房產稅對住房投資性需求的影響

程正中 李燦 冷陽陽

近年來我國城市房價的快速上漲，引發了社會對住房市場的擔心。住房投資性需求旺盛是導致房價持續上漲重要原因。對個人持有的住房征收房產稅是發達國家的通行做法。開征房產稅，是建立房地產市場長效機制的重要手段。2011年，國務院將滬渝兩地正式確立為房產稅改革試點城市，但是效果并不顯著。黨的十九大報告指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。雖然中央反復強調“房住不炒”，我國宏觀經濟增長逐年下滑，但是仍有一些城市房價逆勢上漲，說明住房的投資性需求仍然旺盛。征收房產稅是否能夠抑制炒房，控制房價過快上漲一直為學界所關注。本文將從二套房投資回報的角度闡述房產稅對住房投資性需求的影響。

一、房產稅對二套房投資凈現值的影響

（一）住房投資NPV的主要影響因素

假定二套房為投資性住房，房產稅的征收對象為第二套住房，按市場價值按年征收。二套房的面積為50平方米，主要用于出租，擬在還清貸款時出售轉讓。根據網上查詢到的數據，2020年北京市住宅商品房平均銷售價格為52000元/米2。根據北京近十年的住宅商品房平均銷售價格的統計數據，年均上漲幅度約為12.00%。商品房交易的契稅為3.00%，二套房首付款比例為60%。住房貸款5年以上的貸款利率約為5.00%。由安居客、自如、58等租房網站查得的數據，北京2020年50平方米左右的住房租金為4300元/月，房租漲幅約為5.00%。北京發改委發布數據顯示2019年取暖費為20/平方米/年。根據實際情況，物業費定為1.75元/平方米/月，個人所得稅為20%，個人資金的機會成本，即折現率定為6.00%。

運用上述數據，計算投資二套房在未來15年、20年和25年的凈現值。下面以15年為例進行闡述：由于房貸按月歸還，則每個月的折現率為0.5%，月利率為0.417%，15年共分有180個計息周期。現金流入包括房租收入、房屋出售收入;現金流出包括首付款、契稅、償還本息、房產稅、物業費、取暖費和個人所得稅。據此可以計算二套房投資的凈現值（NPV）。如果NPV大于零，說明二套房投資能夠盈利，會刺激住房的投資性需求。如果NPV小于零，說明二套房投資不可行，會抑制住房的投資性需求。

在征收房產稅和不征收房產稅兩種情況下，考慮貸款期限、折現率、首付比、貸款利率、房價漲幅和房租漲幅六種因素，分析二套房投資NPV的主要影響因素。第一，改變貸款年限，在房價漲幅為12%，房租漲幅為5%，折現率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%的情況下，通過計算二套房投資的NPV，可以發現貸款年限越長，NPV越大。如果征收3%房產稅，相同貸款年限下，NPV會大幅度減少;第二，改變首付比，在房價漲幅為12%，房租漲幅為5%，折現率為6%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的情況下，首付比越高，NPV越小，但是減少幅度很小。如果征收3%房產稅，相同首付比下，NPV會大幅度減少;第三，改變房租漲幅，房價漲幅為12%，折現率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的情況下，房租漲幅越高，NPV越大;若征收3%房產稅，相同房租漲幅下，NPV將大幅度縮小。第四，改變折現率，在房價漲幅為12%，房租漲幅為5%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的前提下，折現率，即資金的機會成本越高，NPV越小;若征收3%房產稅，相同折現率下，NPV將大幅度減少。第五，改變貸款利率，房價漲幅為12%，房租漲幅為5%，首付比為60%，折現率為6%，貸款年限為15年的情況下，貸款利率越高，NPV越小;若征收3%房產稅，相同貸款利率下，NPV將大幅度減少。第六，改變房價漲幅，在房租漲幅為5%，折現率為6%，首付比為60%，貸款利率為5%，貸款年限為15年的前提下，房價漲幅3%和5%時，不論是否征收房產稅，NPV均小于零。當房價漲幅為7%時，不征房產稅NPV大于零，如果征收3%的房產稅，NPV將小于零。

由上述的計算不難發現，如果房價漲幅為歷史平均漲幅12%，前五種情況下，不論是否征收房產稅，二套房投資的NPV均大于零，說明在房價高速增長的情況下，征收房產稅并不能絕對抑制住房的投資性需求。但是通過對比有無房產稅的二套房投資的NPV，可以發現征收3%的房產稅可以大幅度減少投資收益，能夠相對抑制住房的投資性需求。從最后一種情況可以看出，房價增幅為3%和5%時，即使不征收房產稅，二套房投資NPV均小于零，不會產生住房的投資性需求。在房價增速較快，比如7%的情況下，不征收房產稅會產生投資性需求，征收3%的房產稅會抑制投資性需求。因此，在房價增速較慢時，不論是否征收房產稅，都不會產生投資性需求。在房價增速較快時，征收房產稅可以抑制住房的投資性需求。仔細分析上述各種情況的計算結果，我們還可以發現：

