房地產企業融資風險防范策略

楊德昭

摘 要：房地產行業與人們的生活密切相關，為研究房地產行業的融資風險，選取了華夏幸福作為案例，考察其在融資過程中發生的融資風險，并對其進行分析。希望為我國房地產企業有效地控制融資風險，走出當前融資困境，促進房地產企業健康穩定發展提供參考。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;華夏幸福

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.01.055

0 引言

華夏幸?；鶚I股份有限公司已形成“園區+地產”的獨特運營模式，是中國領先的產業新城、開發區投資運營商。然而，就是這樣一個融資能力超強的企業，卻從2017年起，經營活動和投資活動產生現金流量均為負值，引起了人們的關注。就在2018年時，華夏幸福還進行了大規模裁員、撤銷事業部、引入平安資管一系列行為，為其確實面臨還款壓力做了佐證。華夏幸福是典型的房地產行業利用多元化融資進行快速擴張又在如今面臨巨大資金壓力的企業，與本文的研究內容高度相符?；诖?，對華夏幸福的融資問題進行研究可以有效地幫助房地產企業控制融資風險。

1 華夏幸福融資風險分析

1.1 財務指標分析

房地產企業的融資風險一般是指在融資后不能清償到期的本金和利息，使得企業股東的價值遭受損失。財務風險是指企業因財務管理不當，使得企業陷入損失的不確定性;也表現為因融資失當使企業未獲取預期的收益，所以財務風險也可以體現出企業有融資的問題。兩者之間聯系緊密，故通過分析華夏幸福的財務風險來對華夏幸福的融資風險進行討論。

1.1.1 償債能力分析

房地產行業的資產負債率水平基本保持在61%-63%之間，而華夏幸福2014-2018年的財務報表顯示，近五年來華夏幸福的資產負債率均處于80%以上的高水平，在2017年稍微有所下降，但仍處于80%以上。華夏幸福的資產負債率高于行業平均水平，說明了華夏幸福的長期償債能力存在一定的風險。房地產行業流動比率的均值在2.48-2.77之間，而華夏幸福的流動比率保持在1.27到1.53之間，遠遠小于行業均值。說明華夏幸福的短期償債能力較弱?？偟膩砜?，華夏幸福的長期償債能力與短期償債能力均與行業均值相差甚遠，呈現出不利態勢。

1.1.2 營運能力與盈利質量分析

與同行業的萬科和榮盛發展相比，華夏幸福的應收賬款周轉率較高，且呈現上升趨勢，在2018年更是增長到了114.59，從2014年的46.07到2018年的114.59，上升了148.73%，應收賬款周轉率過大，不利于現金流量的穩定，資金收回不及時將會導致陷入資金困境。就盈利質量而言（盈利質量指標用經營現金流比營業收入來衡量），萬科的盈利質量最好，都在0.11以上，但卻在呈下降趨勢。榮盛發展的盈利質量在呈好轉趨勢，2014-2016年為負值，2017年由負轉正，在2018年達到了0.31。華夏幸福的盈利質量從2017年起一直為負值，說明了華夏幸福的盈利質量有所下降。

1.2 報表項目分析

查閱華夏幸福2014-2018年的財務報表可以得到，華夏幸福的經營活動現金流量凈額在2017和2018連續兩年均為負值，也進一步解釋了華夏幸福盈利質量下降的原因。同時，由于大規模的擴張需要大量的資金支持，華夏幸福現金流出增多，投資活動產生的凈額多年來一直為負值。從籌資角度來看，2014-2017年籌資活動現金流量凈額一直為正，卻在2018年由正轉負，據華夏幸福披露數據顯示是由于華夏幸福2018年償還了負債所致，報表顯示華夏幸福的總負債由2014年的965億上升到了2018年的3549億。流動負債的上升的趨勢基本與總負債保持一致，對于華夏幸福來說意味著短期內償還負債的壓力較大，存在財務風險。

2 華夏幸福產生融資風險原因

2.1 內源融資占比小

查閱華夏幸福2014-2018年的財務報表可以看出華夏幸福的融資資金來源，其中，債務融資一直處于較高的水平，說明華夏幸福的資金大多來源于債務，其次是權益融資。最后是內源融資，且2014-2018年的債務融資占比均在80%以上，說明華夏幸福過度依賴債務融資。內源融資所占比例本就不多，卻還在逐年下降之中。

