基于房地產(chǎn)市場供求視角下促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展研究

孔新樂

（河北農(nóng)業(yè)大學城鄉(xiāng)建設學院 河北邢臺 071000）

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)在獲得快速發(fā)展的同時也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，必須要從市場供求關系的視角出發(fā)，通過不斷完善市場與行業(yè)秩序，創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)與服務等措施實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

1 政府強化規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序

盡管房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在一定程度上有效地帶動了社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，但是不可忽視的是當前階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序與經(jīng)濟秩序并不規(guī)范，甚至可以說十分混亂，主要的原因在于兩個方面：①該行業(yè)所帶來的巨大的經(jīng)濟效益使得很多人都對此趨之若鶩，越來越多的開放商不斷地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，每個開放商的行事風格與個人特色都不盡相同，其中不排除存在部分開發(fā)商為了謀取更大的經(jīng)濟利益而進行炒房等錯誤行為，最終導致房價不斷攀升，擾亂了整個市場的秩序；②國內房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起在一定程度上也吸引了大量外資企業(yè)的投資，而這部分企業(yè)在開展商業(yè)活動的過程中罔顧我國的社會經(jīng)濟情況，導致房地產(chǎn)乃至整個國民經(jīng)濟的秩序都變的十分混亂。因此，為了更好地約束房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的各種商業(yè)行為，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，必須進一步強化對該行業(yè)的秩序規(guī)范。在整個過程中，土地價格作為決定房子價格的核心影響因子應該得到首要控制，只有土地的價格得到有效的管控，那么房子的價格自然也會得到相應的管控。

比如，為了更好地建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，切實保證各項相關政策規(guī)定的貫徹與落實，相關政府部門可以建立單獨的監(jiān)察小組，專門負責監(jiān)管與檢查相關房地產(chǎn)行業(yè)的用地文件的審批等工作。采取“隨機監(jiān)察”與“流動監(jiān)察”的模式。所謂的“隨機監(jiān)察”與“流動監(jiān)察”實際上指的是為了避免同一地域內的檢察小組與相關的工作人員以及當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商進行勾結，在每次監(jiān)察活動之前都采取隨機抽簽的模式確定每一個監(jiān)察小組的目標監(jiān)察單位。其次針對于具體監(jiān)察活動的開展，要采取全面兼顧與突出重點的工作原則，針對于每一份用地審批與土地價格確定的文件都要進行一一排查，而針對于那些容易出現(xiàn)變故與疑問的文件更加進行重點檢查與核對，其中既包括對政府工作人員工作流程的審核與檢查也包括對相對應的房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)活動的檢查與審核。最后對于監(jiān)察結果上級部門要在第一時間進行處理與公布，并按照工作質量與工作效率為每一個相關的政府工作小組進行內部排名。通過建立該種隨機監(jiān)察的方式，一方面有效提高了相關政府工作人員以及房地產(chǎn)開發(fā)商在進行相關操作時的嚴謹性與警惕性，另一方面也有利于避免相關政府部門出現(xiàn)互相包庇的現(xiàn)象，而且切實約束了相關房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，確保了相關規(guī)章制度的貫徹落實。

2 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新房屋類型與服務類型

當前階段，房子價格一直保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，相較于人們的收入增長幅度已經(jīng)完全不成比例，這不僅會直接影響人們的生活質量與生活水平，更多的還會引發(fā)很多棘手的社會問題，比如進一步拉大社會的貧富差距。換言之，當前階段的房子價格實際上已經(jīng)遠遠超出了在市場與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律中的供求關系決定價格這一規(guī)律。從金融領域來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以從創(chuàng)新企業(yè)的房屋類型這個視角入手來逐步進行企業(yè)產(chǎn)品與企業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新。主要是因為人們無論是在經(jīng)濟水平還是在具體的用房需求上甚至在生活理念方面都呈現(xiàn)出越來越大的差異化，然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)中的房屋類型與服務類型卻始終處于十分單一的局面，導致難以滿足不同受眾群體的需求，從而造成當前房地產(chǎn)行業(yè)的暫時性停滯。因此，在今后的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)要結合現(xiàn)實人們的需求與實際的經(jīng)濟水平，在進行全面分析的基礎上，從中找到切入點開發(fā)與創(chuàng)新可以滿足不同類型人群需求的房產(chǎn)商品與房屋類型；除此之外，在房地產(chǎn)服務方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務都十分落后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將更多的精力放在了售前營銷與售前服務這個方面，完全忽視了客戶的售后需求，在一定程度上導致部分用戶的購房體驗極差，既影響了相關企業(yè)的社會聲譽，也對整個房地產(chǎn)行業(yè)的社會聲譽造成了一定的負面影響。

