北京市養老房地產CCRC模式研究

郭可 王冠

（大連財經學院 遼寧大連 116622）

0 前言

老齡化是當前我國社會需要面臨的一個嚴峻的問題，隨著近年來我國國民平均壽命的不斷延長和生育率降低導致的新生人口減少，我國的老齡化進程自2011年后開始迅速發展，在2014年，我國60歲以上的老年人占總人口的比例為14.6%，而區分老齡化國家的這一數值分界線為10%。并且隨著我國上一批嬰兒潮的衰老，預計在2050年，我國的60歲以上老齡人口將占到總人口的1/3，屆時我國將成為世界上最嚴重的老齡化國家。

老齡化嚴重帶來的一個直接問題就是養老的問題，由于目前我國養老福利機構數量不足，因此大量的老人選擇在家庭中養老。[1]但我國的發展模式使得老人的兒女普遍長期在外工作，因此家庭中的老人缺乏子女的照顧，存在生活自理方面的問題。[2]而我國的養老院普遍采用集中住宿的方式，空間過小難以滿足老人的居住需求，因此，我國需要一種新型的養老方式，以滿足老人的居住和生活需求。

1 概述

1.1 CCRC模式的定義

CCRC，即指Continuing Care Retirement Community，可譯作持續照料退休社區，從字面意思理解，CCRC社區可收容退休后的老年人，并對其進行持續性的照料和服務直至其去世。于常規的機構養老不同，CCRC社區在照料老年人時更加重視專業度，社區內配備專業化的服務和生活設施，足以滿足老人在家庭中的生活需求。[3]除此之外，CCRC社區還配備專業的服務人員照理生活自理能力存在問題的老人的日常起居。在發達國家，這種社區化的專業養老機構普遍延長了老人的壽命，因此非常受到老人群體的歡迎。

1.2 CCRC模式的特征

1.2.1 全面性

同養老院等常規的機構養老不同，CCRC社區更重視養老的全面性。一般的養老機構等通常僅能滿足老人的基本生活需求，缺乏除此之外的附加服務。而CCRC社區中不僅包含生活設施，還包含專供老年人的娛樂和服務設施，老人的生理和精神需求在CCRC社區中都能得到滿足。

1.2.2 專業性

CCRC養老社區的價格普遍較為昂貴，但與之對應的是專業的服務。在發達國家的CCRC社區中，配套的服務人員都經過專業的訓練，可以完成對喪失活動能力的老人的照料服務。同時CCRC社區中配備專業醫療機構，可為社區中的重病老人提供醫療護理服務，這是一般養老機構所不具備的。

1.3 養老房地產的CCRC模式的背景

1.3.1 社會、市場、政策背景

我國的高速發展策略使得我國在短時間內獲得了媲美發達國家的實力的同時也帶來了發達國家的通病，即老齡化。老齡化是幾乎所有發達國家需要面臨的問題，而我國實力上升后也開始出現了老齡化現象，但與發達國家不同的是，我國長期以來實行的計劃生育政策使得家庭普遍趨于小型化，增大了子女撫養父母的壓力。[2]同時，我國的大城市發展策略使得大量的年輕人進入大城市工作，而無法照料在家鄉的父母，因此，我國在將來將面臨比發達國家更嚴重的養老難題[3]。

老齡化的嚴重使得我國政府開始重視養老問題，我國所實行的全民參保制度使得參保老人能夠拿到維持其生活的退休金，因此無需擔心經濟來源問題。而國家所推出的老齡事業“十五”和“十一五”以及“十二五“規劃中提出我國要建立市場化的養老方針，細化養老服務，確保“初步實現全國老年人人人享有基本養老保障。”[4]國家對養老行業的扶持使得大量的養老機構和企業等進入市場，側面上促進了我國專業化養老的發展[5]。

1.3.2 國內外現狀

美國：美國是最早實行社區化養老的國家，也是目前CCRC機構最多的國家。美國最大的CCRC養老社區位于亞利桑那州鳳凰城郊外，該處陽光充足，植被豐富，具有非常濃厚的自然氣息，因此非常適合養老居住。這里居住了很多附近地區的55歲左右的老人，社區內擁有多種類型的住宅如別墅、復合公寓、普通公寓等，還設置有高爾夫球場、游泳館、體育俱樂部、圖書館、教堂等文娛中心以滿足老人們的精神娛樂需求。此外，該社區還具備醫院和護理院，確保能夠對患有急重病的老人進行及時治療。

韓國：韓國的第一家CCRC社區是三星Noble County，社區背靠清明山建立，借助清明山山區的自然環境優勢形成了以自然氣息為主的養老社區。該社區中設置有專門護理缺失生活自理能力的老人的護理樓，配備專業的護理人員能夠讓老人享受到專業的生活起居護理。住宿方式為普通公寓，目前該社區中有540個公寓，即可以容納540名老人。

中國：中國上海的親和源社區是仿照發達國家建立的典型的CCRC養老社區，該社區在世博館附近，周圍綠化充足，環境優美。社區內的居住形式為國內常見的單元式電梯樓，房間內還配備有呼叫器以應對緊急情況。社區內還配備有生活和娛樂設施，同時還與上海老年大學進行合作，以滿足老人的學習需求。

2 CCRC在北京養老房地產的應用

2.1 需求分析

2.1.1 人口年齡結構轉變

北京是我國的特大城市之一，因此老齡化情況也相當嚴重。根據北京市統計局的調查，截止到2018年底，北京市65歲以上的老年人口共有132萬，占戶籍人口的12.3%。根據聯合國對老齡化地區的定義，北京市已經屬于老齡化相當嚴重的地區，并且受大城市的生存環境影響，未來北京市的老齡化比率還將持續增加，養老問題已經成為困擾北京市的一大難題。