2.2 收入來源下降

2.2.1 產業園區PPP模式難復制

2008年成功實施產業園區項目后，華夏幸福開始在多個城市群復制這個模式。但是，京津冀的經濟情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產業的地方建設產業新城存在問題。而且，在這些地方，政府管理與產業建設也與京津冀地區有所不同。除此之外，華夏幸福之前的產業引入以第一、二產業為主，而在上海與深圳周邊，政府的訴求是能夠大規模導入第三產業。華夏幸福引入一二產業的路線，在上海和深圳等一線城市遭受了挫折。

2.2.2 住宅銷售遇瓶頸

由于之前環北京區域住房需求強烈，華夏幸福在很長一段時間實施圍著北京建產業的戰略?？蓮?017年起，伴隨雄安新區與史上最嚴限購政策出臺，環北京區域的房產銷售陷入困境。但是仔細對比分析各年的分部收入，異地復制項目占比大幅提高，在某種角度上來看，是建立在環京區域的收入增長速度放緩之上。

2.3 營運成本增加

根據華夏幸福的財務報表顯示，華夏幸福2017年12月末時應付職工薪酬還僅有2100多萬，到了2018年時應付職工薪酬已高達6億。據分析是由于華夏幸福在2018年參與了上百個產業小鎮項目，于是公司人員大幅增加，龐大的職工薪酬也為公司帶來了不少負擔。華夏幸福2018年的財務報告顯示，投資活動現金流量累計凈流出額達585億，主要原因是華夏幸福擴張過程中將大量資金用于購買固定資產、無形資產以及并購子公司。

2.4 應收賬款回流慢

華夏幸福賬務上存在大量的應收賬款，若能夠實現及時回流，則不會產生財務危機。但是由于華夏幸福采用PPP模式建設產業園區，在這一模式中，地方政府可以獲得土地使用權出讓收入、招商引資帶來的新增稅收收入等。華夏幸福只能在第二年獲得政府按合同約定的金額，在此之前，華夏幸福要墊支全部的開支，在這種產業園區開發模式下，風險將全部由華夏幸福承擔。

3 融資風險防范建議

3.1 重視內部融資，提升融資實力

對于華夏幸福而言，加大內源融資來源需要擴大銷售規模。由于限購政策的實行，華夏幸福在京津冀地區的住宅銷售量受到了很大的影響。雖然銷售額依舊在穩步上升但其存貨量卻在大幅度上升。目前的情況下，要想提高京津冀地區的收入，可以通過促銷方式激勵人們買房。或者將商品房進行出租，增加其他業務收入，同時減少房屋閑置成本。其次，進一步擴大京津冀地區以外的銷售規模。由于有些地區并未實行限購政策，因此可以在這些地區實行銷售推廣措施，促進房源的購買，通過其他地區收入的增長帶動整體收入的增長。

3.2 盤活存量資產，優化融資結構

華夏幸福在進行融資時過于依賴債務融資，這也造成了華夏幸福的資產負債率始終處于一個高水平的狀態，每年都要面對巨大的還款壓力。除此之外，由于高負債率的存在，使得華夏幸福在融資時可能付出的成本比較高。不合理的融資結構造成了巨額負債，要償還巨額負債就需要有充足的現金流。在企業現金流不能夠滿足還款需求時，企業就極有可能發生財務風險，造成資金鏈斷裂。

3.3 謹慎快速擴張，實現穩步發展

PPP模式具有私人資本首先墊付大量資金的特點，所以只有實力雄厚的企業才可以負擔PPP項目。華夏幸福目前出現財務風險也有一部分原因是投資過多的PPP項目但卻無法產生收入。因此選擇PPP項目時需要審慎進行，PPP模式并不是在每個地區都通用的，華夏幸福正是忽略了這一點，導致許多PPP項目只有前期投入，后期沒由現金回流，使得華夏幸福現金流減少。因此，選擇PPP項目進行投資時，一定要考慮后期資金籌措問題以及后期現金回流問題，必須使兩者之間實現合理配比，才不會在后期出現資金流不足問題。

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