比如，針對于當前年輕人群體的用房需求，相關房地產(chǎn)企業(yè)就可以在房屋類型與支付方式以及售后服務方面做出一些創(chuàng)新與改變。根據(jù)大量的社會研究文獻不難發(fā)現(xiàn)當前階段的年輕人都普遍出現(xiàn)了晚婚或者不婚的理念，而且還存在一部分年輕人更愿意選擇去往大城市闖蕩，那么這部分人群自然就存在一定的用房需求。而且當前社會上很多租房機構為了謀取更多的利益往往也在大量采用隔板等形式進行合租，不僅不安全而且費用也不低。結合這些社會現(xiàn)象房地產(chǎn)行業(yè)可以推出一部分適合不同年輕人進行共同居住的“合作式公寓”。所謂的“合作公寓”其實也是一種房屋類型，年輕人可以自由選擇跟自己喜歡或者一起奮斗的朋友進行合作購買，每個人按照用房面積分攤每個月的房貸與房子的首付，并且在房子購買之初就可以將這種特殊購買模式以合同的形式保障每一位用戶的權益。而“合作式公寓”的推出既可以為這部分年輕人提供一個舒心的住所，又可以將之前毫無升值空間的房租費用轉化為屬于自己的而義不分固定資產(chǎn)，相信一定會得到廣大年輕人群體的歡迎。除此之外，在售后服務方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以為每一個用戶配備一個“房屋管家”，該“房屋管家”不僅要負責用戶在售前的所有咨詢工作，更重要的是在用戶購房之后，既要負責用戶針對于房子的一切疑問的解答與問題的解決，還要定期進行購房回訪，并將用戶的反饋及時匯集整理，便于企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與房屋設計部門在之后的工作中做出更加具有針對性的調整，從而促進企業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，保證企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

3 健全房地產(chǎn)市場的供給體系

結合當前房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關系來看，我國的商品房空置率一直居高不下，也就是說整個房地產(chǎn)行業(yè)更多呈現(xiàn)出來的都是虛假繁榮，有效供給量遠遠低于無效供給量。為了保證整個房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟的均衡發(fā)展，最關鍵的問題就是減少無效供給，最大化地增加有效供給。而實現(xiàn)有效供給提高的關鍵措施就是進一步完善與健全房地產(chǎn)行業(yè)的供給結構與供給體系，確保房屋價格作為市場變動的信號能夠準確及時地發(fā)揮出其作用。另一方面也要注重對供給缺口的重視，當前盡管房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的缺口是供不應求的局面，但實際上更多的市場秩序的紊亂所造成的商品供給的短缺。其次針對于房地產(chǎn)市場的需求方也要提出約束與管理，尤其是針對于某些將買房看做是投資的行為要進行嚴厲禁止，禁止任何消費層面上的投機行為。

比如，為了能夠更好地實現(xiàn)對房價的控制，各地政府部門要結合當?shù)氐膶嶋H情況對購房者設置一定的限制條件。在房地產(chǎn)市場需求關系出現(xiàn)嚴重不平衡的地區(qū)可以采用一位公民只能購買一棟商品房的限制條件，并且通過互聯(lián)網(wǎng)信息上傳與管理技術嚴格把控該措施的落實。而針對于通過非法渠道比如冒用他人身份證件進行購房的行為要強化懲罰措施，可以通過加大罰款額度與適度的行政拘留以及資金查處等方式提高人們的合法購房理念，從源頭上防范任何違規(guī)購房行為的出現(xiàn)。

4 總結

要想在當前房地產(chǎn)市場需求關系的視域下實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康與可持續(xù)發(fā)展，首先必須強化政府的宏觀調控作用，其實保證市場秩序的規(guī)范與穩(wěn)定，其次還要保障相關房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量與創(chuàng)新性，并符合市場的供求關系。