①在二套房投資可行的情況下，貸款年限越長越有利，貸款年限對NPV起到了放大作用;如果征收房產稅，則NPV大幅度減少，貸款時間越長，減少的幅度越大。因此，征收房產稅可以抑制貸款需求。②在二套房投資可行的情況下，改變折現率（即資金機會成本），隨著個人資金機會成本的增加，二套房投資的凈現值減小;說明其他投資渠道盈利水平越高，對住房投資性需求的抑制作用越強。如果征收房產稅，資金的機會成本越高，凈現值下降越快，征收房產稅有利于抑制住房投資性需求。當折現率增大到一定程度時，二套房投資NPV小于零，即如果有比住房投資更佳的投資渠道，住房的投資性需求就會得以抑制或替代。③提高首付款比例，會使二套房投資的凈現值減小，但是凈現值減少幅度非常小，提高首付款比例對抑制住房投資性需求的效果不顯著。若征收房產稅，首付款比例越大，凈現值會更快減少，提高了首付款比例調控政策的敏感度。但是，總體而言，不論是否征收房產稅，改變首付款比例對凈現值的影響并不大。④貸款利率的提高，貸款成本增加，凈現值減小，能夠減少二套房投資的收益。如果征收房產稅，會放大貸款利率波動對二套房投資NPV的影響，增加利率調控政策的敏感度。⑤房價上漲一般會帶動房租同步上漲。如果征收房產稅，會縮小房價上漲對二套房投資NPV的正向影響。因此，征收房產稅對住房投資存在抑制作用。

為了分析有無房產稅對二套房投資NPV的影響程度，利用單因素敏感性分析方法，計算貸款年份、首付比、房租漲幅、折現率、貸款利率和房價漲幅對NPV敏感性系數。計算的結果表明：不征收房產稅時，房價漲幅、折現率、貸款利率的敏感性系數的絕對值較大，對NPV的影響較大;征收房產稅時，折現率、房價漲幅和貸款利率的敏感性系數的絕對值較大，對凈現值的影響較大。征收房產稅與不征收房產稅相比，貸款年限、首付比、房租漲幅、折現率、貸款利率的敏感性系數的絕對值變大，說明征收房產稅放大了上述因素對凈現值的影響。但是，房價漲幅的敏感性系數變小，說明征收房產稅降低了房價因素對凈現值的影響。通過敏感性系數的對比分析，可以認為征收房產稅有利于增強首付比、貸款利率等政策性因素對住房投資性需求的抑制作用，有利于抑制房價上漲對住房投資性需求的促進作用。計算結果顯示房產稅每提高一個百分點，二套房投資的NPV將下降22.7個百分點，房產稅對住房投資性需求具有顯著的抑制效應。

（二）房產稅率對二套房投資NPV的影響

通過二套房投資NPV影響因素的敏感性系數相對大小可知，不論是否征收房產稅，折現率、貸款利率和房價漲幅都是影響二套房投資NPV的主要因素。通過改變房價漲幅、貸款利率和折現率之間的相對大小關系，分析不同房產稅率對凈現值的影響程度。第一種情況是房價漲幅低于貸款利率，由高到低分四檔;比如房價漲幅8%，貸款利率9%一檔;房價漲幅7%，貸款利率8%為二檔;房價漲幅6%，貸款利率7%為三檔，房價漲幅5%，貸款利率6%為四檔。房產稅率對應分別為3%、2%、1% 和零，折現率均為6%，通過計算發現NPV均小于零。第二情況是房價漲幅高于貸款利率，同樣由高到底分四檔，且房價漲幅均低于折現率，房產稅率依然是對應四檔，計算發現NPV也均小于零。第三情況是房價漲幅高于折現率，由高到底分四檔，房產稅率依然是對應四檔，貸款利率均為5%，計算結果顯示只有在房產稅為零時，NPV才大于零。上述三種情況的計算結果可以發現，房價漲幅低于貸款利率時，二套房投資NPV均小于零，不論是否征收房產稅，二套房投資都不可行。房價漲幅高于貸款利率，但低于折現率，即低于資金機會成本時，不論是否征收房產稅，二套房投資NPV均小于零，說明如果存在比買房更好的投資渠道，二套房投資在經濟上不可取。房價漲幅高于折現率（資金機會成本）時，隨著房產稅率的增加，二套房投資凈現值由正值逐漸減小，說明如果房價年均上漲幅度較大，那么住房投資將是很好的投資渠道，只有通過征收房產稅才能抑制住房的投資性需求。

二、結論和建議

研究結果表明：（1）在房價快速增長的情況下，征收房產稅并不能絕對抑制住房的投資性需求。但是征收房產稅可以大幅度減少二套房的投資收益，能夠相對抑制住房的投資性需求。（2）在房價增速較慢時，比如低于貸款利率，低于資金的機會成本，不論是否征收房產稅，都不會產生投資性需求。（3）征收房產稅有利于增強首付比、貸款利率等宏觀調控政策對住房投資性需求的抑制作用，有利于抑制房價快速上漲對住房投資性需求的促進作用。

由上述結論可以得到如下政策啟示：（1）提高二套房首付比和貸款利率以及征收房產稅均能一定程度上抑制住房的投資性需求，應當繼續堅持二套房調控政策不松動，并對二套房開征房產稅。（2）雖然征收房產稅對抑制住房投資性需求有一定的作用，但是并不能絕對抑制住房投資性需求。大力發展住房租賃市場，促進租售并舉，防止房價快速上漲，并給社會閑散資金創造更多有利可圖的投資渠道，才是抑制住房投資性需求的根本途徑，也有利于堅持 “房住不炒”，構建房地產市場長效機制。

（作者單位：北方工業大學土木工程學院）