金，這部分資金便是由銀行貸款提供。在開展房地產開發的相關業務期間，銀行信貸資金的使用率占據了四分之三左右。可以這樣說，在房地產金融市場的發展過程中，出現了過分依賴銀行貸款的問題。一旦房地產行業出現了變動，銀行將會受到無法預計的損失。

（三）房地產金融市場的法律法規不完善

我國房地產市場在不斷發展，但仍缺乏一套健全的法律法規，這將不利于籌集、管理與使用住房資金，可能會出現無法律管制的情況。依照房地產市場的發展形勢，國家已經實行了相關政策，然而，在實際情況中，仍然會有無法可依的狀況出現。特別是開展房地產按揭業務過程中，如果相關法律法規不完善，將會不利于房地產金融市場的進步。

（四）房地產市場的資金運作效率有待提高

房地產企業在運行的過程中房地產金融機構并未構架起完善的經營管理系統與管理理念，這樣降低了資金的分配質量;在一些客觀因素的影響下，如資金提供者的經濟情況、資金儲蓄情況等無法達到房地產金融對資金的需求量，同時也增加了資金使用的風險。

三、促進房地產金融市場發展的有效措施

（一）建立健全房地產金融市場體系

對于我國房地產行業而言，需要創辦正規的金融管理機構，并與其發展情況相結合，建立健全房地產金融市場體系，并且要完善相應的制度。眾所周知，房地產經營機構的主要負責人是銀行，以此為基礎，對房地產市場中相關的金融業務作出規定，此外，還應該嚴格控制住房公積金的使用。在進行房地產資金的管理過程中，應該突破之前的管理模式，將房地產投資資金、資產抵押管理和住房融資擔保等方面看作是重點管理業務。對房地產金融市場做到精準的認識，創新以及改變原有的管理形式，對一級市場和二級市場要做到明確的劃分，從而使房地產金融市場體系不斷健全。

（二）融資渠道應朝著多元化方向發展

在房地產行業進行融資時，主要渠道便是銀行，這種融資形式過于單一，也存在著一定的限制。所以，應該開放更多的融資渠道，使其朝著多元化方向發展。當前，我國房地產發展勢頭良好，政府也慢慢出臺了相關金融政策。要想使我國房地產金融市場穩定的發展，那么需要改變融資方式。具體從兩方面出發，一方面便是房地產開發，另一方面是個人住房信貸。二者不能再全部依賴銀行，而是應該使融資渠道多元化，這樣才能使房地產企業股權融資占比和流動資金占比得到拓寬。

（三）對房地產市場存在的金融風險實行有效規避

開展房地產業務時，需要大量的資金流動。在資金周轉期間，可能會產生一定的風險，與此同時，房地產行業與民生、經濟的關系是極為緊密的，這就需要政府加以重視。在房地產金融市場上，只有政府將引導者的作用扮演好，才能使此行業能夠健康穩定的發展下去。在此期間，有關部門需要完善金融管控方式，從而創建一個和諧的融資環境，這樣能夠使資金的流動效率得到提升。除此之外，需要定期開展資金融通的培訓活動，無論是房地產從業者，還是相關政府部門，都應該踴躍地加入培訓工作當中，這樣有利于他們進一步了解資金流動模式，從而對每個環節開展細化工作，以此來避免房地產市場中存在的金融風險。

（四）建立健全房地產金融市場的相關法律法規

不同地區的經濟發展不盡相同，因此經濟發展狀況的不同將會導致房地產金融發展的特征存在差異性。各個地區對房地產金融市場開展監管時，需要結合本地發展的實際情況，引進先進的管理理念，對房地產金融政策不斷進行優化。此外，各地區要對自身的地域特征、經濟基礎和房地產行業的發展情況進行明確的認識，以此為依據來制定地域性政策，從而對房價實行指導作用，最終使房地產行業能夠得到長久發展。

（五）對金融風險進行規避，將房地產行業的信用度進行提高

現階段，我國房地產行業中常常會出現以下的情況：若遇到一定金融風險，房地產企業會將其轉移至銀行。這樣做雖然使企業本身避免了金融風險，但是對銀行卻造成了不利影響，也會在一定程度上造成房地產市場的混亂。所以，房地產金融市場需要進一步得到完善，減少房地產企業投機行為的出現，此外，還需要一套良好的企業信用度評價制度，這樣才能對金融風險實行有效規避。

（六）對住房公積金制度進行優化，使保障體系多元化、多角度發展

在國內，住房公積金制度開始廣泛使用，這是因為它相當于一份保證，能夠滿足低收入人群的住房需要，然而，在實際情況中，這項制度仍然存在著一些不足之處。為了使住房公積金制度的效率有所保障，需要對住房公積金政策的覆蓋范圍進行擴大，與此同時，還需要明確規定公積金的最高交納費用以及最低交納費用，這樣才有利于公積金制度的健全。形成多元化、多層次的保證體系，并開拓住房資金籌措渠道，并強化財政預算，這樣可以從土地轉讓費用、住房公積金增收費用以及公房售出后所產生的收益作為保障性住房建設資金，也可以采用發行住房福利彩票的方式，多元化、多渠道的進行資金籌措，開辟新型住房保障體系。

（七）應積極推行房地產金融服務的實體經濟

房地產金融服務經濟分為實體經濟與虛擬經濟兩大類，二者存在著很大的差異。其中，實體經濟具體含義是生產期間產生的直接物質產品，以此為各項經濟活動提供服務。這類經濟的中心是完成資本運作。在我國經濟繁榮的進程中，房地產行業占據了十分重要的地位，也與民生、經濟之間的關系密不可分。以本國房地產行業的實際情況為依據，引進國外先進的科學理論，使二者相結合，才能對房地產金融市場的發展有所幫助。在此期間，需要對實體經濟和虛擬經濟進行深入研究，使它們之間的關系得到良好的平衡。如果出現了實體經濟全部取代虛擬經濟或者實體經濟無法掌控虛擬經濟的狀況等，都會對房地產金融市場造成一定風險。此外，還應該對我國的房地產的產業結構不斷進行優化，在整個過程中，都不能改變以金融為核心的結構，從而有利于我國房地產行業的日益壯大。

（八）對宏觀調控進行強化

近幾年來，在各個地區，房地產行業已經成為了主要的財政收入以及主要的GDP推動來源，這樣一來，地方政府便采取很多舉措來抑制房價下降的趨勢。依附房地產行業的下游業較多，同時圍繞著房地產行業也衍生出不同的服務業也很多，這樣地方政府就更加支持當地房地產行業的發展。應該使房地產金融市場朝著多元化方向發展，地方政府需要積極推行宏觀調控政策，強化其作用，以此來健全房地產金融市場現行機制，為房地產行業的發展帶來保障。

四、結語

隨著房地產行業的日益壯大，房地產經濟得到了迅猛的發展。在進行房地產活動時，需要開展很多的金融業務。因此，各個地區的政府需要明確每個環節的作用，并對其進行嚴格管控，從而對對房地產市場金融體系進行優化與完善，并形成多樣化、多元化的房地產金融市場。與此同時，需要建立相關的法律法規，并不斷進行完善，這樣才能使房地產從業人員做到有法可依、有法必依。若房地產市場中出現金融風險，應積極采取有效措施進行應對，從而使房地產行業能夠長久、穩定的發展。

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