2.1.2養老方式轉變

雖然北京市的經濟較為發達，但對于老人來說，其更希望自己的子女能夠取得更好的發展，因此在北京市，家境寬裕的老人將子女送出國發展已經成為常態，這使得北京市的大量老人成為了無人撫養的“空巢老人”，以家庭為養老的模式的崩塌使得北京市的老人開始尋求養老機構的幫助。

2.2 現有項目分析

目前北京市的養老機構主要有兩種，一種是公辦福利院，一種是民間舉辦的養老機構，其中公辦養老福利院23家，民間舉辦的養老機構231家。[6]公辦的養老福利院福利較好，收費較高，但因數量過少出現一床難求的問題，很多老人無法進入公辦福利院居住；而民辦養老機構雖然數量較多，但質量殘次不齊，環境較好的民辦機構收費相當昂貴，而收費較低的養老機構專業性過差，很多甚至無法滿足老人的日常生活需求。

2.3 北京市養老房地產的CCRC模式發展前景分析

北京市屬于老齡化嚴重、老人群體多、養老機構少的城市，因此大量老年人面臨養老的問題。而常規得到養老機構的局限性在北京已經充分顯現出來。但北京市發達的經濟使得本地老人普遍經濟條件較好，因此即便是在北京實施CCRC養老模式在經濟上也能夠進行。且目前北京市的CCRC養老機構的數量非常少，因此在北京發展CCRC養老社區的前景非常廣闊。

3 對北京市養老房地產的CCRC模式發展相關建議

目前北京市唯一的CCRC養老社區是北京太陽城社區，該社區位于北京郊區的小湯山附近，自然環境優美，并且還具有豐富的溫泉資源，屬于放松養老的好去處。但由于北京的CCRC養老社區發展時間較短，因此其在運營過程中依舊存在很多問題。

3.1 存在的問題

3.1.1 適應性不足

老年人的活動性與普通人相比較弱，因此老人居住的房屋中的家具等應當按照專門的方式擺放，并設置相應的無障礙措施。但根據我們對北京市太陽城老年社區的調查發現，該社區老年人居住戶型為常見的單元樓，其家具的擺放方式也與一般的單元樓無異。而這種戶型通常為普通人準備，在家具的擺放上不適用于老年人，因此老年人居住在這種空間中時會面臨適應性問題。此外，缺乏無障礙設施也使得患有潛在疾病的老人在病發時無法及時呼救，給老人的生活帶來了不便。

3.1.2 養老產品類型單一

目前北京市的CCRC養老社區的服務模式主要以老人的生活和疾病護理等為主，養老產品類型較為單一。當前社會的發展使得老人的需求也變得多元化，很多老人即便已經衰老，依舊存在運動、社交和學習等需求。但北京市的太陽城老年社區中缺乏文娛設施，因此部分身體健康的老人的日常生活中的需求等完全無法滿足，對老人的生活質量造成了影響，同時這種模式也違背了CCRC社區發展的初衷。

3.1.3 服務人員缺乏

CCRC社區的特征是具備專業的服務，這種服務不僅體現在老人的護理上，也體現在滿足老人的精神需求上，如和老人一起活動或與老人談心等。但目前北京市太陽城社區中這種專業的服務人員數量過少，服務人員與老人的比例僅為1：16，遠低于國家對綜合型養老社區要求的1：4。并且現有的服務人員沒有經過專業的訓練，缺乏照顧老人的專業技能，無法滿足老人的精神需求，老人很容易出現孤獨和無助等狀態。

3.2 相關建議

3.2.1 強化適老設施

適老設施即專為老年人生活中準備的各種設施，以老年人居住的房屋為例，地面上應當設置防滑磚、過道處應當安裝護欄、房間內盡量不出現高度差等。[7]此外，老人居住的房間中應當配備緊急呼叫裝置，例如在衛生間、臥室等老人滯留時間較長或容易出現意外等地區設置，確保老人遇到緊急情況時能夠及時呼叫急救人員。

3.2.2 提供多元化養老產品

針對北京太陽城社區養老產品單一的問題，可以學習上海親和源社區的案例，老年社區中不僅有生活設施，還具有文娛設施等。因此北京太陽城社區也應當加強對文娛設施等的建設，以滿足老年人的娛樂和學習的需求。

在提供多元化養老產品時，社區應當對現有的老年人進行調查，在確定老人需求的前提下進行社區內多元化養老產品的建立，確保建立的產品能夠最大化的滿足老年人的需求[8]。

3.2.3 重視人才培養

專業化的人才是專業化的養老社區的核心，因此北京太陽城社區應當重視對內部服務人員的培養，使其掌握照顧老年人所必須的知識，并實行人才考核上崗機制，通過考核的人員方能上崗工作。

對于缺乏子女關心，容易產生孤獨和無助情緒的老人，社區應當額外進行關心，例如定期派遣服務人員陪老人散步或聊天等，排解老人的負面情緒，防止老人在負面情緒的影響下患上心理疾病。

4 結束語

老齡化作為伴隨社會發展的必然現象，目前已經成為我國需要解決的一大難題。但我國存在老年人口多、養老機構少以及空巢老人多的問題，因此在國內實行CCRC社區養老模式是非常可行的。但目前我國CCRC社區的發展尚處于初級階段，并沒有形成完善的養老服務體系。而本文對北京市CCRC養老服務中存在的問題進行了研究，并提出了相應的解決方案。隨著將來我國經濟的進一步發展和老齡人口的進一步增加，未來CCRC養老模式很可能成為我國養老達到主流，因此當前我國應當盡快解決CCRC養老中存在的問題，并建立屬于我國的CCRC養老模式，以幫助我國渡過老齡化帶來的養老危機。