2019年房地產調控釋放了什么信號

王優玲　鄭鈞天

2019年2月1日，天津市東麗區一樓盤的施工圍擋前，“90后”小夫妻欣喜地查看自家婚房的位置（李然/ 攝）

從加強房企資金審查到局部城區定向放松限購，從放寬豪宅標準到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調控力度釋放了什么信號？未來房地產市場走勢如何？

總體平穩

“房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。”住房和城鄉建設部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上如此評價2019年我國房地產市場發展。

這一判斷得到了數據印證：2019年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升;11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。

本刊記者近期走訪發現，大多數城市房地產市場預期穩定，“房價暴漲時代成過去時”獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇余地大;由于相當數量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，“價位合適”才考慮入市。

根據中國社會科學院發布的《中國住房發展總報告（2019-2020）》，2019年房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。

“2019年，我國樓市年度穩中有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產市場總體平穩，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產市場平穩運行的深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。

“一城一策”?

“對于涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續”，深圳市住房和建設局近日發布通告稱，將采取五大措施嚴厲打擊哄抬房價等各類不法行為。

“開發商參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資”，黑龍江省住建廳等6部門日前聯合發布通知稱。

地方調控政策或根據當期和未來可能的變化而適時微調，“穩地價、穩房價、穩預期”的目標很明確，市場不應對地方因城施策的局部微調作“調控松綁”解讀。

梳理今年以來各地調控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策;另一些地方則適度寬松了限購政策，如深汕特別合作區商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。

“今年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點，既有放松，又有收緊。”陽光城執行副總裁吳建斌認為，樓市調控在持續打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。

各地錨定“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，因城、因區、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩運行。

在中央層面，房地產政策保持連續性、穩定性，夯實城市主體責任，土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出臺，穩妥推進房地產長效機制試點。

從房地產金融監管看，“從緊”為全國樓市調控主要特點。信托、發債等房地產融資渠道收窄，貸款規模控制加強，銀行信貸資金或資金借助信托等渠道進入房地產市場收緊。

值得注意的是，2019年，制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系，開展月度監測、季度評價，及時預警提示。

“房住不炒”?

保持定力，穩字當頭，2020年房地產調控指向鮮明。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”“2020年要著力穩地價、穩房價、穩預期”……

從2019年12月份的中央經濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開座談會，再到全國住房和城鄉建設工作會議，各次重大會議上都重申了房地產調控主基調。

受訪專家表示，從2016年開啟的本輪調控，在宏觀經濟復雜變化的形勢下堅持了下來，取得初步成效，積累了一定經驗，凝聚了全社會強大共識。

房地產調控不動搖，中流擊水從容應對。倪鵬飛說，房地產調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。

“市場環境及預期不斷變化，房地產市場會處在波動運行之中。”倪鵬飛說，地方調控政策或根據當期和未來可能的變化而適時微調，“穩地價、穩房價、穩預期”的目標很明確，市場不應對地方因城施策的局部微調作“調控松綁”解讀。

惠民生，強保障，中央經濟工作會議提出“加強城市更新和存量住房改造提升”“做好城鎮老舊小區改造”等舉措，使房地產市場平穩健康發展內涵更加豐富。

根據中指研究院的一份報告，展望未來，在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下，重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產品供給將會繼續提升，而對于大多數普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結構的變化會加速此類需求釋放，未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。